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关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
关于商业购物广场中心商场开业运营管理整
体工作规划方案
1:.
关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
一、运营管理
1、巡场:
2、商户沟通:
3、组织顾客沟通
4、数据统计和分析:
5、企划促销活动组织和落实
6、收租收费
二、运营期调整(运营部和招商部)
前提:
开业后一定要快速、;
、;
,;
(一)类型:
1、临时调整:;(关注坪效,数据分析是依据)
2、季节性调整:(百货公司一年有春秋两季,商业购物广场中心可借鉴,但一定要事先规划,提前预案,从招商到运营共同配合;
3、合同期调整:,有策略地将调整位置或结束合同;
(二)原则:
1、定位为先原则——重新梳理定位品牌调整围绕定位进行(谋定而后动;同时要关注品牌间有匹配性、逻辑关系)
2、科学决策原则--,市场调研,以及消费者满意度调查为品牌调整提供科学依据;(未来谁来支撑赢利?
为’)
3、整体规划原则--;
2:.
关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
4、租金增长和品牌档次双重提升原则;
5、;
(三)建立品牌调整机制:
1、业绩监测与分析
2、考核与淘汰:(如:)
3、集中调整和临时性调整相结合;
4、应急掉铺调整预案——现场尽量少围挡,“);一旦围挡可能导致连锁反应;
(四)建立品牌储备库:
1、品牌库分类:
1)主力店品牌库按照业态划分为百货、影城、KTV、电玩、电器、超市、书店、大型食品零售店、儿童零售、教育、健身、冰场及其他业态
2)零售、餐饮、休闲娱乐、生活功能
2、品牌排序和定级:
品牌库各业态按照品牌得分划分为A、B、C三个级别,各业态品类选择应围绕商业购物广场中心整体定位(
争议,一定要在决策前达成一致,)
(五):
1、叫好又叫座型
2、叫好不叫座型
3、叫座不叫好型
4、既不叫好又不叫座型
培育期:40%1;20%2;20%3;20%4;
成长期:50%1;20%2;20%3;10%4;
成熟期:70%1;20%2;10%3;
运营团队一定要密切关注2、3类型,对他们加以培育,很容易转化成为1;’
(六)品牌淘汰和考核机制:
3:.
关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
1、将品牌归类并考核
2、定期制定淘汰机制
性质主导方原因类型获知渠道方式应对策略
主动调整商业购物广提档升级间接经营分析劝退招商
场中心
消费者消费需求间接满意度调查劝退招商
被动调整商家业绩不佳直接经营分析更换品牌招商调整
(七)掉铺预案
、
商铺信息经营信息
品铺面业决实月月月租欠是预拟计目责
牌号积态策际度均均售租否计招划前任
租租租销坪比情申或商完进人
金金金售效况请实时成度
标标总额撤际间时
准准额铺空间
铺
时
间
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关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
商铺基本情况调整时租金调整后首年时间责任人
情况租金增长情
况
序号铺位面积现经拟调拟调集团调整首年拟给原品新品新品部门责任
号营品整品整品决策时实租金予装牌终牌拟牌开人
牌或牌1牌2租金际租标准修免止时进场业时
空铺标准金标租间时间间
准
(;,.,所以餐饮也是容易出问题旳.’
四、运营管理(运营部、招商部、营销客服部)
概念:,起到培训、督导、考核、
1、巡场和巡检;
2、商户沟通
3、档案管理
4、顾客沟通
5、数据统计与分析
6、企划促销活动组织和落实
7、收租收费
第一部分:运营期经营分析
1、经营分析:如何做好?如何对分析结果加以运用?(、
度及取向不同
5:.
关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
数据整理→数据分析→数据运用
数据化管理是运用分析工具对客观、,;
数据化管理既是一个过程,更是一个管理工具
经营数据
基础数据
年月租金收入
年月销售额
总建筑面积
年月客流量
自持物业收租面积
年月车流量
品牌数量
铺位数量
业态占比
各楼层、
主力、次主力品牌
各楼层、
指标名称作用常用数据经验性评价
销售坪效评价零售、餐饮类品牌在一段时期内月销售坪效零售主力店月销售坪效
;年销售坪效≥600元每平
;非主力店销售坪效≥
1000元每平
租售比%,预测欠租风险;月租售比警戒区域:非主力店租售
,预测租赁调整年租售比比≥50%
紧迫性及租金可调整幅度;观察区间:非主力店租售
比在10-50%
机会区间:非主力店租售
比≤10%
(结合商业购物广场中
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心自身具体情况,分业态
设定)
贡献率%评价某类、某个品牌对整体经营业绩业态、品类销售平均贡献销售坪效贡献率≥100%,
;率正向影响可保持
≤100%,
负向影响,可调整
指标名称作用常用数据经验性评价
同比%评价增长速度和能力月同比同比≥0,增长力强,可
预测发展潜力定期、段同比保持;
同比≤0,增长率弱,可
调整
环比%评价异动状态日环比环比≥0,正增长、异常
预测发展趋势周环比上升,给予关注;
月环比环比≤,负增长、异常下
年环比降,分析原因;
与目标值评价与预警值、;预警值偏离度偏离度、达成率≥0,正
对比%预测发展目标目标达成率常,可保持;
偏离度、达成率≤0,预
警,分析原因
(四)商业购物广场中心周年庆分析报告
(五)商业购物广场中心**年经营分析报告
万达广场XX年经营分析
7:.
