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物业治理先有鸡还是先有蛋的争论
现在一些住宅小区的物业公司在收取业主的物管费时,常消失一些拒缴物业费的状况,理由倒是不少。
“我家所在那栋楼的外墙落水管,已经断了两年半了,跟物业公司报修了屡次,到现在都没有人来修理。一到下雨天,我家的墙壁就是湿的,小区的物业治理太差,我干嘛要交物业治理费?”
“小区的保安工作也做得不够好,我家的东西被盗,我与物业交涉,物业不理,我只好拒交物业治理费来抗议。”
以上述为代表的种种拒缴理由有的很详细,有的很抽象,五花八门,举不胜举。而面对业主的各种诘难,物业公司往往也是找出种种借口,为自己推脱责任。
“外墙渗漏是建筑企业施工质量问题,我们主动联系施工单位或开发单位,他们却以已交付使用为由予以推脱。”
“由于一些业主不交物业费,再加上人工本钱大幅度提高,物业治理公司难以为继,不少保安嫌工资待遇低,很难招到物管人员,人少效劳质量难免不尽人意。”其言下之意是假如业主想要满足的效劳,则需要先供应资金保障。
这样一来,双方就产生冲突。一方面是物业没做好,业主拒交物业费;另一方面是业主不交物业费在先,物业公司难以供应业主想要的效劳。
这好比是先有鸡还是先有蛋的争辩,公说公有理,婆说婆有理,谁也说服不了谁。但假如说鸡和蛋的争辩无关宏旨的话,而先效劳或先交费的扯皮,则不会有赢家。
物业治理的重要性众所周知,它是房地产开发商销售楼盘的必备条件。由于我国物业起步实行的是低标准、低本钱的方式,即只求掩盖面,而不讲求物业治理质量与今后的持续进展,对物业治理费的收取,设定上限并严格限制调价。从一些地方反映的状况看,物业治理费的标准还是10年前的,而这10年,物价连续上涨,人工本钱倍增,明显,这必导致物业企业经营困难,要想在这种状况下保持物业效劳水平,几乎是不行能的。
物业治理相关政策也规定,在业主大会未成立前,物业企业的选择由开发商选定,为提升楼盘品质,开发商往往拿出一块资金补贴给物业企业用于提升效劳档次,并制定较低的物业费标准以吸引买家。而当楼盘销售完毕,开发商营销目的到达后,给物业的补贴自然取消,没有开发商的支持,物业企业的经营甚至生存受到挑战。
物业治理的上述现状,已渐渐演化成了社会问题。业主不满足物业企业的效劳而实行拒交物业费以“维护自己的权利”,而物业企业因业主拖欠物业费导致效劳水平下降,这种冲突渐渐加深、发酵,直至剧烈冲突,驱逐物业企业的状况在一些老楼盘时常发生;更有甚者,业主拉横幅发泄对物业不满的极端现象,也偶见一些地方的报端。长此以往,势必影响社会稳定。
本文系江西省房地产业协会会员