文档介绍：【阳明花园二期】
Report of Reserch by Tospur 2010-03
——市场定位报告
项目思考逻辑
地块价值梳理
项目区域属性的变化及项目价值梳理
客户面扩展及项目价值基础
项目产品定位
区域市场及板块市场表现
寻找能够创造高溢价、高销售速度产品
项目市场卡位
通过市场竞争项目分析寻找项目竞争优势
高效产品打造
项目价格定位
项目客户定位
以竞争导向为基础进行项目价格定位
价格定位
确定客户边界及典型项目客户分析
确定客源
地块价值梳理
PART 1
项目区域
项目地处中外环间、外高桥核心区位,与城市中心距离适中,可辐射的范围较广。
项目区位
浦东新区北部,属于外高桥板块
中外环线间
距离人民广场16公里,距离陆家嘴14公里
毗邻外高桥保税区
临近杨浦区,距离五角场城市副中心8公里
本案
距离陆家嘴金融中心14公里
距离人民广场城市中心16公里
距离五角场副中心8公里
区域交通规划
沪崇苏长江隧桥:将从根本上改变上海与崇明岛乃至长江以北地区没有陆路通道的状况,2012年工程建成时,穿过长江隧道,驶上长江大桥,进入崇启通道,从上海浦东五号沟至江苏启东的车程有望缩短至50分钟。
未来轨道交通有九号线、一号线、19号线延伸段均连接上海与崇明;
交通规划改变了外高桥发展死角的局面,大大提升了区域价值
区域属性的改变,将为项目带来更宽的客户面,将会增加导入启东、南通等江苏客户的机会。
项目四至
本项目周边生活环境良好,三面均靠近已入住的小区,居住氛围浓厚。
周边现况
秋霞路
杨高北路
冬融路
季景路
东至杨高北路,东侧为外高桥保税区
北至秋霞路,北侧为2004年底入住的永久城市花园
西至季景路,西侧为早期的老公房
南至冬融路,南侧为2007年底入住的仁恒家园
项目道路交通
本案东侧的杨高北路是浦东重点道路,路况较好,可便捷通达全市
道路交通
经由杨高北路——五洲大道——翔殷路隧道——翔殷路,到达五角场,路程约为12公里,非高峰时段约20分钟,高峰时间约40分钟
经由杨高北路——五洲大道——翔殷路隧道——翔殷路——逸仙路高架——南北高架,到达人民广场,路程约24公里,非高峰时段约40分钟,高峰时间约70分钟
经由杨高北路——五洲大道——浦东大道,到达陆家嘴,路程约19公里非高峰时段约30分钟,高峰时间约60分钟
至陆家嘴
至人民广场
至五角场
翔殷路隧道
项目轨道交通
轨道交通
最优线路
总计通勤时间(分钟)
=至首站点时间+行程时间
至人民广场
六号线换乘二号线
50
至淮海路商务区
六号线换乘二号线换乘一号线
55
至陆家嘴商务区
六号线换乘二号线
45
至南京西路商务区
六号线换乘二号线
55
至中山公园商务区
六号线换乘二号线
60
至徐家汇商务区
六号线换乘九号线
60
至虹桥商务区
六号线换乘四号线
70
至上海火车站
六号线换乘四号线
55
至虹桥机场
六号线换乘二号线
90
至浦东国际机场
六号线换乘二号线换乘磁悬浮
60
本案步行五分钟至航津路站,乘坐六号线并通过换乘可快速到达全市主要区域
轨道交通
项目配套
本案北侧的夏碧路是外高桥生活配套集中的区域,日常生活十分便利
生活配套
夏碧路
项目外部资源
东侧的外高桥保税区快速发展,导入大量人口,不乏高收入的中高级管理人员
产业资源
外高桥保税区经济发展快速,形成了以国际贸易、现代物流、先进制造业等三大功能为主的口岸产业
截止2006年12月底,保税区累计批准来自87个国家和地区的9550个项目,,,,世界500强企业中有104家入驻保税区
外高桥保税区内企业从业人数达17万,,其中高级管理人员约8000人,中高级管理人员约2万人,外籍工作人员8600余人