文档介绍：2005年中国房地产市场展望
基本预测:我们认为,2004年中国房地产市场表示出来的态势是谨慎乐观、有惊无险,同时,我们对2005年预测是十分谨慎的,而对2006年则是不乐观。我们认为,中国房地产市场的景气度已经开始离开此轮周期的高点,正在步入周期的调整阶段。
□虎杰投资首席分析员张寅
基本观点
土地政策评估
虽然土地拍卖政策在2004年出现了各种各样的问题,但是在2005年,政府的土地政策依然不会有根本性调整,因为土地作为地方政府的收入来源已经表现出刚性特征。
土地拍卖价格的居高不下,以及房地产开发商无法轻松地将土地成本的上涨传导到产品中去,将会成为2005年房地产市场主要特征之一。
政府在土地政策上的不让步和消费者趋于理性的消费使得房地产开发商不得不让利,这种局面正在悄然形成。我们预计,2005年土地拍卖市场可能呈现出来的特征是“前热后冷”。
随着获取土地的难度和成本加大,房地产开发企业将开始抛弃以往重视开发规模,不重视产品品质的行为。产品向着精细化、个性化方向发展;项目运转周期由短期化向中期化操作转变。
信贷政策评估
我们预计2005年房地产信贷的亮点在银行房地产信贷资产证券化方面。
由此可能带来房地产基金的开放试点,从而与以上政策形成良好的资金对接。由于房地产基金投资组合的要求,也使得房地产开发项目得到部分关照,但是其中更多地表现为个案。政府对房地产开发企业的信贷支持将更多向大型企业倾斜。目前全国范围内能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到20家;能够得到银行信贷顺利支持的大约在200家左右。
由于受到消费周期和利率周期的双重影响,我们预计,2005年个人房贷市场增长率将继续下降。
香港房地产基金市场可能在2005年有实质性的发展。随着香港证券交易所对房地产基金投资地区和对象的放松。内地部分房地产项目将首先受益。并且,内地物业资产打包在香港发行基金的可能性也在上升。
利率变化影响
2004年10月29日首次加息,它的真正影响可能在2005年第二季度才能显现。甚至不能排除在这个过程中央行进行第二次加息。人民币加息主要是对国内房地产消费者和投资者有所影响。而美元持续加息对海外投资者的影响也值得关注。
我们预计,此轮加息周期长度为18个月,%%的位置。
加息将不可避免地改变房地产消费者的消费预期,使得房地产消费中的投资者深受影响。并且让其中各类在房地产方面投资、消费的透支者得到一次房地产风险教育。
汇率变化影响
人民币汇率是否在2005年有所调整,我们无法预测。但是它的动向将直接影响海外投资者和部分国内投资者在房地产市场的投资行为。我们认为人民币汇率调整以下三种情况,对2005年高端楼盘有着不同影响。
首先人民币汇率出现调整,我们认为部分地区的高档楼盘价格就会出现飙升,部分地区房地产潜在泡沫和泡沫倾向将显性化,甚至由此吹爆。
其次是像目前情况,人民币汇率处于传闻或猜测阶段,由于朦胧升值预期使得海外资金不断地涌入。特别值得一提的是台湾地区、韩国、日本等地,由于它们本币近期兑美元升值明显,加上人民币与美元挂钩的特征,使得其中追求利润的资金购买人民币资产——房地产将是无法阻挡的。
最后一种可能是,如