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青岛市物价局物业效劳收费治理方法
青岛市物价局青岛市国土资源和房屋治理局关于印发《青岛
市物价局物业效劳收费治理方法》的通知
各区、市物价局各区、市物业治理行政主管部门各物业效劳企业各有关单位:
为标准物业效劳收费行为维护业主、物业使用人和物业效劳企业的合法权益经市政府同意现将青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋治理局联合制定的《青岛市物价局物业效劳收费治理方法》印发给你们请遵照执行。
二○一二年八月十三日
青岛市物价局物业效劳收费治理方法
第一章总则
其次章第一条为标准物业效劳收费行为维护业主、物业使用人和物业效劳企业的合法权益,依据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业治理条例》、《青岛市物业治理条例》、《物业效劳收费治理方法》【发改价格〔201*〕1864号】和《山东省住宅物业效劳收费治理方法》【鲁价综发〔201*〕185号】等有关规定,结合本市实际,制定本方法。
其次条本方法所称物业效劳收费,是指物业效劳企业根据物业效劳合同的商定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。
第三条本方法适用于本市行政区域内物业效劳收费及监视治理。
第四条市和各区、市价格主管部门会同同级物业治理行政主管部门负责辖区内物业效劳收费的监视治理工作。
第五条物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原则。
政府提倡建立单位、业主通过公开、公正、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业;鼓舞物业效劳企业开展正值的价格竞争,制止价格欺诈,促进物业效劳收费通过市场竞争形成。
其次章物业效劳收费方式
第六条业主与物业效劳企业可以实行包干制或者酬金制等形式商定物业效劳费用,但业主大会成立前的一般住宅物业治理区域的物业效劳费用不得实行酬金制。
包干制是指由业主向物业效劳企业支付固定物业效劳费用,盈余或者亏损均由物业效劳企业享有或者担当的物业效劳计费方式。
酬金制是指在预收的物业效劳资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业效劳企业,其余全部用于物业效劳合同商定的支出,结余或者缺乏均由业主享有或者担当的物业效劳计费方式。
第七条实行物业效劳费用包干制的,物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业效劳企业的利润。
实行物业效劳费用酬金制的,预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业效劳企业的酬金。物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括以下内容:
(一)治理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,其中不包括中心空调和二次供水运行等费用;
(三)物业治理区域环境卫生清洁费用;(四)物业治理区域绿化养护费用;
(五)物业治理区域秩序维护、安全防范费用;(六)办公费用;(七)物业治理企业固定资产折旧;
(八)物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用;(九)经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造费用,应当通过专项修理资金予以列支,不得计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。
第三章物业效劳收费治理
第八条物业效劳收费依据物业的类型、供应效劳的性质、特点等不怜悯况,分别实行政府指导价和市场调整价。
一般住宅物业治理区域的前期物业效劳收费实行政府指导价。
非一般住宅、业主大会成立后的一般住宅物业治理区域的物业效劳收费和各类非住宅物业效劳收费实行市场调整价,由业主大会或全体业主与物业效劳企业商定。
为业主供应的代办效劳和其他特约效劳工程收费,实行市场调整价,国家、省另有规定的除外。第九条一般住宅物业治理区域包括以下建立工程或物业治理区域;(一)经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业治理区域;(二)公共租赁性住房物业治理区域;