关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
总体经营概况
1、销售走势:(月平均、每月度);
2、总体销售、主力店、:增长同幅;销售主要来源于主力店;
3、销售平效为717元每平米(,即培育期);
4、客流走势:客流最高峰与销售业绩高峰期不一致,说明有效客流不够、客户忠诚不高;
5、销售额与客流关系:6至8月份客流高但销售不高;(,而不是以“销售提升”为目标;)
6、:
7、销售坪效:(但毛利极低,);;(谁给我价值最大,谁
,“坪效”为推手;,);
8、各业态销售走势:受行业淡旺季影响;(儿童业态在商业购物广场中心:;用餐饮与儿童作活动,吸引人气最快)(活动结
合影院大片上映一起做)
(六)商业购物广场中心(商户、消费者)满意度分析报告
XX商业购物广场中心商户满意度调查报告
,永远是合作关系’’’
1、调查目旳.:了解商户满意度真实现状;了解需求;了解不足,扬长避短;
2、调查对象及方法:
2、调研结果:
经营方式;;客流系统统计(要求商户在店面安装此);POS机使用情况;使用POS满意度;
入店购物顾客统计:老顾客占比61%;新顾客占比11%;新老
成交比例统计:%以下占比7%;5-7%占7%;10-15%占比9%;
如何提升自身销售:培训导购占比30%;不同促销政策;分析经营数据;有效管理库存占比;改变商品组合占比;改变陈列
占比;其他占比
:
:服务技能占比;服务技巧;服务意识;
:无占比;很少;时有;经常;
:协助处理工商税务城管等问题占比;;主持对
8:.
关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
;;对店铺商品陈列及环境布置进行专业指导占比;
:人员形象5%;服务态度17%;位置便捷醒目;服务内容;及时有效;(客
户服务内容一定要有“对象感”,)
:(需要一个闭合机制即PDCA)
:
对营销企划活动旳.
,%;其次
对场内外美陈环境管理:不满意占比;一般;较满意;满意;
:
:商户报修方便占比;维修及时;工作人员服务意识;维修效果;收费是否合理;(第一时间
:
;停车场清洁;停车场照明符合驾驶需求;停车场收费标准合理;管理人员收费规范;
对货物存储、运输、:
;;;;;
:
;;;;;
安全与秩序管理
;
消费者调查报告:
1、概要
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2、消费者特征分析
3、消费行为分析
4、消费需求分析
5、
2(神秘访客体制)
调查目旳.:
1、消费者
调查对象和方法:
在广场内对18-(600份;有效问卷598)
(一)消费者特征分析:
18岁以下占比;18-22岁占比;22-25占比;25-35岁占比
个人月收入:1000元以下占比;1000-2999元占比;3000-5999元占比;
居住区域:青秀区;西乡塘
:自驾车占比;公交车;出租车;步行;其他;(步行居三说明消费人群来自周边
消费者职业:公司职员;中高层管理者;学生;私营;公务员;其他;
——
(二)消费行为分析:
月支出:999元占比;1000-2999元;3000-5999;6000元以上占比
消费行为分析:购买服装月平均消费额为670元,%;,%;用于在外就
餐约为530元,在200-%;,有48%每月在这方面无消费者;%,有44%
面无消费;
距离因素:;
:23%百货;39%商业购物广场中心;21%超市;
:梦之岛;万象城;万达;
购物场所关注因素:环境舒适18%;餐饮娱乐设施齐全16%;物美价廉15%;充足停车位11%;特色品牌9%——消费者
:风味特色小吃18%;中餐16%;洋快餐14%;韩式12%()
选择就餐场所考虑因素:价格合理占比14%;服务质量11%;交通便利10%;菜品种类10%;餐饮类型9%;餐厅特色8%;可以刷结账6%;充足旳.
