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城市停车场建设PPP项目实施方案
城市停车场建设PPP项目实施方案
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城市停车场建设PPP项目实施方案
一、项目情况
(一)项目基本情况
1、项目名称
某县城市停车场建设项目
2、项目所属领域类型
所属领域为道路桥梁、公共交通基础设施、公共停车场。类
型为新建。
3、项目实施地基本情况
某县位于某省西南部,全县辖21个乡镇,1个省级开发区,
1041个村(居),总面积1643平方公里,
万亩,总人口124万人。某县历史悠久,是千年古县,春秋时
期筑城名郓。某县是水浒故事的发祥地、宋江的家乡,素有“水
浒一百单八将、七十二名在某”之说,水浒文化旅游资源丰富,
被评为某省首批旅游强县,荣膺“中国好汉之乡”称号。优秀的
传统文化和民间艺术源远流长,是闻名全国的“戏曲之乡”、“武
术之乡”、“书画之乡”、“古筝之乡”。2014年全县实现地
区生产总值298亿元,%;
亿元,%;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入
分别达到21377元、10699元,%、13%;全社
,%;2014年底金融机
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城市停车场建设PPP项目实施方案
、,各项贷款余
额142亿元、新增32亿元。生产总值、地方财政收入、社会用
电量、一般工商业用电量、各项存款余额、居民存款余额、私人
汽车拥有量、在职干部职工工资发放标准等各项指标均居菏泽市
前列。
项目建设地点位于某县城,主要位于唐塔广场、坝头桥东部、
蒋庙灯塔广场、胜利广场、郭林桥西广场等地点。其中,唐塔广
场、坝头桥东部是县城中心地带两大商圈,周边道路四通八达,
商铺林立,车流众多,停车难的问题一直非常突出;蒋庙灯塔广
场、胜利广场、郭林桥西广场是某南部新区规划中的三大车流、
人流、物流交汇地,是未来某重点发展的商务政务中心,对停车
场的需求较为迫切。
4、项目技术路线
项目建设贯彻适用、经济和在可能条件下注意美观的原则,
建筑材料选择上,符合建筑耐久年限、防火、抗震、防洪、建筑
节能及施工等方面的要求。功能布局、道路系统、绿化景观系统
与市政基础设施统一设计,形成统一整体。地下车库两个主出入
口设置在城市主要道路上,,相
隔约400m,人员出入口主要设计在公共绿化上,结合园林景观
区与环境进一步的融合(详见总平面布置图)。增强了竖向空间,
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城市停车场建设PPP项目实施方案
提升了空间丰富感,提高了土地的利用率,形成丰富、,利于全
方位营造高品质生活空间。设置地下智能停车管理系统。地下车
库采用白色内墙涂料,地面采用细石混凝土,楼梯地面口部以浅
色天然石材、板材外墙涂料,材料粗朴而富有质感,装饰适当。
项目设计集地下商业、地下社会停车场及人防为一体,总建
筑面积为108200平方米的地下停车场。设计使用年限50年。
抗震设防烈度7度,。工程建筑采
用现浇钢筋混凝土框架结构。地下室每隔100米设伸缩缝一道,
然后再每隔50米左右设800宽的抗收缩后浇带;上述后浇带应
在其两侧结构施工完一个月后,采用比相应构件部位混凝土强度
等级高一级的微膨胀混凝土进行补浇。工程地基采用钢筋混凝土
伐板基础。项目建成后总用水量Q:(不含消
防用水量),。本工程每天排水
,排水采用室内、外雨、污、废分流制。消防、
电气、供电、照明、弱电、防雷、暖通等方面设计按照国家有关
标准执行。
本项目的建设内容包含5个停车场工程的建设。
1唐塔广场北部地下停车场:本项目占地面积12200平方米,
总建筑面积约12000平方米,地下停车位366个。
2坝头桥东地下停车场:本项目占地面积20000平方米,总
建筑面积约20000平方米,地下停车位600个。
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3蒋庙灯塔广场地下停车场:本项目占地面积11000平方米,
共两层,总建筑面积约22000平方米,负一层为商业,负二层
为地下停车场,地下停车位330个。
4胜利广场地下停车场:本项目占地面积17000平方米,共
两层,总建筑面积约34000平方米,负一层为商业,负二层为
地下停车场,地下停车位510个。
