文档介绍：1
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合生世界岛开盘前营销执行方案
深圳中原惠州分公司事业三部
2008-2-26
思路
起:逆市背景
承:阶段回顾
转:实操体系
合:破冰责任
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起
From the beginning
政策频出,购房群体融资受阻
成交锐减,开发领域洗牌在即
媒体暴光,楼市惨淡再遭冰霜
二手降价,投资客户信心受挫
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逆势中的恶性循环
客户购房信心降低
客户上门量减少
购房行为更为理性
现场推售效率降低
成交量萎缩成交率降低
销售人员欲望增强
信心不足,逆市推售
客户购房压力增大
重磅调控逆市之下
现场销售氛围减弱
信心
客源
效率
关键词:
引爆
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新政之后市场变化反映-高端物业
推售时间:07年9月1日
产品:143套别墅
销售率:100%
客户区域:深圳65%,惠州及其它35%;
第一批单位
第二批单位
第三批单位
推售时间:07年10月1日
产品:87套洋房
销售率:60%
客户区域:深圳30%,惠州及其它70%
推售时间:07年11月25日
产品:86洋房和别墅
开盘销售率:4%
客户区域:深圳不足10%,惠州90%以上。
新
政
前
新
政
后
惠州“高端物业”市场受新政的影响最大,受06\07年市场火暴的影响,不少“伪”高端楼盘搅局高端市场,新政后“价格牵引”不在是惠州高端物业吸引深圳客户的核心因素,具有独特价值及内涵的产品才是关键!
豪宅回归品牌!产品回归价值!
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新政之后市场变化反映-经济型物业
泰富·依山郡
物业性质
经济型物业
开盘时间
1月12日
具有较强竞争力,城市山居物业
销售价格
均价4100
新政之后开盘,备受市场关注
价格回归理性,价格回归价值
销售情况
近似火暴
开盘当天销售144套,“火暴”
成交可户
惠州为主
惠州客户80%,少量深圳客户
开发商具有良好心态,产品具有良好竞争力的经济型物业受新政的影响相对较小,投资客退出,市场刚性需求仍然存在,当价格回归价值,市场的繁荣值日可待!
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08年惠州高端物业市场研判
供给市场
07年存量巨大;受到政策影响,08年高端物业入市将放缓;但受之前“厚积”影响,供应量仍然较大,高端物业竞争加剧!
需求市场
消化量下降,销售速度放缓,投资比例下降;
如何锻造产品价值并释放价值成为吸引高端客户的关键因素!
置业群体
深圳客户比例下降,置业本地化,购买理性化趋势明显,惠州外围客户的吸附将成为高端物业成败的关键点!
9
承
View & Logic
目标客户细分回顾
核心价值点梳理回顾
总体营销策略回顾
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