文档介绍：深圳mall专题研究
瑞丰和商业公司
商业研究策略组
2011,5,18
深圳mall历史发展沿革
深圳mall脸谱
【深圳MALL脸谱】
“深圳很小,一条深南大道,一条滨河大道。”出租车司机脸都不转,向着金光华购物广场上车的乘客说,乘客才刚来深圳两个月,名副其实的新移民。“你住福田怎么到罗湖来了?福田有很多购物中心啊……”
而几周后,新移民分别约见旧同学、同事、接待上海来的友人,约见地点无一例外是深圳各大购物中心——福田星河·COCO Park、中心城、南山海岸城、益田假日广场……年轻的深圳用“购物中心的密集度位居全国之首”这样的方式告诉我们,城市空间萎缩,传统的单一功能公共场所(少年宫、文化馆、广场、电影院等)逐渐被消费场所替代或包容,消费活动成为当下社会最普及的公共活动,这种商业味道在这个年仅30岁的城市被快速消化遁入人们的生活方式中。
关于深圳的MALL起源有几个说法,“mall的开端始于东门太阳百货”,又有人说,“千禧年开业的铜锣湾广场华发店才是”,而且是“中国第一mall”,其后迎客的中信城市广场因引入了西武百货和吉之岛,才像个模样。至于2004年开业的金光华,则是招商成功的榜样,但随着深圳城市发展的西移,整个人民南商圈都受到了不少影响。真正让国内同行刮目相看的是万象城购物广场,城市综合体的定位在当时还不被看好,但消费者迅速接受了:立体错落的动线打破了以往闭合回环式的沉闷,进入其中,你可以找到从世界最一线到相当亲民的各种品牌。在裙楼围合下斌能够不方正的室外庭院给予更多透气的出口,这是真正能消磨一天时间的地方。紧随其后,福田CBD内以餐饮知名的星河·COCO Park、标榜绿色生态的怡景中心城两大mall先后开业,西边,南山最大的mall海岸城开业,更多的后来者“群mall汹涌”,形成了东成西就中群起格局的购物中心集群。
“年轻、没包袱”是深圳的城市标签,这个典型的带状城市干道多之路少的交通网络,道路规划直接影响了后来的商业地产布局成东西向分布。因与香港地缘上俄密切关系,深圳传统商业集中在城市东边的东门商业街,直至上世纪末,政府开始对旧商业区进行改造,典型例子就是将华强北升级为( )概念下的森大厦、北京来福士的五层高的中庭,或是室外加下沉式广场、围合庭院、露台花园、空中大堂……甚至是内置一个主题街道!购物中心随着消费者和生活方式的转变向复合空间转变,将购物、娱乐、餐饮压缩到一个空间内,却并不产生压缩了生活的感觉,传统街区性质的生活方式逐渐转移,也许只有深圳才能让这样的转移来得不动神色又迅猛非常。
东成西就中群起
【深圳MALL脸谱】
城市综合体的心方向
大事件往往是出动城市生活变化的那一个触点,广州亚运开幕的海上剧场效果“刺激”了深圳领导决心海滨城市的特色发展在世人眼前,大运开幕式因此移师到深圳湾体育中心。可预见深圳湾回事下一个“群mall汹涌”的新焦点。近年几乎同一时间开业的深圳本土百货海雅、天虹、茂业、岁宝将在深圳湾商圈内齐头并进、打得火热。在闭幕式举办地世界之窗对面,以豪华游轮为建筑设计概念的益田假日广场现在进行二期扩展,前面下沉式广场丰富了购物体验,外资同样看重南山区的潜力,去年五月,凯德置地宣布旗下综合商用品牌“来福士”落户南山。
另一边,城市综合体是的巨mall赫然崛起:在福田中心内,引入多家品牌首次进驻中国的京基·百纳空间kk mall联合深圳第一高楼京基100:即将开业,大打地摊绿色品牌的卓越世纪,四幢钻石切面的280米高楼分别定位为写字楼、酒店、公寓、购物中心,配合中心区的金融定位。购物中心向着更巨大的体积慢慢成长。
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连廊,下一个中环?
香港的商业空间是毗邻的深圳学习的对象,尤其是中环的连廊经济体。虽然在深圳人民南商圈(友谊城、金光华广场、国贸天虹等)、南山后商圈(海岸城、保利剧院)也逐渐出现空中连廊。但总体而言,深圳的连廊经济还没有出现规模效应。早OMA库哈斯设计的深圳证券交易所地块上,蔡屋围金融区还将建设多栋金融大厦,在2009年该项目城市设计招标中,知名建筑师Steven Holl给这块地上的高楼间架设了连廊,环节的地块尺度过大的人行交通难题,设计为这个以汽车为大的城市里建设一个城市步行系统的标杆。
发展到现在,如中环、曼哈顿这种高密度核心CBD模式,逐渐出现了它的不合理性:抓去了周边资源,在过饱和后又过更新缓慢。这种方式将会被包容性、可持续性更高的都市圈形态替代。在圈内人们会自发进行自给自足,配套完善、商业繁华区将会在各个区域出现。深圳这个年轻而快速发展的城市,是否能在远亲近邻的购物商圈发展过程中找到自己的出路,这就是一个不能靠一朝一夕就可回答的长远问题。
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万象城
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