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惠州市博罗县
石湾工程可行性争论报告
惠州奥晨置业2023年六月
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目 录
一、工程概况 2
二、工程背景———————————————————————————————————3
三、工程投资环境与市场争论 4
四、工程开发条件及技术设计方案的分析 12
五、工程SWOT分析—————————————————————————————————12
六、工程规划及定位
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七、工程开发建设及经营的组织与实施打算 16
八、根底数据说明
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九、工程投资估算、资金筹措打算- 17
十、工程销售收入及利润的估算- 18
十一、工程经济效益分析
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十二、工程评估结果————————————————————————————————21
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一、工程概况
1、工程名称:龙湾城
2、工程地点:本工程位于广东省惠州市博罗县石湾镇镇政府西侧,南临永康大道,北临湾湖西路,西北远望湖山工业区,东北面紧临石湾工业区,距东莞石龙镇仅一桥〔石湾大桥〕之隔。工程周边环境:东面临两个小型工厂及镇干部宿舍、周边有较多农民自建房,西南及东边有小规模的工厂,北面道路为镇商业街的西端,南面临江〔距离江南石龙约格外钟车程〕,周边规划有物流园区、工业区、生活区、电影院等,市场前景优越。
3、主要经济指标
〔1〕占地面积:124,194平方米
总建筑面积:297,443平方米〔含地下室及架空层面积17,124平方米〕
〔3〕容积率:
〔4〕绿化率:%
〔5〕建筑密度:%
〔6〕总投资:60,205万元
4、投资商简况
工程投资商为惠州奥晨置业。惠州奥晨置业于2023年成立,依托投资者在玩具及动漫产业近十余年的成功业绩及经济实力,定位于“致力于优质物业的进展和投资”,是一家经营理念务实、操盘手法创的房地产开发商。奥晨地产本着“因使命而聚拢,因有梦而筑家”的企业理念,秉承专业的精神、精益求精的态度和锐意创风格,立足于使其开发的每一个工程皆成为所在地区的精品或标志性楼盘。
惠州奥晨置业的控股股东广州奥晨房地产拥有健全完整的组织架构、科学合理的治理体系,以及一大批来自万科、中海、时代、世界地产在内的业界精英,其蓬勃的生气、活力以及所蕴涵的制造力,必将使奥晨地产
在剧烈的市场竞争中脱颖而出,成为广东房地产行业的一支重要的生力气!奥晨地产在以创求进展的同时也不忘将产品品质和掌握本钱放在各项工作
中的重要位置。致力于将打造精品楼盘与向市场供给性价比优良的产品完善相结合。以规模、速度、效益宗旨,有效地提高在市场的竞争力。以品质、创、效劳为导向,赢得市场的认同和口碑。
奥晨地产创始人蔡东青先生,现为中华全国青联委员、广东省青联委员、中国玩具协会常务理事、广东省玩具协会副会长,广东知名青年企业家,曾荣获首届广东青年五四奖章。其创办的奥迪玩具实业、奥飞文化传播,均为业界知名的玩具生产和动漫产业的品牌企业,其塑造的科技创作欢快、创成就将来,正深刻的影响和推动着整个国内行业的进展。
二、工程背景
惠州市位于珠江三角洲东部,是广东省的历史文化名城,是广东省重要的工业基地和旅游城市。全市土地总面积11,158平方公里,总人口约320万人。1988年以来惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快速增长,2023年国民经济增长加快,增速创近五年高,%。人均GDP值为20,758元,%,,。出口总额、%、%。2023年市区居民人均可支配收入为12,,%,其中,%,,%。%,%,显现出经济进展良好的势头。惠州市作为广东省的门户型城市,具有优越的地理环境及良好的工业根底,目前城市房地产开发水平较低,但是蕴含着巨大的消费潜力,房地产市场具有宽阔的进展空间。随着中海壳牌南海石化工程在惠州市的落户及石油化工工程、数码工业园和重点骨干电子信息企业等工程的纷纷上马,将放射性的带动城市多个产业的
同步进展,同时将给惠州市房地产业带来了更为宽阔的进展前景。
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三、工程投资环境与市场争论
〔一〕 石湾镇投资环境
1、 自然地理环境
