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物业治理费收费概述
一、物业治理费确实定
依据物业治理中发生的费用,确定收费的工程,并明确其使用的范围,是搞好收费治理的根底。加强物业治理收费的治理,就是要正确处理收费标准与治理水平的关系。根据本章第三节的论述,收费标准应对不同效劳工程,分别采纳政府定价、政府指导价和协议定价第三种不同的形式,在社会主义市场经济体制下,应对不同的物业治理水平制定不同的收费标准,实行公正竞争,按质论价,这样,也可促使物业治理公司不断提高物业治理水平。收费标准确实定,可实行以下几种途径:
物业治理中的重要收费工程和标准,由房地产主管部门会同物价治理部门审定,通过颁发法规或文件予以公布实施。如售房单位和购房人交纳住宅修理基金、物业治理费、建立施工单位提交保修费等重要工程,由房地产主管部门提出标准,经物价治理部门核定后执行。
物业治理是由业主托付的契约行为,因而有的收费标准不必由政府部门包揽,而可由物业治理公司将预算提交业主治理委员会争论、审核,经表决通过之后,就是一个合理的收费标准。此时,物业治理公司应准时拟一份物业治理费标准审议会议的决议,一同印发给每位业主(用户),并且从通过之日起按这一标准执行。
物业治理公司在每次新的费用标准通过之后,只要将每一费用工程的标准一次性向业主公布,在以后每月发放收费通知单时,只需通知费用总额就行了。这样,不仅可以削减劳动消耗,也可节约纸张等材料费用。
对于专项和特约效劳的收费,诸如修理家电、接送孩子、代送牛奶,清扫保洁等工程,可由托付人与物业治理公司双方议定,依据供应效劳的要求,按不同的治理水平,确定不同的收费标准,由用户与物业治理公司单位自行商定。
二、物业治理费的收缴和追讨
收费通知单每月要准时送达业主(或用户)的手中,并由业主(或用户)签收。为了节约人力,可由水电工在每月抄表时,发送上月的缴款单。
当发生费用拖欠状况时,应实行措施加以追讨,主要的方法是:
当上月费用被拖欠时,物业治理公司在其次月向业主(或用户)发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主(或用户),并常常以电话催缴。电话中要留意文明礼貌,假如其次个月仍被拖欠,物业治理公司将在第三个月其次次发催款通知单,将此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知,并限期三天内缴清,三天过后物业治理公司将依据治理公约停顿对其效劳(停顿水电供给等)。假如业主(或用户)经收费员上门催缴仍旧拒付,物业治理公司可依据治理制度以及相应的法律程序处理。在香港,遇到这种状况时,治理商将马上通知房产交易部门,停顿该房产的交易;然后联同有关清缴部门拍卖该房产,拍卖所得扣除治理等诸项费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩局部,归复原业主。物业治理公司可将这些条款写进治理公约中,依照法律程序去执行。
物业治理公司对拖欠费用的业主(或用户)要区分不同的状况,实行不同措施。对于费用大户,要亲自登门(有时物业治理公司的总经理也要亲自去),进展解释和劝导,争取其理解和支持;对于一些“钉子户”,则要严格根据法律执行;对于一些的确有困难的“难点户”,可以考虑适当予以优待。
三、高层楼宇的收费
从事高层楼宇治理的物业治理公司是以治理为主的独立核算、自负盈亏的企业,它一方面要尽量减轻业主或用户的经济负担,做到效劳好,收费少,另一方面要努力开拓多种经营,广开财源,增加收益,以到达自我完善,自我运行,自我进展的良性循环。因此,物业治理公司在设置收费工程、收费标准应兼顾上述两方面的利益。我公司现行的收费工程根据会计核算的不同大致分为以下三类。
(一)属于营业收入的收费工程
物业治理费是物业治理者为了实现其职能,依据有关法律规定的权限,凭借对物业治理的全部活动所需本钱的科学测算,编制出费用标准,由业主或客户定期向物业治理公司交纳的费用。它是物业治理公司营业收入的主要来源。
高层楼宇的物业治理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取的。在确定由业主交纳还是由客户交纳问题上,我们是这样把握的,但凡业主自用的房产,物业治理费向业主收取;但凡业主托付物业治理公司代出租的房产,物业治理费向客户收取。物业治理费的收取是由与业主或客户签订的治理合同来保证的。治理合同一般一年签订一次。
高层楼宇一般都附设有停车场地。停车场的交通、治安收费一般都由物业治理公司的保安部门负责。
高层楼字附设的停车场地一般都是收费公共停车场,但它只是供应泊车便利,不负保管责任。凡占泊位停放的车辆均应照章缴纳停车费,乱停乱放的车辆可酌情赐予惩罚。
停车费收入一般可细分为月票收入和定额发票收入,其收费标准为:定额发票收入的收费标准,按当地政府明文规定执行,月票收入的收费标准由公司依据停车场和客户的详细状况制定标准,报当地物价部门备案后执行。
这里所说的租金收入是指物业治理公司自有房产出租的收入。我公司的自有房产全部是投资取得的。根据现行制度规定,房地产进展商在将所开发房产交付使用时,应根据开发本钱2%的比例提取专用基金,购置肯定数量的按微利房价格出售的商业用房,治理公司可以经营这局部商业用房,用租金收入弥补资金的缺乏。
其他收入也称杂项收入或综合收入。包括单车和摩托车保管收入,代理室内绿化、花卉治理收入,代理室内清洁卫生收入(含洗地毯收入),代客户装修或修理收入及各项询问、代理手续费收入。这局部收入,来源不稳定,是物业治理公司积极创收的渠道。
(二)代收代支工程
代收代支工程的收入不属于物业治理公司的营业收入,其核算通过往来科目如“其他应付款”来反映。
高层楼宇尤其是高层写字楼用户的水电费用是不行能像住宅小区一样由用户直接向各有关主管单位缴纳的。高层楼宇有很多公用水电设施,主管单位不行能把握公用设施耗用水电对用户的分摊状况。一般状况下都是由物业治理公司按总表读数向主管单位统一缴纳各用户的水电费用,然后,治理公司再按各用户的水电表读数向用户直接收取水电费,公摊水电费和中心空调用电费。
一般高层楼宇都配有大厦程控交换系统,为楼内用户供应快捷便利的通讯效劳。程控交换机配有收费系统可核算出各用户使用电话的次数和应付费用,物业治理公司据此向用户收取通讯费,并统一向电话公司和邮电局支付各中继线的市话费用和长话费用。
国土治理部门每年要向土地使用者收取一次土地使用费。一般状况下,都是由物业治理公司按国土部门核定的大厦占地面积和大厦功能确定的应缴土地使用费总额,向国土局统一缴纳,然后再按各业主的建筑面积向各业主分摊。
房产税是以房产为征税对象,依照房产价格或房产租金向产权全部人或承租人征收的一种财产税。也就是说房产税应由业主缴纳。物业公司可承受业主托付代理交纳房产税。