文档介绍：天津中心城区PK滨海新区
壹、两大轴心中的商业群落
天津日益成为环渤海经济圈的中心城市,滨海新区在“十一五规划”中的战略性地位,极大推动了天津城市的建设步伐。天津市的城市规划可以被形象概括为“一个扁担挑两头”,即以海河为带状中心和发展轴线,一头是市区服务业和消费中心,另一头是滨海新区港口物流仓储和大型工业生产中心。中心城区和滨海新区的共同腾飞,成为环渤海地区乃至中国北方经济发展的引擎。
在环渤海经济圈和京津联动趋势的作用下,伴随海河综合开发改造和城市基础设施大跨步的建设进程,天津在房地产市场开发上一路高歌猛进。商业地产这种复合性的地产发展模式在经过2004、2005年的变革与激增之后,逐步进入发展整合的关键阶段。联合地产将围绕本期主题,分析中心城区与滨海新区的商业地产开发现状与趋势。
一、两大轴心商业地产发展背景分析
2006年2月,中国科学院中国现代化研究中心发布了《中国现代化报告2006》。报告指出,北京、上海、天津已完成以工业经济为主要特点的第一次社会现代化,达到中等发达社会水平。
天津国民经济持续快速协调健康发展,综合实力跃上新台阶。2005全市生产总值达到3665亿元,%,人均生产总值4300美元,%。经济结构调整迈出重大步伐,整体素质明显提高,服务业增加值1485亿元,%。商品购销总额8300亿元,%。现代物流、商贸会展、房地产等行业规模不断扩大。经济体制改革继续深化,发展活力进一步增强;对外开放水平不断提高,滨海新区经济实力和对区域经济的服务功能显著增强;基础设施建设取得突破性进展,城市面貌发生巨大变化。滨海新区在今年上半年,,%,呈现出商业市场繁荣,居民消费旺盛的喜人局面。
天津“十一五”规划纲要指出:2006年天津将通过优化布局、完善功能和提升水平,加快建设内外贸融合、结构优化,充分体现大都市繁荣繁华的现代商贸中心特色。“十一五”期间,商业设施投资总额将达900亿元,年均增长20%。
首先要推进海河商业综合开发。按照海河开发总体规划,着力建设传统文化商贸区、都市消费娱乐区、中心商务商贸区等几大功能区,使海河两岸商贸设施总建筑面积达到600万平方米。
二是建设滨海新区商业中心。重点规划建设中心商务区,即宜居生态滨海新城,重点发展商贸、金融、信息、文化等现代服务业;初步形成三级商业体系。
三是完善城市中心商业区。城区初步形成以和平路-滨江道、小白楼中心商业区为核心,全市24个区域商业中心为骨干的大都市商业框架。和平路-滨江道中心商业区以高端消费为特征;小白楼商业中心区以发展商务主导型商业为目标;24个区域商业中心主要面向市民百姓,以中档为主并向多层次发展。
四是提升专业(特色)商业街功能和档次。对鼓楼商业街、古文化街、食品街、大沽南路商业街、中山路商业街、友谊路风情街、鞍山西道科贸街、大胡同估衣街及杨柳青明清街等9条街道实施改造、扩建和提升;建设上谷餐饮街、直沽风情街、长江道汽贸街及蓟县唐式商业街等4条商业街。
五是发展交通枢纽型商业。以机场、火车站、地铁、公交站点为节点,重点搞好商业配套设施建设。
二、两大轴心商业地产市场供应状况分析
伴随天津各项经济指标大幅度上升的趋势,天津市的商业地产市场迅速升温,两年内,相继开发建设的商业地产项目达到过去的数十倍之多,据不完全统计,天津市目前的商业地产开发面积已超过七百万平方米。
在2004-2005年间,中心城区商业物业市场约350万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工,五大商圈及商业区域的商业供应量为180万平方米左右,新增供应量主要集中在海河板块和地铁沿线,越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目之中。天津市未来将出现数量较多的大型购物设施和主题购物街,面积多在10-30万平方米之间。
滨海地区商业地产起步于1995年,2001年随着房地产业的兴起而迅速发展,在2005年达到高峰,预计2006年这个数字将继续增加。
滨海新区商业地产从2003年起呈现平稳发展的局面,2006年的供应量近70万平方米,大多为建筑面积在5-10万平米范围内的综合性大型商业项目。
下表为中心城区、滨海新区目前在建与即将经营的商业物业的基本情况:
三、两大轴心商业地产整体形势分析
目前中心城区与滨海新区的商业物业处于发展的初期阶段,尚不具备成熟市场的特征和发展规模。但最近几年,在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中,天津经济持续发展,商业市场在其自身多次结构调整的推动下,发展水平已明显升级。天津市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势,同时,居民对消费品的需求呈逐年上升趋势,消费品价格指数持续下降,为商业物业的快速发