文档介绍：本方案知识产权属和富地产顾问机构所有,复制必究三杰盛世苑营销提案本方案知识产权属和富地产顾问机构所有,复制必究方案战略架构——第一部分观局第二部分破局第三部分造局第四部分布局第五部分定局第六部分攻局第七部分赢局第八部分守局本方案知识产权属和富地产顾问机构所有,复制必究A观局项目定位诊断——地块属性——产品属性——资源梳理——公众印象——区域印象——直观判断——注意事项本方案知识产权属和富地产顾问机构所有,复制必究地块属性项目位于南阳市北部,目前配套尚不完善,属于市政规划中的行政文化中心边缘地带,客户目前接受度主要受便捷度影响较大,将项目定位为牵引型地块——以未来规划优势扩大置业范围高新区工业园区3号路以南温凉河以西项目,位于南阳市工业园区内,西临南阳市七里园中学及南阳市一高分校,临近南阳市独山风景区,目前区域成熟底低,生活配套相对薄弱,工业叠加严重,给住宅带来较为不便因素,但交通方面较为便利,312,北通南召,东接方城、社旗,2路与3路在此经过均有站点。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有,复制必究产品属性12总用地面积 69641总建筑面积 199935容积率 15%绿地率 %户数 2654停车位 287技术指标从项目产品规划来看,项目1期产品是针对市区小白领的低总价型楼盘,属于牵引型产品——扩大客户辐射面本方案知识产权属和富地产顾问机构所有,复制必究资源梳理本方案知识产权属和富地产顾问机构所有,复制必究ADBC[心理认知较低]城北一直以来在南阳人中心理认知不高,认为区域是属于刚开发的城市边缘地带,未来虽然规划行政中心距离较近,但时间与空间拉差较大。公众印象高新区张衡路以北属新兴区域未来三到五年不可能成为行政中心,故目前房价较高目前因为工业区的打造,使得该区域整体形象受挫,无配套,生活便捷度大打折扣,离中心城区较远。上班不方便,平时人流的拥挤在上班高峰时更为凸显,致使接受度下降价格属偏高型,特别是中景濠廷、中景门国贸及凤凰城的推出虽然一定程度上填补了市场的空白但总价依然是目前较难逾越的障碍认知较低项目区域人口稀少,条件相对较差,但通过市政府改造工程的进一步落实。才得以有效改善,但这些依然使得项目区域留在人们心中都是一个“边缘化区域”的认知,特别对于老南阳人来说是一片不愿涉足的区域,在大多数人的心目中,中心永远都是公园——红都百货区域。对于上班族来说,面对压力较大。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有,复制必究区域印象中心[心理距离远]本项目所在区域在南阳人心中属于城外,而且周边配套不太完善,故对此区域老南阳人的接受度依然较低。项目离沪陕高速、312国道近以外,南阳人认为项目是出了南阳市区。给客户的“心理感觉距离很远”但随着城市的向北发展,沿河沿独山的发展战略的成型,人们对城北的关注度开始逐步提升,新行政区域的打造,2012年全国农民运动会配套工程的切入,本区域未来形势日渐被看好。但却在目前却不是购房者置业的热点区域,未来销售形势依然严峻本方案知识产权属和富地产顾问机构所有,复制必究[心理认知较低]城北一直以来在南阳人中心理认知不高,认为区域是属于刚开发的城市边缘地带,未来虽然规划行政中心距离近,但时间与空间拉差较大。[心理距离远]本项目所在区域在南阳人心中属于城外,而且周边配套不太完善,故对此区域老南阳人的接受度依然较低。营销定位思路的聚焦1:从区域的认知惯性上来看,客户聚焦——锁定对片区劣势不敏感的“新南阳人”和区域内地缘性的“老南阳人”比扩大客户范围更具优势。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有,复制必究一般牵引型土地项目是通过重塑区域价值和形象来拉动外区客户,本项目具备这样的素质项目视角例:万科一般城市边缘项目打造路径,重塑区域形象和价值——改变市场认知——扩大项目客户范围——项目实现区域突破