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买卖合同考前须知
买卖合同考前须知
第一款规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。〞《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法假设干问题的解释》第六十七条规定:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
在二手楼交易中,许多卖房方是以抵押贷款的方式支付购房款的,其所卖的房屋往往已设定了抵押登记。卖房方将已办理抵押登记的房屋进行转让并签订房屋买卖合同的,卖方应当通知抵押权人(如银行)并告知买方房屋已抵押的情况;如卖房方未通知抵押权人,但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况,那么抵押权人可主张房屋买卖合同无效,而买方那么不能以此主张买卖合同无效;如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况,那么买方可主张房屋买卖合同无效;如卖方既未通知抵押权人,也未告知买方房屋已经抵押的情况,那么抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。一般而言,实践中有以下三种既符合法律标准、又具有可操作性的交易模式,供二手房交易双方选用:
一是双方签订房地产买卖合同之后,由房东自筹资金,一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额,而后银行释放抵押权,由房地产交易中心注销抵押登记。如此,房东取得了该房屋的完全产权,接下来,双方即可按照一般的二手房交易流程完成房屋买卖。这种方法的优点是,在房东取得完全产权之前,买方没有支付房款,因此买方资金的平安性高;缺点是,完全由房东筹钱还贷,就要求房东具有很强的资金实力或融资能力,且没有充分利用买方的首期房款参与还贷,不是最为经济的解决方案。
二是双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是,充分利用了资金的流动价值,盘活了买方的首期房款,双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是,买方的首期房款存在一定风险,如果遇到恶劣的房东,利用买方的资金帮他还贷,进而取得房屋的完全产权,再将该房屋转卖他人后逃匿,买方既不能取得房屋产权,又让首期房款血本无归,到那时,只能通过其他法律途径追讨,形势就非常被动了。因此,运用这种方法的关键,是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉
良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等),全程控制每一个环节,消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款缺乏以全部归还房东的贷款余额,房东还可以委托一家担保机构提供垫资的效劳,补足差额。如此,仅需支付一笔合理的垫资效劳费,就可以实现融资,进而完成交易。
三是双方签订房地产买卖合同之后,共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款(转按揭)手续。这种方法的优点是,无须筹措资金提前还贷,没有融资的压力,而是将房东原有的还贷义务转由买方承受,通过变更抵押登记,将抵押人从房东变更为买方;缺点是,转按揭手续较为复杂,且不是所有银行都有这项业务,而如果买方需要到另一家银行办理贷款,那么会出现跨行转按揭的问题,两家银行之间是否能顺畅的配合,将是交易成败的关键。因此,买卖双方在准备采取转按揭方式解决上家的抵押问题之前,必须向相关方进行充分咨询,明确银行的具体要求和办理流程,切不可草率为之。
尽管房屋买卖合同已经有了官方指导的合同文本,但也只是在合同的条款格式上有了一定的标准,并不能保证合同的合法性或有效性。按照我国法律规定,无效合同从签订的时候起就没有法律效力,当事人的权利也得不到相应的保护。因此,明确哪些合同是无效合同就是十分必要的。一般而言,主要是从合同的主体是否适格,合同当事人的意思表示是否真实,合同的内容即权利义务关系是否侵害了国家、集体或他人的合法权益,是否违反了强制性的法律规定等方面来分析判断,具体如下述:1、合同的主体不适格。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房屋时,须提交共有人同意的'证明书,实践中一般要其他共有人共同到场签署,或出具经过公证的授权委托书。2、侵犯优先
购置权签订的合同是无效合同。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购置权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购置权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。3、非法转让房屋签订的合同是无效合同。以下房地产,不得转让(包括买卖):1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房产未经共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。4、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;或者恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;或以合法形式掩盖非法目的的;或损害社会公共利益的;或违反法律、行政法规的强制性规定的,那么所签合同为无效合同。
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