文档介绍：梦梦:对项目周边住宅市场进行分析,重点针对一期公寓进行市场分析及论证,得出结论需符合项目定位,且在最后的结论需提炼出核心问题与内循环之间的关系,证明地块的核心价值。
完成时间:8日上午4时
住宅分析
市
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分
析
卖
点
梳
理
产
品
定
位
核心问题
产
品
建
议
南国中心之市场篇
南国中心——现有条件下的市场竞争力
PART-1 宏观市场动态
PART-2 中观市场动态
PART-3 微观市场动态
市场分析
1、市场总体概况
2008年,全国房地产市场普遍出现了“销售停滞、供应积压、价格下跌”的形势。
中央政府先后出台了一系列推动房地产行业健康发展的政策和具体措施,但效果有限,
成交量仍以刚性需求为主,客户依然普遍观望。
2008年,㎡,消化周期约需36个月;同期销量大幅萎缩,
同比减少20%,主要城市房价呈现下滑趋势,%。
2008年,全国60座重点城市的土地供应总量2378万㎡,同比下降47%;土地流标率
达32%,其中居住用地35%;土地底价成交率90%,其中居住用地70%。
2009年一季度,房地产市场出现了小幅度反弹,一度引发了“二月小阳春”热潮,
但好景不长,至3月初,销售量和成交价均已明显回落。
目前市场有效需求总量依然偏低,销售价格下行趋势增强,市场前景不容乐观。
预计未来2-3年,市场风险可能减少,本项目开发与销售计划必须保持稳健、谨慎。
PART-1
宏观市场动态
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宏观市场动态
2、国家政策方向
2009年3月,国务院总理温家宝在“两会”中指出:“……采取更加积极有效的政
策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。”
具体措施包括:
对符合条件的第二套普通自住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;
对住房转让环节营业税,按不同年限实行有区别的税收减免政策;
促进普通住房消费供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。
同时,加快发展二手房市场和住房租赁市场。
鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场,加强住房市场分类管理。
继续整顿房地产市场秩序,规范交易行为。
我们预见:在政府加强主导下,“平稳”将是的2009年中国房地产业的关键词。
2009年新的政策,重点将是强调供需平衡,政策力度和强度都不太可能超过2008年。
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宏观市场动态
3、市场需求情况
目前,商品房需求客群多数处于观望阶段,尤其中高端需求的观望心态更明显:
⑴中低收入群,多属首次置业者,收入偏低,降价依然买不起,只有放弃;
⑵中高收入群,多属二次置业者,期望较高,降价未止不愿买,随机而动;
⑶高等收入群,多属投资置业者,资金较紧,越降价越不敢买,观望更多。
在金融危机效果逐步体现的背景下,可支配收入增长放缓,有效客户群必然缩小,
总需求量必然减少,住宅的二次置业需求将持续萎缩,存量房源去化可能更加缓慢。
中高收入人群的购房能力尤其是首付能力,可能削弱。而其工作及收入的不稳定,
还会增加按揭还款的风险因素,由此,银行放款时间势必延长,从而增大开发企业的
回款难度和资金压力。
我们预计:中端与高端市场将进一步细化分割,走中间路线或模糊路线的产品,
将无法适应更加个性化的需求;高性价比的高品质产品,综合竞争力将更加突出。
PART-2
中观市场动态
1、武汉经济形势
①经济增长——2008年武汉GDP约3960亿元,%,增速排名全国第6;
预计2009年武汉GDP增长将保持11%以上,主要依靠内需拉动。
②投资力度——2008年武汉房地产开发总投资约550亿元,%;
预计2009年武汉房地产开发总投资减少,但城市建设将大幅加速。
③消费潜力——2008年武汉人均年收入约16712元,%;
预计2009年武汉人均收入难有大幅增长,消费意识将更加保守。
武汉以内向型经济为基础,对国际危机的敏感度相对不高,但滞后效应很明显。
未来2-3年后,武汉本地的投资能力和需求能力可能回升。
PART-2
中观市场动态
2、武汉住宅市场
①供应总量——2008年武汉住宅供应量约1056万㎡,%;
预计2009年武汉住宅供应将逐渐减少,延期施工项目可能更多。
②成交总量——2008年武汉住宅成交量约518万㎡,%;
预计2009年武汉住宅成交在“降价”同时,也将有若干波次震荡。
③价格水平——2008年武汉住宅全年成交价约5099元/㎡,%;
预计2009年武汉住宅价格有20%下行空间,且高低分化更加明显。
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