文档介绍：茂业·德弘天下华府营销策略
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Guidelines 1
Guidelines 2
Guidelines 3
中期市场走势
项目及客户剖析
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构建产品价值
报告思路:
2010年经济形势及楼市预判
2010年豪宅市场状况分析
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Guidelines 4
营销推广策略
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经济衰退形势已成定势
亚洲经济体经济下滑趋势
欧洲经济GDP下滑趋势
金融风暴:金融市场的紊乱背后隐藏更大的黑洞——资产泡沫破碎,经济下滑周期的到来。即资产贬值、失业率上升、经济活动趋冷
数据监测:对消费者信心指数、制造业库存、人力市场指数等预先反映变化的“领先指数”的监测明确反映出经济已进入下滑周期
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衰退形势下的中国经济前景
此次金融危机对中国的影响主要作用于出口贸易,此次危机甚于98年:
%,而此次美国和欧盟已进入衰退
中国GDP对出口依存度由98年的18%上升至现37%
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未来两年中国经济下滑程度
据中金公司的统计测算,未来两年中国GDP增长率下滑至:
2009——8%
2010——%
中国经济仍保持增长态势,速度有所减缓,整体形势并不像媒体炒作般悲观
计算方法:
对影响GDP的要素进行统计
对统计数据做线形回归分析
利用宏观经济模型预测未来GDP
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政府救市措施的效果评估
四万亿救市计划
加快建设保障性安居工程。
加快农村基础设施建设。
加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。
加快医疗卫生、文化教育事业发展。
加强生态环境建设。
加快自主创新和结构调整。
加快地震灾区灾后重建各项工作。
提高城乡居民收入。
在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革,鼓励企业技术改造,减轻企业负担1200亿元。
加大金融对经济增长的支持力度。
限制效果的因素
对外依赖度较大,短时间难以转变
福利保障细则迟迟未出,民众持怀疑态度
本次危机更为严重,民众信心更为不足
基础建设投资的乘数效应远不如98年
目前基础设施较为饱和
本轮国内房地产市场进入调整,商品房库存过大
虽有政府的巨额救市措施,市场反应仍较为冷淡,经济前景依然充满不确定性
关键点:政府的救市措施未能从根本上解决内需不足的问题
社会保障制度仍停留在框架阶段,无实施计划和细则出台
基础建设投资所能带来的经济效应不被看好
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未来中国经济企稳的预测
对于企稳时间的判断,救市效果存在不确定性,需要分别演绎:
政府救市措施积极调整,在社会保障制度建设、提高收入方面卓有成效,内需刺激效果良好
刺激内需措施不当
经验判断:周期经验、领先指数
周期经验:下降周期通常持续3年以上
动态指标——领先指数
水泥产量
汽车产量和发电量
新房许可数
就业市场指数
(这些指标在不同的经济周期里领先经济复苏3-6个月)
*该标准为高盛、中金对后市研判的重要检验点
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乐观与保守预判:2010年进入复苏周期
对于企稳时间的判断,救市效果存在不确定性,需要分别假设两种情况:
政府救市措施积极调整,在社会保障制度建设、提高收入方面卓有成效,内需刺激效果良好
刺激内需措施不当
措施得当(乐观)
关于收入提高和社会保障的措施明确可行,民众对未来的预期明朗,内需得以释放,经济活动趋于频繁,将于2010年前回暖,中国经济将先于其他地区复苏
优势因素:
能源、资源价格急剧下跌
前期紧缩调控带来的充足可调整空间
相对其他地区较好的经济基本面
措施不当(保守)
刺激内需不力,出口和投资疲软。民众对未来经济信心不足,需待美国经济复苏带动经济回暖,且滞后于美国经济复苏一年左右。
(预计美国经济于09年下半年回暖,既中国经济预计于2010年下半年回暖)
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深圳房地产市场未来走势判断
供求严重失衡
成交活跃,楼市小阳春
量价齐升
分歧点
新一轮下跌
房市底部
成交量放开
(09/08)
宏观经济是否明朗
开发商资金压力
供
求
现——09/08
-7:按08年深圳平均家庭月收入,合理价格约为10000元/㎡
若经济趋于明朗,则于1万元/㎡的合理价位上,成交量将放开
若经济形势仍不明朗,由于资金压力,价格将继续下跌,使得中低收入家庭有能力买房,则需求过旺,成交量放开
存量过大
需求释放程度
面积
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预测:2010年进入缓慢回升的复苏期
09/08后中期供需概况(09/08~2010)
求
供
供求趋于平衡
需求释放
消化存量
资金仍然紧张
,供应量减少
周期经验&复苏期心理
土地成本低
价格缓慢回升
成交稳定(2010)
,项目进度延缓,这将导致09年下半年的二级市场