5郭林桥西广场地下停车场:本项目占地面积10000平方
米,共两层,总建筑面积约17000平方米,负一层为商业,负
二层为地下停车场,地下停车位300个。
5、项目建设的必要性
随着近年来某县经济的快速增长,私家车数量的增多,城市
停车设施建设滞后,使停车供求矛盾日益尖锐,城市停车难的问
题日益凸显。尤其在中心商务区,由于很多公共建筑配建泊位严
重不足,停车位更是一位难求。停车难已经成为制约城市交通发
展和汽车消费的重要瓶颈之一。
项目建设符合国家产业政策,符合国家发改委《产业结构调
整指导目录(2011年本)2013年修订》中第一类“鼓励类”,城
市基础设施14(14、城市立体停车场建设)的范畴,为国家鼓
励发展的产业。
项目建设符合某县发展规划按照《某县城市总体规划
(2012-2030)》,某县建设总目标为:特色鲜明、经济发达、资
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城市停车场建设PPP项目实施方案
源节约、环境友好、生态良好、社会和谐的现代化中小城镇。在
此目标下,综合考虑未来城市发展需求,充分利用地下空间,建
设停车场设施,将有效地节约土地资源,保证土地的集约化利用。
缓解土地资源紧张的局面,符合集约利用土地的政策,促进可持
续发展,符合城镇发展规划。
项目建设有利于提高城镇基础设施水平,解决城市停车难问
题的需要,符合国家新型城镇化建设的要求。
某县城市停车场建设项目的实施,能够有效提升城镇化水
平,对于促进某新型城镇化建设,繁荣小城镇经济,推动当地小
城镇的发展具有良好的示范作用。
(二)前期工作
项目可研、环评、土地等手续齐全,符合国家规定,项目已
立项,正在进行施工前期准备工作。
(三)项目基本架构
1、ppp合作基本架构
项目为市政公用基础设施建设项目,是由社会资本建设投
资,依靠收费和经营性收入盈利的PPP项目,具体模式采用设
计一建设一投资一经营DBFO模式。
2、合作方基本情况
本项目实施机构为某县住房和城乡建设局,并受县政府委托
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城市停车场建设PPP项目实施方案
参股建设运营。某县住房和城乡建设局是我县城市规划、建设、
管理,建筑业管理的行政主管部门,内设办公室、人事科、建管
科、城建科、公共事业科等5个科室,下辖市政、园林、自来水
公司等18个单位。社会资本合作方须具有雄厚的经济实力、丰
富的现代化企业管理理念以及先进的行业技术操作规范。
3、项目收益方案
项目收益方案为使用者付费、授予经营开发权。
4、收费和价格机制
收费和价格机制根据某经济社会发展情况和汽车保有量实
际情况,由物价部门审核定价。项目运营期内受消费物价指数、
劳动力市场指数等因素影响成本增长超过5%时,可以按照程序
申请调整服务费价格。
5、风险分担和收益共享机制
照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则,综合考
虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要
素,在政府和社会资本间合理分配项目风险。
组织机构风险、施工技术风险、工程风险、投资估算风
险、资金风险、市场风险和财务风险由项目公司承担;政策风
险由政府承担;不可控力风险由政府和项目公司共同承担。收
益政府和企业采取20:80比例分享。
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6、政府支持政策和制度环境
某县人民政府为加快推进PPP项目,制定出台了《某县PPP
项目实施方案》及其配套制度。为加快本项目实施,县政府成立
了某县城市停车场建设PPP项目领导小组。
(四)融资结构
1、总投资及构成
,其中企业自筹5000万元,银
。
2、融资方案结构设计
项目资本性支出来源为企业自筹,其余资金银行贷款。项目
建成后企业负责管理运营,期限30年,30年后资产移交政府。
3、项目公司SPV股权结构
公司股东为某县人民政府和社会资本,县政府以土地、手续
办理、配套工程等后续服务入股20%,社会资本持股80%。
4、融资工作前期进展
项目正在招投标社会资本合作方。
二、项目可行性分析
(一)经济可行性分析
项目建成后,预计年营业收入可达10556万元,可实现利税
5989万元,其中税收1924万元。
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(二)环境影响评价
