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房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进展估价,也就是说,由持有〈〈房地产估价人员岗位合格证书》或〈〈房地产估价师证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原那么,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的根底上,结合估价经历及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。以下为大家分享的是最新房屋资产评估书范例,希望对大家有所帮助。
主要包括:以机构代码证为准或以企业的营业执照为准
⑴机构代码或证号
⑵机构名称地址(住所)
⑶法定代表人
⑷资金
⑸机构类型(经济性质)
⑹经营方式及经营范围
⑺证号以及登记有效期
委托方以本次委托评估的主要目的或评估报告的主要用途
主要涉及对估价对象的概括性描述,、用途、面积等各项经济技术指标;房屋建筑物的那么需描述其区位、用途、楼层、户型、构造类型、建筑面积、建筑类型等;机器设备的那么需描述种类、型号、设备维修保养情况等.
评估基准日是确认资产评估价格的基准时间,本工程所选取的评估基准日是依据经济行为由委托方确定的一个特定会计期间的终止时点,这个时点能反映评估对象的整体状况,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化的影响因素,因此评估基准日的选择是合理的
.
注:一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准
A、合法原那么B、历史本钱原那么C、公开市场原那么D、持续经营原那么E、替代原那么F、供求原那么G、估价时点原那么K独立性原那么I、客观公正性原那么J、专业性原那么K、科学性原那么L、奉献原那么M、预期收益原那么N、最高最正确使用原那么
主要包括各种经济行为文件、法律法规、:
1、国家国有资产管理局国资办发[1992]36号〈〈国有资产评估管理施行》;
2、国资办发(1996)23号文件关于转发〈〈资产评估操作标准(试行)》的;
3、财政部财评字[1999]91号文件〈〈根本内容与格式的暂行》的通知;
4、〈〈**市建筑工程造价信息标准计价》xx年第1期;
5、〈〈建筑附属工程造价速算手册》;
6、
其中典型的就是重置本钱法,一般描述如下:
根据评估目的和委估建筑物的特点,从企业持续经营、资产持续使用为假设前提,采用重置本钱法进展评估。
(一)根本计算公式:
评估价值=重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
重置价值=建安工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金本钱+开发利润
式中:
前期及其他费用=建安工程造价X各费用系数之和;
重置价值确实定
房屋建筑物的重置价值是根据**市现行的工程造价及取费调差文件,对其工程造价指标进展分析测算,结合现场核实及测量的建筑工程内容、建筑物特征(层高、跨度、主墙承重构造、施工方法、装修情况、设备情况等),对所对应的工程造价指标进展调整,综合确定建筑物的建安工程造价,并摊入建立过程中所发生的工程其他费用(如其他费用、管理费用、合理利润、资金本钱等),确定建筑物的重置单价,再乘以核定的面积,得到房屋建筑物的重置价值。
重置价值中各组成工程按如下方式确定:
房屋建筑物的建安工程造价:评估人员根据房屋建筑物的构造形式、构件形式、跨度及其功能等方面,与同一地区同类建筑物进展比较,根据**市定额站的xx年第2期〈〈**市建立工程造价信息》经济指标及有关材料价格计算出建筑物单位面积建安工程造价,并与工程结算书指标比照、分析调整,确定其单位面积建安工程造价。
前期及其他费用:根据**物价局制定房屋建筑工程适用的前期及其他费用,工程包括勘察设计费、工程招投标费、预算定额编制管理费、预算定额费、城建配套费、城市规划管理费、教育附加费、工程质量监视费、消防配套费、白蚁防治费。
管理费用根据目前**市建筑施工企业一般收取的管理费占工程总造价的比例分析确定
资金本钱采用评估基准日适用的民银行公布的建立期贷款利率计算,计算工程包括建安工程造价、前期及其它费用、管理费用。设定投资在建立期内均匀投入。
开发利润指为开发建立房屋而应获得的平均利润,对于工业用房,开发利润一般为零。
综合成新率确实定
1、实体性贬值率
根据房屋建筑物构造和使用用途,以现场勘察时房屋的外观直观现状以及评估人员的评估经历综合分析后采用年限法计算实体性贬值率,从而确定房屋实体性贬值率。对其内在的构造性变化和质量变化未作技术测定。
实体性贬值率采用年限法计算,根据建立部门公布的各类构造房屋建筑物及构筑物耐用年限标准,根据建筑物使用状况及现场勘察记录,综合确定房屋建筑物及构筑物的尚可使用年限,实体性贬值率计算公式为:
已使用年限
实体性贬值率=x100%
已使用年限+预计尚可使用年限
预计尚可使用年限加实际已使用年限最长不超过国家规定使用年限,它确实定以技术鉴定作支持。
2、功能性贬值确实定
功能性贬值是由于技术陈旧、功能而导致的原有资产的相对贬值。本次评估的建筑物均不受上述因素的影响,故该项确定为零
3、经济性贬值确实定
经济性贬值是指由于外部经济和社会环境的变化而导致的资产的贬值。本次评估的建筑物均不受上述因素的影响,故该项确定为今。
4、综合成新率确实定
综合成新率=1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率
亦可为:综合成新率=(1-实体性贬值率)X(1-经济性贬值率)x(1-功能性贬值率
)