停车位6%;有优惠券6%;餐厅氛围5%;(.,招商不要太
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关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
休闲生活:逛街购物占比20%(是消费者休闲生活首选);看电影14%;
:
:周末来占80%;
同伴与逗留时间:家庭式消费居多占比近半;朋友结伴居第二;和朋友三;逗留时间在2小时居多;
:报纸和杂志;网络信息;会员卡通知;
吸引点():就餐;买衣服;
(五):
发展个性:更贴近百姓生活;;白领气息;青春炫酷;
:
:ONLY;
:
期望:品牌有提升;导视不够清晰;购物环境更注重服务;空气流通;
(七)商业购物广场中心车流、客流分析报告
1、50%停车时间在2小时以内;(分析和建议:增加关联消费,如吃饭+电影;;)
2、;
客流量分析:
一、年度客流走势(2010年与2011年每月曲线分析)
7-,不同于百货该时段出现淡季;
二、年度各时间点客流走势
10:0011:00.’’’’’’’’’’’’22:00
1、2011年度各时间点客流量与2010年相同时间点相比:走势吻合、每个时间点客流量均高于2010年、22:
2、客流量高峰期出现在中午12点及下午18:00:因商业购物广场中心餐饮特色明显,餐饮业态业绩较好,食客较多’12:00、18:00一般为中
午及晚上用餐时间
3、
8月各类活动各时间点客流均值;与8月戏各时间点客流均值
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:开展企划活动影响各时间点客流均值;客流量高峰期出现在上午餐12点和17点;
车流分析报告
1、机动车流情况说明
2、机动车使用率分析:
3、车位需求分析
4、非机动车统计:
仅对固定停放点非机动车辆进行统计;节假日乘非机动车较多,工作日相对平稳非少,其中商业购物广场中心工作人员乘非机动车辆总数在600辆
左右’’
,;商业管理公司要保证输送人流;
(八)数据分析中值得思考:
1、每周给商户一个经营分析报告:坪效及排名、销售额及排名、存在问题()及分析和建议;(核心目标:做强自己、让客户
;届时就不需要强制,)
2、在死角和端点,;(如早教、美容美发等)
3、关注一线员工();(吃饭、交通等)
4、,内部团队要以开放、,采取行动;
5、建立神秘访客机制;
6、;只有娱乐对拉动30-;
7、(跟影城、餐饮做活动)以增加非周末人流;
(八):
优化业态品牌结构;
改善消费者群体;
提升销售坪效;
提高美誉度;
运营工作是根本、营销策划是造势、客服工作是基础;
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关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
第二部分:商户服务(运营部和营销客服部)
(一)内容:
商户经营支持:数据分析与反馈
商户联席会议;
基础服务和增值服务;
一线员工管理;
资源整合与共享;
第三部分:营销活动(运营部和营销客服部)
内容:
制定营销活动计划:
活动:促销活动;人气活动;公益活动;
美陈:景观;导视;内外装饰;
媒体使用:多渠道媒体推广组合;
费用预算、分解和控制;
活动策划、组织和落实;
活动效果评估;
七彩metown
开业时间:2012-12-18(周三)
一、营销计划内容:活动;美陈媒体
二、(有节用节;无节造节;大节做强;小节做大)
找节:年中节;周年庆
造节:年中庆(7-5至7-14);
淡季(3-5月份)——家庭总动员、服装节(结合时装发布会)、春季尝鲜美食节
淡季(11月份)——秋季养生美食节、(银泰在2011-11-11爆点)
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关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
大节做强:
春节情人节五一端午节七夕中秋感恩节
(“长”,大型活动,做“强”)
三、圣诞、春节景观易变身(在圣诞树上桃花运、灯笼)
01元旦
022月9日
32月14日
42月24日
53月8日
63月12日
73月15日
83月17日
93月31日
104月1日
114月5日清明节
124月7日卫生日
134-22地球日
144-23世界读书和版权日
5-1
5-4
5-12
5-15国际家庭日
5-17国际电信日
5-19助残日
5-22学生营养日
5-23国际牛奶日
5-31无烟日
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关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案
6-1儿童日
6-5国际环保日
6-6国际爱眼日
6-12端午节
6-16父亲节
6-26反毒品日
7-1
7-2国际记者日日
7-7
7-31火拔节
8-1
8-8爸爸节
8-13七夕
9-10教师
9-19中秋
爱牙日
国庆
重阳节
献血日
万圣节
光棍节
感恩节28日
消防宣传日
12月
圣诞节
冬至
15