本项目无特殊污染源。规划、建筑方案科学先进,采用低污
染、节能的新型建筑材料,并且对污染物进行了一系列有效措施,
使得经处理后的“三废”能够达到国家的排放要求,治理措施得
当、有效,项目运营后“三废”经处理后不会造成新的污染,对
本项目的建设十分有利。总之,项目建设和运营过程中,要落实
“三同时”制度,采取有效措施后均可符合环保法规的要求。
(三)社会影响评价
该项目的社会影响巨大,不但有利于解决城市停车难的问
题,还可以为社会提供更多的就业机会,同时,该项目的发展,
能够完善某县的基础设施建设,并有助于提高某县的区域竞争
力。该项目的建设,为某县的发展起到了积极的作用,使菏泽地
区的经济水平进一步提高。
(四)项目组织领导机制建设
成立了某县城市停车场建设PPP项目领导小组,副县长伊
超杰任组长,县政协副主席、财政局局长孙兆同、住建局局长智
建国任副组长,各有关单位分管负责同志为成员,办公室设在县
住建局。领导小组具体负责某县城市停车场建设PPP项目的工
作。
(五)项目对《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作
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项目推介工作的通知》(财建〔2015〕29号)相关精神的落实
与执行情况
一是转变供给方式,由政府单一供给的方式,引导社会资本
参与市政公用产品和服务投资、运营,共同承担项目全生命周期
管理,发挥政府和社会资本各自优势,提高市政公用产品和服务
供给的质量和效率。二是创新政府投融资模式,改变地方政府主
要以土地使用权等抵押担保、借地方投融资平台发债等途径筹集
资金建设市政公用项目的传统做法,有序推进以特许经营等方式
吸引社会资本的新模式,促进政府和社会资本合作。三是坚持公
共利益优先,注重强化监管,避免资产“一卖了之”,明确市政公
用产品和服务主体责任,提高质量,优化价格,关注百姓切身利
益。四是立足于现有规划筛选项目,该项目已纳入城市总体规划,
各项手续齐备。五是规范PPP项目操作流程,在项目发起、物
有所值评价、财政承受能力验证、合作伙伴选择、收益补偿机制
确立、项目公司组建、合作协议签署、绩效评价等操作过程中,
都根据财政部关于PPP工作的统一指导规范推进。
(六)政府方合作意愿
某县人民政府非常重视项目建设工作,县政府主要领导非常
赞同,并大力支持项目实行ppp模式运作,并成立专门的领导小
组负责项目推进。
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(七)对社会资本的吸引力
城市停车场项目前景明朗,收益有保障,社会资本非常看好
该项目发展,先后有多家企业员表态愿参与合作,最终采取招标
方式选定合作方。
三、财政可承受能力论证
本项目采用设计一建设一投资一经营DBFO模式完成建设
并运营,通过公开招标方式选择社会投资者进行特许经营权合
作,由社会投资者成立项目公司负责筹集资金完成建设并负责项
目的整体运营与管理。本项目PPP的实施机构为某县住房和城
乡建设局。
(一)责任识别
1、股权投资支出。股权投资支出责任是指在政府与社会资
本共同组建项目公司的情况下,政府承担的股权投资责任。本项
目采取社会资本全资方式组建项目公司,因此,项目不存在政府
股权投资支出。
2、政府承担的运营补贴支出。运营补贴支出责任是指在项
目运营期间,政府承担的直接付费责任。本项目盈利能力较强,
因此政府不给予运营补贴。
3、风险承担支出
风险承担支出责任是指由政府承担风险带来的财政或有支
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出责任。本项目由社会资本成立项目公司运作,因此政府不需要
按照所出资比例承担项目风险。本项目政府只承担政策风险和
50%不可控力风险。主要是发生的法规政治风险、自然灾害等
不可抗力风险等,需要政府和项目公司共担的风险,按照项目建
设投资的1%考虑为400万元,项目公司和政府各分担50%。
4、配套投入支出
配套投入支出是指政府承诺将提供的配套工程等其他投入
责任,包括土地征收和整理、建设部分项目配套设施、完成项目
与现有相关基础设施和公用事业的对接、投资补助、贷款贴息。
本项目配套投入支出责任主要指建设用土地实物投入,故不
考虑配套投入支出责任。项目占地采用无偿划拨方式,项目建成
完工后,由政府审计部门进行投资审定,依据审定结果编制项目
财务竣工决算报告和完整的项目资产清单(含土地数量及手续),
作为合同附件,用于界定社会资本实际完成投资额和项目资产运