(三)一般(限价)商品住房物业治理区域;
(四)配建保障性住房(经济适用住房、廉租住房)的商品住房建立工程;(五)其他符合政府规定的一般住宅标准建立条件的建立工程。
第十条建立单位与物业买受人签订的物业销售合同应当包含前期物业效劳合同商定的内容。前期物业效劳合同应当商定物业效劳等级、效劳内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的商定应当全都。
业主大会成立前的一般住宅物业治理区域因建立单位分期开发、分批交付使用的缘由,造成小区配套设施和绿化环境未能到达购房合同商定标准的,物业效劳费用应减免20%,差额局部由建立单位补偿给物业效劳企业。
第十一条一般住宅物业治理区域的前期物业效劳费用依据物业效劳的等级、效劳质量、效劳本钱等因素实行分等级定价。
物业效劳等级标准根据《物业效劳标准第1局部住宅物业》(DB37/-201*)执行。
市价格主管部门会同市物业治理行政主管部门负责制定并定期向社会公布市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区实行政府指导价的物业效劳收费标准。
各县级市的价格主管部门会同同级物业治理行政主管部门制定并定期向社会公布本行政辖区内实行政府指导价的物业效劳收费标准。
每个效劳等级对应的收费标准为基准价格,详细收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定,下浮不限。
第十二条实行政府指导价的物业效劳收费详细标准根据以下规定制定。
建立单位采纳招投标方式选聘物业效劳企业的,由建立单位依据物业特点和效劳要求,选择效劳等级并按本方法规定拟定收费标准作为招标标底,详细收费标准在不超过标底范围内通过竞标产生;建立单位采纳协议方式选聘物业效劳企业的,由建立单位与其选聘的物业效劳企业依据物业特点和效劳要求,选择效劳等级并按本方法的规定拟定收费标准。
一般住宅物业治理区域的前期物业效劳收费标准在《前期物业效劳合同》签订后应根据《山东省效劳价格治理方法》(山东省人民政府令第241号)的有关规定,到工程所在地价格主管部门办理登记手续。
第十三条实行市场调整价的物业效劳收费详细标准根据以下规定制定。业主大会成立前建立单位通过招投标形式选聘物业效劳企业的,其物业效劳费用标准通过竞标产生,并在前期物业效劳合同中商定;建立单位通过协议的形式选聘物业效劳企业的,物业效劳费用标准由建立单位与其选聘的物业效劳企业协商确定,并在前期物业效劳合同中商定。业主大会成立后其物业效劳费用标准由业主大会与物业效劳企业协商确定,并在合同中商定。
第十四条物业效劳收费按《房地产权证》载明的房屋建筑面积计算。未办理《房地产权证》的,可暂按购房合同所载的建筑面积计算,《房地产权证》与购房合同所载明的房屋建筑面积有误差的物业效劳收费应当多退少补。
转变设计用途用于经营的房屋、车库、贮存室等按相应的经营性用房物业效劳费用标准收取。
不能办理《房地产权证》的物业(包括阁楼、贮存室等)业主大会成立前,其物业效劳费用应当按合同商定执行;业主大会成立后,其物业效劳费用由业主大会与物业效劳企业协商确定。
第十五条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业效劳费用。已纳入物业效劳范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业效劳费用由开发建立单位交纳。
业主或物业使用人无正值理由拖延办理交付手续的,物业效劳费用从建立单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
物业效劳合同有商定的,物业效劳费用可以预收,预收时间不超过三个月。
第十六条业主大会成立前,房屋交付后空置一年以上的,其空置期间的物业效劳费用按实际运行费用适当减免,减免的详细费用由业主或物业使用人与物业效劳企业协商确定。合同另有商定的,从其商定。
业主大会成立后,房屋空置期间的物业效劳费用的减免由业主大会与物业效劳企业协商确定。
第四章停车效劳收费治理
第十七条物业治理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满意业主的需要。第十八条业主大会成立前的一般住宅物业治理区域内的规划配套停车场(库),其停车效劳费、车位租赁费实行政府指导价;非一般住宅、业主大会成立后的一般住宅物业治理区域内的停车效劳费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车效劳费、车位租赁费实行市场调整价。