石湾镇位于中国广东省博罗县西南部,毗邻港澳,与东莞石龙和增城市接壤,是惠州、东莞、增城的交汇点,素有“罗浮山下第一镇、东江明珠”之美誉。全镇辖区面积83平方公里,属亚热带海洋性气候,年平均气温21℃-22℃,四季如春,阳光充分,雨量充分,年平均降水量1750-2182毫米,全年无霜。“三冬无雪,四季常花”是本地气候和自然景观的特点。
石湾镇东距惠州,南至深圳,西达广州均为70公里。石湾大桥、罗浮山东江大桥分别连接东莞石龙、石排镇,距东莞约15公里。镇内交通四通八达,石湾大道、永石大道和工业大道三条主干线贯穿全镇,在建中的广惠高速大路与永石大道交汇互通。水路通过东江航道,上可至博罗、惠州、河源,下可出珠江口至广州、香港等地。镇内有年吞吐量50万吨的石湾集装箱码头,货轮可直达香港,货物进出口运输格外便利。
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2、行政区划及人口
石湾镇下辖12个治理区和一个居民委员会,47个自然村。总人口10万余人,
,。
,使石湾、湖山、里水、中岗、鸾岗、滘吓等治理区连成一片,成为石湾镇政治、经济、文化和商贸中心。
3、经济进展状况
,比2023年增长127%,%;,比2023年增长110%,%。城镇居民年均收入到达15263元,%。
4、科技园区
科技产业园位于石湾永石大道旁,分为科技产业区6600亩和黄西工业区1000亩,园内规划设置工业区、商务效劳区、休闲区、高级治理人员别墅区和文化广场等功能区。,工程分两期进展,首期建设用地为5000亩,二期建设用地2600亩。目前园内已有2800亩土地完成“三通一平”建设,引进入园的外资企业有4家。
5、城市进展规划
,,总人口
25万人。今后五年,石湾镇将大力进展加快规划建设高标准、高起点的生态示范区,大力完善交通、供水、供电、电视网络等根底设施建设,启动石湾电影院、儿童公园、富山商贸城等重点工程。引进大型批发市场和现代物流业。
6、居民收入增长放缓,居民消费支出略有增长
2023年,全镇人口自然增长略有下降,城乡居民收入连续提高,居民人均可支配收入15263元,%,%。2023上半年,,%,%。假日消费特征明显;城乡市场协调进展,农村市场逐步转旺;消费构造升级步伐加快,汽车、住宅、通讯已成为消费热点。
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社会经济环境总体趋好、居民消费指数的反弹说明,居民的慎重性消费心理逐步减轻。调查说明,居民对提高居住环境的愿望很猛烈,对房地产的投资将是居民将来的主要消费。
7、石龙市场
石龙与石湾仅一江之隔,本工程距石龙中心区仅10多分钟车程,本身并无两地的感觉,两地居民商贸往来频繁、人员关系亲热,各个层面的互补性都较强。
石龙镇的经济总体保持快速进展,%,%,社会购置力逐步提高。石龙虽然地域狭小,但综合实力较强,仅次于虎门、常平、厚街、塘夏,在周边区域内,远高于石碣、石排、茶山等城镇,成为小区域的中心城镇。
石龙镇充分发挥地缘和人缘优势,优先进展光学电子、医药、信息等高科技产业,目前全镇有外资企业182家,已引进日本京瓷照相机、京瓷美达复印机、美能达复印机和打印机、台湾EMC显示器、北大方正电脑等国内外知名产品技术合作,以建立自主技术和品牌优势为进展目标,将石龙镇建成电子信息装备开发制造基地。
从目前的状况推断,由于土地本钱、人力本钱的增加,石龙各工业产业有向外进展、转移的趋势,具有地缘优势的石湾成为产业转移的方向之一。
石龙镇是东莞市东北部重要的中心城镇,珠三角水铁联运中心之一,以高技术产业为支柱、第三产业兴旺、环境美丽的现代化滨江城镇。规划有四大组团,四大进展轴线,城镇化进程加快。但石龙镇区域狭小,可供进展的土地资源有限,城镇进展的空间受到明显制约。要寻求突破口,石湾镇是最便捷、最有利的方向,这也是石湾、石龙一体化的重要根底。
〔二〕政府出台刺激房地产消费政策
众所周知,惠州市政府下了很大决心启动消费尤其是商品房消费,包括1999年年底取消福利分房、容许房改房上市、屡次降息、利息征税、降低按揭利率、延长按揭期限至30年、降低交易契税等等,这些政策和措施对惠州楼市的走旺起了关键性的作用。目前,惠州市正处在一个城市化格外块的时期,为了推动
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城市进展,惠州市政府正在加大力度清理房地产市场,特别是土地市场。最近,惠州市出台了《惠州市土地储藏实施方法》,并依据国家的土地政策,对经营性用地严格依据招标、拍卖、挂牌的形式进展出让。在惠州市的强力整顿下,土地市场正在走上标准,为惠州市的房地产市场的进展奠定良好的根底。
〔三〕石湾镇房地产市场综述
1、房地产投资呈上升趋势