营、维护、管理的依据,合同期满后项目公司将项目资产及相关
权利等完整无偿移交给政府或政府指定机构。
(二)支出测算
1、股权支出。本项目配套投入支出责任主要指建设用土地
实物投入和相关配套支持,故该支出为0。
2、运营补贴支出。项目盈利能力强,政府不予补贴,故该
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支出为0。
3、风险承担支出
主要是发生的法规政治风险、自然灾害等不可抗力风险等,
需要政府和项目公司共担的风险,按照项目建设投资的1%考虑
为400万元,项目公司和政府各分担50%。故该支出为400万
元×50%=200万元。
(三)评价结论
项目建设、运营周期内(30年),政府共需支出200万元。
2014年,,项目支出占地
%,本级财政有能力承受此项目支出。
四、物有所值评价
(一)政策依据
根据《财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南
(试行)的通知》(财金〔2014〕113号),从定性和定量两方
面开展物有所值评价工作。
(二)物有所值定性分析
1、增加公共供给
,若采用政府投资模式,资金需要
政府全部投入,采用PPP模式后,政府无需再投入,相比传统
,这部分资金可用于其他基础设
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城市停车场建设PPP项目实施方案
施项目建设,增加公共供给。通过采用政府和社会资本合作模
式,可拓展项目建设的融资渠道,形成多元化、可持续的资金投
入机制,有利于整合社会资源,盘活社会存量资本,激发民间投
资活力,拓展企业发展空间,提升经济增长动力,促进经济结构
调整和转型升级,增加公共供给。
2、优化风险分配
本项目主要存在9个方面的风险,分别是组织机构、施工技
术、工程、投资估算、资金、市场、政策、财务、不可抗力风险。
按照传统建设模式政府需要承担全部风险,实施PPP模式项目
设计、建造、财务和运营维护等商业风险由项目公司承担,法律、
政策等风险由政府承担,不可抗力等风险由政府和社会资本合理
共担。政府仅承担法律、政策风险和一部分不可抗力风险,大大
降低了政府的风险承担成本。
3、提高效率
规范的政府和社会资本合作模式能够将政府的发展规划、市
场监管、公共服务职能,与社会资本的管理效率、技术创新动力
有机结合,减少政府对微观事务的过度参与,提高公共服务的效
率与质量。
一是对政府来讲,可以减轻政府债务负担,减缓地方融资平
台压力,有效促进政府职能转变,较少对微观事务的干预,腾出
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更多的精力放到规划和监管上。
二是对企业来讲,可以降低参与公共领域项目的门槛,拓宽
私人部门的发展空间,进一步激发非公有制经济的活力。
三是对社会来讲,通过“让专业的人做专业的事”,高低效
益相配置,产生宏观效益,提高公共产品供给效率。
4、促进创新
在政府与项目公司签订特许经营合同中,政府提前根据项目
预期的工程规模、投资估算和投资收益分析,提前制定项目的收
费标准、经营期限。项目公司通过技术创新降低投资金额、增加
经营收入,政府除了正常的税费外,不参与新增效益的分配,也
不通过建成后的建设投资决算重新核定收费标准来削弱项目公
司通过技术创新降低工程造价的积极性。
5、政府PPP能力
为拓宽新型城镇化建设融资渠道,促进政府职能加快转变,
完善财政投入及管理方式,形成政府和社会资本合作模式发展的
制度体系,国家发改委和财政部相继出台了指导意见和问题通
知,以推广运用PPP模式。本项目盈利能力强,定价机制透明、
有稳定现金流,满足适宜采用PPP模式的特点要求,符合现行
的法律法规规章和政策要求。
项目拟采用设计一建设一投资一经营(DBFO)的运作方式。
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城市停车场建设PPP项目实施方案
某县住房和城乡建设局作为行业主管部门,对此市政公用基础设
施公私合营类项目具有丰富的建设、管理经验和能力。某县政
府具有PPP理念,项目实施过程中依法依合同平等合作、风险
分担、全生命周期绩效管理,PPP不仅是基础设施及公共服务融
资手段,更是某县政府转变政府职能、建立现代财政制度的重要
手段。
6、融资可行
采用PPP模式,要求社会资本在行业内具有较好的信誉度。
在国内银行业融资具有一定的可靠性,对融资机构的吸引力较
