文档介绍：投资社区商铺的秘笈
社区商铺是指分布于居住社区内或社区沿街的商铺,主要是为满足居民日常的购物所需。
社区商铺历来是商业房地产投资的重要品种和热点,且这一趋势已为境内外投资机构所认同,部分区域市场上已出现了高档商品向中心商业街区聚集、日用商品向社区扩散的布局态势。和大型商业物业相比,新建社区配套的商业店面数量要少得多,并且售价也相对便宜,销售的压力不大,开发商一般不会投入大笔的广告费去宣传。因此,看起来似乎社区商铺受到冷落,不容易引起人们的注意。但开发商对此并不着急,因为随着社区的建成,业主陆续入住,人们对一些必需的生活配套服务需求不断增长,而这些社区商铺多为独立小店面,非常适合社区便利店式的经营,只要有商机自然不愁店面卖不出去。目前来看社区便利店突出“便利”特色,十分符合现代社区的生活需求,并且利用社区商铺因单价低、面积小,投资总额相对较低,因而具有投资风险较小、收益较稳定的特点,扬己之长避己之短。一般来说,投资社区商铺的成本回收期在十年左右比较合适,最长不应超过十五年。社区商铺投资应因地制宜,在客户源的预测上不仅仅要看社区内居住的人口有多少,还应注意周边区域的消费能力和消费习惯;住宅区附近大都是居民,这一地段家庭生活商品的消费力强,尤以日常用品消费量最大,凡能提供这类服务的商店,一般都能获得较好的发展。而像目前人口并不多的市郊地段,随着城市建设的发展,将来会变成繁华的社区中心,眼光长远的投资者如能把握机会,提前择地开创基业,日后财源定会滚滚而来。但是任何投资都是有风险的,业内人士建议投资者还需把握好以下几个关键的节点。

一、经营前期考察全一点。
就像住宅从期房到现房会升值一样,商铺从期铺到现铺也有个升值过程,在这个阶段,社区商铺升值空间为5%-45%、甚至可达60%,决定升幅的原因除了楼盘自身品质外,还与以下一些因素有关,在购买商铺时要特别注意:
商铺的商业价值———越临近交付使用期,越体现商业价值;
周边商铺数量———数量越少,其对应的顾客数量就越多,价值越高;
单个商铺的面积———在店面面积和结构的选择上,一般来说,社区商铺主要是面向居民生活需求的,除了用做超市需要较大的空间外,便利店、洗衣店、花店、美发店、小饭店等都不需要很大的“腹地”。因此,社区商铺门面需要宽一点,进深浅一点,7~8m为宜,面积为50~150m2的适用性最强。而独立经营的商铺面积小于50m2的,价值越高(因为小商铺的租金,已不受周边商铺每平方米租赁价的约束,而完全以市场供需状况按套论价,实际单位租金更高);
单个商铺的铺型———门幅越宽、进深越浅,铺内立柱越少,价值越高;
商铺位置———位于小区出入口、马路转角、或越靠近车站位置的社区商铺,价值越高。
从期铺到现铺,时间跨度一般为3-16个月;其中又有3个升值的节点:物业竣工交付使用时、办出“大产证”时、可办理“小产证”时。如果投资者要出售商铺获利,就要踩准这3个点。
二、、经营初期出租早一点
这一阶段短则3-18个月,长则24个月左右,从居民入户装修至大多数居民基本装修完成为止。这是个高租金期,因为经营者基本为装潢建材、防盗门窗制作、快餐面馆等的临时性经营,无商铺的装修投入,也无税费可缴,属于低成本高收益,因而求租相当激烈,明显有利于商铺投资者获取高租金。但因为租期不长,投资者要抓