经受了九十年月中期房地产市场的低迷之后,惠州市房地产业进入了一个快速、有序进展的阶段,市场成交活泼,市场发育趋向成熟,前景宽阔乐观。石湾镇由于其毗邻东莞石龙的特别地理位置,从2023年开头,房地产投资每年都呈上升趋势,成为当地第三产业进展的最大增长点。估量将来几年的房地产开发投资还会连续上涨。
2、整体市场处于增长期
由于前期开发的产品综合素养不能满足消费需求,消灭有钱买不到好房子的状况。从2023年起,随着石湾的居住环境和投资环境的提升,市场上好的产品供给就明显跟不上消费的需求。面对过剩和短缺并存的局面,对开发商而言既是挑战,也是机遇。买方市场要求开发商必需与时俱进,努力开拓,供给市场需要的产品。
3、市场需求蕴含潜力
消费人口增长
随着石湾镇经济和城市化的进展以及其毗邻的石龙镇经济的快速进展,该区域居民居住环境的进一步优化,净迁入人口仍将保持肯定的增长势头,历年来的迁入人口和今年的迁入人口将成为潜在的购房者。近几年来该区域内
〔石湾镇及石龙镇等〕结婚人数为年均6000对〔包括再婚人数〕,多数婚夫妇情愿与家人分开居住,是住房市场的有效需求者。另外,由于石湾镇政府对外大力引进外资,将会带来间接就业时机达8多万个,这些都可能成为石湾楼市的潜在客户。
购房主体
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由于石湾的特别地理位置,与东莞石龙石排仅一江之隔,因此我们将60%以上的购房客户锁定在石龙,35%的客户为本镇原著居民及外来移民,5%的客户为移居外地后回乡置业的。随着经济及城市的进展,今后几年外来人口在石湾置业安居的趋势将更加明显,需求的快速增加将促使房价上升。
4、周边楼盘分析及售价定位
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工程 正龙豪园
周边楼盘概况
聚龙湾
世纪丽江豪园〔茶山镇〕
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㎡,㎡,一期31
规模 栋独立别墅,二期135
栋独立别墅和叠加别墅
1、2、3期总建筑面积
㎡,1期5栋多层,2期11栋12层小高
层,3期3栋高层
占地670亩,总建筑面积40万㎡,产品以小高层和独立别墅为主
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建筑面积
配套销售价格
泛会所、停车场
1期:8033~9786
2期:3000~10558
泛会所、地下停车场,幼儿园
一期均价:2400元二期均价:2500元三期均价:2700元2房:~
40万平方米
会所、超市、停车场
洋房均价:3000元别墅均价:5000元
洋房:~148
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户型面积 独立别墅:301~568
叠加别墅:166、308
3房:~
4房:~:~
复式:246~259别墅:318~561
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工程进度
销售率
现楼
1期:75%
2期:65%
现楼
1期:100%
2期:90%
3期:70%
现楼
洋房:100%复式:90%别墅:100%
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洋房产品市场分析
楼盘名
称
丽湾花园
三期
龙城国际二
期
聚豪名轩三期
世纪丽江豪园
五期
中心豪门
主力户型
3-4房
2—3房
2-3房
3-4房
2-3房
建筑面积〔M2〕
116—164
76-114
90-110
118-150
实售均价〔元/
M2〕
约3200
约4300
4700
约5500
5800
推售时间
10月开盘
9月底开盘
5月1日开盘
10月开盘
08年3月
备注
现优待登记
销售尾期
现正办理预售证
优待登记中
石龙市场:
龙城国际和聚豪名轩是石龙市场在售楼盘。龙城国际二期马上推出产品主要是
76-114平米的2房和3房,销售均价约在4500元/㎡,主要客户群锁定在石龙本
地人身上,二期于07年9月下旬出售,一期的销售状况抱负。聚豪名轩三期在07年5月1日出售,销售均价约在4700元/㎡左右,主要产品为中小户型,目前为尾期销售阶段,对我工程不会产生很大影响。佳兆业中心豪门是石龙目前最高端的洋房工程,估量08年3月出售,对我工程有较大的竞争压力。
石湾市场:
石湾目前只有丽湾花园在售,丽湾花园位于石湾与石龙的交界处,与我工程只需1分钟车程,07年5月1日其次期开盘,目前销售比较抱负,第三期将于07年
10月公开出售,估量均价约在3200元/㎡,由于其工程位置更靠近石湾大桥,对我工程吸纳石龙客户有肯定影响,该楼盘的弱势在于距离大桥太近,噪音较大,周边环境较为简单。
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