大,具有融资可行性。融资可行性分析一般按照项目投资的30%
自有资金和70%的信贷资金考虑一个平均利率,这个平均利息率
与基准贷款利率相比较,并结合企业信用、融资渠道等综合因素
进行方案分析。本项目社会资本投资总额39900万元,其中:20%
资本性投资为7980万元,这部分不计算财务成本利息,80%信
贷融资为31920万元,按照现行商业银行贷款利率7%计算年财
,%,略高于存款利
率,低于基准贷款利率。本项目盈利强,收益稳定,并能抵抗一
定的风险,因此项目对社会资本投资具有一定吸引力,项目具有
融资可行性。
通过专家对比分析,该项目采用政府和社会资本合作模式与
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城市停车场建设PPP项目实施方案
采用政府传统采购模式相比,能够增加供给、优化风险分配、提
高运营效率、促进创新和公平竞争等,适宜采用PPP模式。
(三)物有所值定量分析
该项目不需政府投入,无需政府购买服务,政府不予补贴,
政府投入为0。与传统模式对比,。因此该
项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相
比,,适宜采用PPP模式。
(四)物有所值评价结论
本项目政府无需资金投入,盈利能力强,费价机制透明合理、
有现金流支撑能力,通过物有所值定性和定量分析,适宜采用
PPP模式。
五、项目前景
(一)项目实施时序安排
全部工程建设完成时间为22个月。2015年8月开始项目的前
期工作,2016年3月开始土建施工,2017年12月底项目竣工并投
入使用。
项目实施进度表
2015年8月2016年3月2016年11月2017年6月
时间-2016年2月-2016年10月-2017年5月-2017年12月
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城市停车场建设PPP项目实施方案
工程进度
可研
总体规划
施工图设
计
场地准备
土建施工
设备安装
及调试
竣工验收
(二)前景评估和总体规划
该项目规模合理,规划科学,建设方案可行,建设条件具备,
资金来源可靠,具有较强的可操作性。项目建设具有必要性,技
术上具有可行性,经济上具有合理性,具有一定的经济效益,社
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城市停车场建设PPP项目实施方案
会效益显著。
总体规划情况。本项目的建设内容包含5个停车场工程的建
设,具体如下:1唐塔广场北部地下停车场:本项目占地面积
12200平方米,总建筑面积约12000平方米,地下停车位366
个。2坝头桥东地下停车场:本项目占地面积20000平方米,
总建筑面积约20000平方米,地下停车位600个。3蒋庙灯塔
广场地下停车场:本项目占地面积11000平方米,共两层,总
建筑面积约22000平方米,负一层为商业,负二层为地下停车
场,地下停车位330个。4胜利广场地下停车场:本项目占地面
积17000平方米,共两层,总建筑面积约34000平方米,负一
层为商业,负二层为地下停车场,地下停车位510个。5郭林桥
西广场地下停车场:本项目占地面积10000平方米,共两层,
总建筑面积约17000平方米,负一层为商业,负二层为地下停
车场,地下停车位300个。
整体规划方案:
(1)以人为本——贯彻“以人为本”的思想
(2)环保健康——以创造健康为目的
(3)经济节能——体现“合理利用资源、地势、节约资源”
的理念
(4)安全智能——实现“安全性、智能化”的要求
整体设计布局:
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城市停车场建设PPP项目实施方案
设计以人为中心,以整体社会效益、经济效益与环境效益三
者统一为基准点,着意刻画优质生态环境和丰富的城市景观,为
居民塑造都市中心的自然优美、舒适便捷、休闲安静的怡然栖息
之地为目的。
整体设计思路:
功能布局、道路系统、绿化景观系统与市政基础设施统一
设计,形成统一整体。
(三)主要政策需求及建议
希望国家尽快出台具体的针对市政公用基础设施建设方面
的ppp项目扶持政策。
建议出台《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目
推介工作的通知》(财建〔2015〕29号)配套的细化实施政策。
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