文档介绍：谨呈:陕西富力房地产开发有限公司
陕西富力地产陕西富力地产北北郊综合体项目郊综合体项目
住宅定位及产住宅定位及产品品建议建议
2011年1月
PPrremiseemise
从市场和客户出发,验证本项目的产品具体定位从市场和客户出发,验证本项目的产品具体定位
及户型面积区间。及户型面积区间。
OOuuttlilinene
0 本案本体及定位回顾
1 客户访谈分析
2 风险评估分析
3 市场状况分析
4 客户机会研究
5 住宅产品定位及建议
0 本案本体及定位回顾本案本体及定位回顾
本体分析:综合体项目,除SOHO与住宅外均为持有型物业
本体分析:项目北侧为市政府和城运公园,为区域版块价值核心,
周边住宅项目相对集中,中高端项目集中,居住氛围浓厚
项目北侧为已建成的城市运
动公园和2011年内将完成
迁入的新市府,二者均为板
块内核心利好,对项目价值
起到相对较大支撑。
凤城九路文
Ø项目周边已完成销售项目有白桦林居、魏景
路城运
玛公馆等,在售项目有白桦林间、风景御公园城运
公园
园、金源御景华府、海珀兰轩等。居住氛行政
围相对浓厚。中心
凤城八路
Ø片区内在售项目基本为中高端项目,片区风景御
本项目
高端项目得到相对广泛认知。园(社区)
凤城七路
本体分析:项目为地铁上盖建筑,距离新火车站位置较近,2011
年地铁开通和火车站动车车次的增加对项目有一定程度推动作用
Ø项目东侧为地铁站口,项目与地铁可实现
无缝对接,地铁开通后的人流及便捷程度对
项目整体价值可以起到一定程度的推动作用。
Ø北客站部分动车在2010年年底已经开通,
对周边项目起到了十分明显的推动作用。首
创国际城在北客站开通前当周售出50余套。
项目住宅形象定位
瞰景顶礼华宅品质生活公馆
揽尽公园胜景
独享城市资源
圈层专属领域
客户定位——住宅客户定位
ⅠⅠ核心核心客户客户::
ØØ核核心心客户客户11:以:以长长庆石油庆石油为为代表代表的大的大型型企业企业中中高层高层
üü置业置业目的目的:改善:改善居住居住条件条件、、保保值值升升值值置业置业关注点关注点::居住居住舒舒
适适度度、、产产品品品品质质、、配配套套、、环境环境、、身身份感份感
Ø 核心客户2:陕北客户
I Ø 核心客户2:陕北客户
II üü置业目置业目的的:资:资产产占有占有、、保值保值升值升值
III
Ⅱ重要Ⅱ重要客户客户::
ØØ职职业业特征:特征:政府公政府公务员务员
üü置业目置业目的的:生:生活活品质品质的的提升提升、、保值保值升值升值
üü置置业业关注关注点点:舒:舒适适度、度、环环境、境、私私密感密感
IIIIII 次要次要客户客户::
ØØ职职业业特征:特征:大大型型企企业员工业员工、、拆拆迁户迁户
üü置置业业目的目的::满足满足自自住需住需求求,投,投资资升值升值
üü置置业业关注关注点点:生:生活活便利便利度度、未、未来来升值升值潜力潜力
住宅产品定位——市场回顾
一
项目比例两居比例三居比例四居以上比例
居
150 60%
风景御园- - 95 20% - -
190 20%
140-
魏玛公馆 68 10% 90 37% 32% 165-170 21%
150
90- 130-
市场白桦林间- - 40% 55% 190 5%
100 150
130-
白桦林居- - 90 20% 60% 160 20%
140
78- 120- 30-
首创国际城 68 5-10% 60% - -
108 145 35%
御景华府- - 105 35% 140 65% - -
Ø城运公园板块项目户型以两居(90-100平米)、三居(130-150)为主
Ø两居占比位于30%-40%之间,三居占比位于50%-60%左右
规模(占分套数比(占
类型户型户型面积规模(平米) 套数
类型) 总数)
小户型实用两居 90-100 8000 40% 80套左右 15%
(2万平)
本项目住宅紧凑三居 120-140 12000 60% 90套左右 16%
实用三居 140-160 30000 50 % 200套左右 36%
户型定位大户型
舒适三居 160-180 24000 40% 150套左右 28%
(6万平)
四居及其他 180以上 6000 10 % 30套左右 5%