文档介绍：2004年中国商业地产年度报告及2005年市场展望
作者:荀培路

一、2004年我国商业地产发展的总体回顾
1、商业地产概念的重新认识
商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲,商业地产是指各种非生产性、非居住性物业,包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等,其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。
本报告主要是研究狭义概念的商业地产。
商业地产的形式多样,规模大小差别很大,大的商业地产如大型SHOPPING MALL项目,
规模可以达到几十万平方米,规模小的如小商铺,规模仅几百平方米甚至更小。
商业地产的主要特征表现在:开发模式是先招商后开发,融资模式是以非银行贷款为主,运营模式是以出租为主。
2、2004年我国商业地产发展的主要指标
投资增幅高于整个地产平均水平
据国家统计局统计数据显示,2004年1-10月,全国房地产开发投资9526亿元,%,%,可见,商业营业用房的投资增幅大大高于全。
从月度变化情况来看,2004年2-10月,%、61%、%、%、%、%、37%、%、%,如下图-1所示。从图-1中可以看出,商业营业用房投资额月度增速呈下降趋势,并在一定水平上保持平稳。
图-1:
竣工面积增速放缓
据国家统计局统计数据显示,2004年1-10月,,%,其中商业营业用房竣工面积继续保持较快增长,%。从各月情况看,2004年4月开始,全国商业营业用房竣工面积月度增速呈下降趋势,%、%、%、%、%、%,增长的速度逐步放缓。
部分地区空置率居高不下
空置率是衡量一个地区地产市场供求状况的重要指标。根据国家统计局数据显示:全国40个重点城市中,重庆市商业用房空置面积高居榜首。截至9月末,%,面积为230万平方米,占整个商品房空置面积的44%。其中,空置一年以上的商业营业用房面积为150万平方米,%。
由广东省房协市场分析课题组所做的《2004年前三季度广东房地产市场分析报告》显示,广东的商业用房空置全线上升,上升幅度达22%,其中滞销和积压面积(即一到三年的空置以及大于三年的空置)上升42%,大大高于其他物业空置量的增幅。
3、商业地产在城市经济发展中的地位和作用
商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。

城市化是中国未来的必然趋势,而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志,商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。国家统计局的资料显示,2003年,%,是1978年以来最低的水平,而就全球的平均水平来看,根据世界银行资料,2002年,%,显然,我。