停车效劳费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购置公众责任保险等发生的费用。停车效劳费归供应停车效劳的物业效劳企业全部。
车位租赁费是指车位全部权人将车位出租给租赁人停车所收取的租金。车位租赁费归车位全部权人全部。
停车效劳费和车位租赁费应当按月收取。
市价格主管部门会同市物业治理行政主管部门负责制定并公布市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区实行政府指导价的一般住宅物业治理区域内的停车效劳费、车位租赁费标准。
各县级市价格主管部门会同同级物业治理行政主管部门负责制定并公布本行政辖区内的实行政府指导价的一般住宅物业治理区域内的停车效劳费、车位租赁费标准。
第十九条实行政府指导价的停车效劳费、车位租赁费的详细收费标准,由建立单位与物业效劳企业在政府规定的停车效劳费和车位租赁费指导标准范围内协商确定,并在前期物业效劳合同中商定。
实行市场调整价的停车效劳费、车位租赁费详细收费标准的制定。业主大会成立前,由建立单位与物业效劳企业协商确定,并在前期物业效劳合同中商定;业主大会成立后,停车效劳费详细收费标准由物业效劳企业与业主大会协商确定,车位租赁费详细标准由车位全部权人与业主大会协商确定。
其次十条住宅物业治理区域内的停车场(库)全部权属于建立单位或其他单位的,业主或物业使用人停车且物业效劳企业供应停车效劳的,应当交纳停车效劳费和车位租赁费。
其次十一条住宅物业治理区域内的停车场(库)全部权或合法使用权属于全体业主的,业主或物业使用人停车且物业效劳企业供应停车效劳的,应当交纳停车效劳费和车位使用费。业主大会成立前,车位使用费应按前期物业效劳合同的商定收取;业主大会成立后,车位使用费的收取及标准的制定与调整,由业主大会自行确定。
车位使用费是指车位全部权人或合法使用权人将车位供应给局部业主或物业使用人停车所收取的费用。车位使用费归全体业主共有,主要用于补充专项修理资金,也可根据业主大会的打算使用。
其次十二条住宅物业治理区域内业主独立拥有全部权或合法使用权的车位,业主或物业使用人停车且物业效劳企业供应停车效劳的,应当交纳停车效劳费。已购置车位但未停放车辆的,其空置期间的停车效劳费减免幅度由业主或物业使用人与物业效劳企业协商确定。
其次十三条经业主大会同意占用住宅物业治理区域内业主共有的道路或其他场地停车的停车的业主或物业使用人应按业主大会的打算交纳公共场地使用费。公共场地使用费的收取及标准的制定与调整由业主大会自行确定。公共场地使用费属于全体业主共有主要用于补充专项修理资金。公共场地停车需托付物业效劳企业供应停车效劳的物业效劳企业可以从公共场地使用费中提取肯定比例的停车效劳费详细比例由业主大会与物业效劳企业协商确定。
其次十四条物业效劳企业不得向进入住宅物业治理区域内为业主或物业使用人配送、修理、安装、执行公务等车辆收取任何费用。
除前款规定以外,业主或业主大会若允许其他外来车辆进入住宅物业治理区域临时停放的,物业效劳企业可以依据业主大会的打算收取肯定费用。
其次十五条业主或者物业使用人对车辆有看管要求的,应当与物业效劳企业或其他治理人另行商定。停车看管责任根据商定执行。
第五章其他治理
其次十六条业主或物业使用人对其房屋进展室内装修产生的建筑垃圾,托付物业效劳企业代为清运的,应当担当清运费用,详细收费标准由双方协商确定。
装修保证金应按国家、省有关规定执行。业主或者物业使用人应当就装修保证金的收取标准和退还等相关事宜与物业效劳企业签订协议。物业效劳企业不得收取装修治理费等费用。
其次十七条住宅物业治理区域出入口根据设计实行门禁智能化治理或出入证治理的(包括车辆)应当为业主或物业使用人每户免费配置4张门禁卡或出入证。业主大会成立前因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的,可按工本费收取,工本费每张不超过10元;业主大会成立后工本费由业主大会与物业效劳企业协商确定。
业主大会成立前,物业效劳企业对装修人员实行出入证治理的,出入证工本费可按不超过1元收取业主大会成立后,出入证工本费由业主大会与物业效劳企业协商确定。
其次十八条电梯运行费包括相关日常治理、维护保养、直接物质消消耗用及其他相关检测检验费用。物业效劳企业应当单独立账、专款专用并根据业主大会的要求,定期公布收支账目。
业主大会成立前,电梯起始层为住宅的,免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费;业主大会成立后,免收电梯运行费的范围由业主大会与物业效劳企业协商确定。