文档介绍：美国买房完整版法律指南
租赁,买的是居住权,合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。通过产权租赁,买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓,但每月还需支付不菲的维护费。合作公寓越高档,当然需要支付的维护费也越高。维护费支付给拥有大楼产权的公司,用于大楼的所有维修、管理费用,还包括房产税和抵押利息(如果公司对大楼进行了抵押)。
合作公寓的管理规则比较严格,大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住,严禁出租。合作公寓还有一个共同的特点,就是客户在“售出”公寓时,需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费,约为售价的3%。
很多拥有合作公寓产权的公司,规定不准将合作公寓“出售”(实质是租赁)给外国人。这是怕发生财务纠纷时,公司很难对资产和收入来源在国外的人诉诸法庭,即使赢了官司,如果对方的资产在国外,判决也难以执行。而从外国人的角度看,合作公寓也不是一个好的选择,比如没有产权、不能出租这些条件,对于非美国居民来说,很不合适。
买主对购入的产权公寓单元拥有产权。通常情况下,产权公寓没有出租的限制。产权公寓的屋主需要缴纳房产税,并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费。出售产权公寓需要获得公寓委员会批准,不过没什么特别限制。由于外观和内部结构十分相似,外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混,而从房产所有权来看,两者大不相同,这需要特别注意。
买家可以通过传统融资方式购买产权公寓。大多数情况下,美国居民需首付二成房价,而外国公民则需更多的首付,方能获得银行贷款。
产权公寓的屋主只有房产权,没有地产权,而在买连栋屋时,买主是连房带地一起购入,这是连栋房和产权公寓的不同之处。在其他方面,这两者的责任和权利差不多,连栋房的屋主也要缴纳房产税,并向管理委员会交付物业管理费。
而独栋屋买卖受到的限制则最少,买主拥有房屋和土地的产权,并独自负责支付房产税和维护、维修费用。
美国也有学区房
在美国买房过程中,你要做许多事情:决定房产所在的社区,看房子,签署买卖合同(Purchaseand Sale Agreement),房屋检验,申请贷款(中国人来美购置房产大多用现金一次到位,就可免了这道程序),购买房屋保险,过户(Closing)。作为购房者必须了解相关的知识,对购置房产的每一流程都要慎重考察和把关,才能将买房烦恼事发生的可能性降到最低。
常听人说,在美国买房子要选好学区。美国的公立中小学不收学费和课本费,但学生只能是来自本学区(schooldistrict)的居民。学校的经费和老师的薪水由地方政府拨款,而地方政府的预算主要靠房产税。一个地区的房价高,从而地方政府能征收到较多的房产税,就能建条件较好、设备较新的学校,能提供吸
引优质师资的薪水,而学生的统考成绩和其他评估结果也会比较好,所以有“好学区”一说。
这只是从单一方面表述,实际上学区好坏已成了一个综合性指标。虽然我们都知道“物以类聚、人以群分”这句老话,不过在美国,更现实的是“人以钱分”。所以,你具有多少经济能力,可以买怎样层次的房子,你周围的邻居们也往往在相近的收入区域内。
好学区一方面能吸引较高层次的居民,另一方面又得依赖高房价带来的高税收支持;而购买中高级房屋的居民比较富裕,工作比较稳定,受教育程度比较高,为子女教育的投资也比较多,从而能为学校提供较好的学生来源,