文档介绍：北京和上海房价走势分析
2003-04-28
如今,喧闹多日的北京春季房展会终于消停了。有消息称这次房展会有20万人前往,意向成交30多亿元。表面上看,展会的人气极旺,但不少业内人士则认为,所谓意向成交水分极大,多数售楼人员均有夸大其辞的习惯。许多参展项目作秀的成分要多于能真正打动购房人心的内容。
几乎与此同时,沪上楼盘在宁波的推介会,90套价格在120万元左右的住宅,被宁波人认购,开发商与媒体似乎并未对此做过多的渲染。
目前,北京和上海的房地产市场都保持着相当大规模的供应量。近日,北京房地产市场交易所公布的数据显示,2月份北京商品房与经济适用房的销售比例接近1:1,而经济适用房的售价较商品房低约60%。尽管,经济适用房的销售对象仅限于北京市居民和向当地拆迁居民倾斜,但如此大的价差和供应量势必对京城房价的上涨起到强有力的抑制作用,预计在数年内北京平均房价下行之势会日益凸现。
上海房地产价格近三年呈单边上扬之势。上海社科院房地产业研究中心研究员张泓铭说,2000年上海新增商品住宅价格上涨幅度约为4%-5%,2001年是8%-10%,去年涨幅则达13%。鉴于这一态势,有专家分析预测,2003年沪市整体房价仍将呈上扬之势,但中高价住宅(5000-7000元/平方米)有可能先扬后抑,出现滞涨,中低价房(3000-3500元/平方米)的价格则会持续上升,但上涨速度将趋缓。
从目前发展趋势看,以上海为龙头的长江三角洲经济正呈加速发展之势,该区域劳动力素质高、成本低廉,有望成为中国内陆的制造业中心。在《中国城市竞争力报告》中列举了这样的排名:北京周边最大的三座城市,天津排在第9位,石家庄排第34位,唐山在第53位;而上海周边的苏州、宁波、杭州、南京、无锡均排在前20名以内。江浙一带城市群经济的崛起,加大了各种生产力要素向这里汇集的效应。
京城房价下行势难逆转
从市场特征看,楼市的涨落不像股市波动那么大,但楼市价格走向的趋势一旦确立,则在数年内将会按一定的轨迹运行。
去年以来,当上海的买房人愉快地看着所置产业在不断升值的时候,北京的房产投资者却有不少沦为“负资产一族”而饱受套牢之苦。据国际著名的房地产投资咨询顾问公司戴德梁行的统计数据称,去年第四季度,%,这意味着平均每个房产投资人每年有3个月收不到租金。
尽管目前北京普通百姓觉得在市区的商品房价仍然是高不可及,但专事置业投资的购房者已深切体会到房价下行之势已无可逆转。曾是北京地产界知名度最高的香港房地产经纪人邓智仁分析:致使北京(商品房)房价下行最直接的导火索是CBD地区新楼的低价开盘,要比周边老楼盘均价低15%以上,这种价格雪崩将很快蔓延到整个市常
另一个在北京购买了数套高档公寓的投资人说,他前两年买的房现在即使以七八折的价格出售,仍很难找到愿意接手的买家。1999-2000年入市的投资者,现在几乎无利可言。对于北京的房产投资人来说,如果其购买的房子每年能有5%-8%的纯投资收益,应算是非常成功的表现了,目前普遍的情况是,买房出租的收益仅够供银行按揭的。至于市场目前的租金价格能维持多久,很多投资者对今后的走势相当悲观。
而对于上海人而言,投资者的一般利润预期则大多在10%-15%之间。目前,上海市场的态势依然是总量需求略高于供给。去年,上海市场还消化了自19