文档介绍：東京建物
阶段汇报12——东京建物土地获取流程学习
上海区域本部企划部佘润廷 2007年5月24日
东京建物土地获取流程
(1)东京建物住宅事业本部“住宅情报开发部”介绍:
1、流程介绍
住宅事业本部
开发企画部
住宅事业1部
住宅事业2部
情报开发第1组
情报开发第2组
情报开发第3组
情报开发第4组
负责普通渠道的住宅用地获取
(购买、合作等)
负责旧住宅改建类的土地获取
(日本法律规定,如果一栋房屋80%以上的业主同意对该住房进行改建,则该房屋的管理组合有权代表所有业主洽谈和委托土地改建事宜,改建所带来的收益,由业主共同所有)
情报开发部
(13人)
东京建物土地获取流程
(1)东京建物的住宅项目土地获取工作由住宅事业本部的住宅情报开发部负责:
1、流程介绍
收集土地情报
(银行、同行、企业)
现场踏勘
土地调查
(条件、权属、地质、法规等)
市场调查
计划检讨、初步方案(强排)
事业计画完成
(项目收支测算)
土地价格确定
向公司提出购买申请
责任部门:
住宅情报开发部
配合资源:银行、同行、企业
配合资源:地质勘查、律师事务所
配合资源:开发企画部
配合资源:开发企画部、设计公司
配合资源:开发企画部
配合资源:住宅事业本部长、开发企画部
东京建物土地获取流程
(2)东京建物的住宅项目土地获取阶段的两个会议:
1、流程介绍
第一个会议(计划检讨会):
情报开发部、开发企画部对土地的市场研究、初步计划和方案进行检讨和确认,确认后,制定项目事业计划书
第二个会议(土地确认会):
情报开发部在事业计划编制完成后,与住宅事业本部长、开发企画部议定预估售价和土地价格,之后向公司取缔役会提起审议审批申请。
东京建物土地获取流程
(1)步骤一:收集土地情报
2、土地获取相关工作介绍
东京建物的住宅土地信息主要来自三个渠道:
(1)银行:
东京建物原属日本四大财团之一——安田财团。因此,与原属同一财团的各家公司保持着业务上的紧密联系。其中就包括みずほ(瑞穂)銀行。
由于业务关系,瑞穗银行能够获取很多的土地出让和信贷信息,这些信息也成为东京建物获取土地信息的重要来源。
(2)同行:
91年经济低迷以来,日本房地产企业为了降低风险,开始大范围的采用合作开发模式。特别是在东京建物的Brillia品牌影响力提升之后,一些开发商已开始主动要求与东京建物合作并使用Brillia品牌,以获取项目成功和更高利润回报。
(3)大企业:
日本土地为私有制,日本的一些大公司由于资金实力雄厚,手中通常握有大规模的土地,并且这些土地多为原来在市区的工厂、仓库,位置良好。但这些大企业普遍缺乏房地产开发经验,自身无法对所拥有土地进行开发。因此,东京建物也将与大企业合作作为土地获取重要机会,目前东京建物分别与日本的国铁(JR)、西武、精工等大企业都在合作进行房地产项目开发。
东京建物土地获取流程
(1)步骤一:收集土地情报
2、土地获取相关工作介绍
住宅情报开发部每月收集到的土地信息约为200件,其中:
重点进行研究跟踪的约为20件;
成功获取的约为2~3件;
东京建物土地获取流程
(2)步骤二:现场踏勘
2、土地获取相关工作介绍
东京建物对现场的踏勘不仅限于对土地,也包括对周边配套、交通等情况的全面调查。
这些调研信息非常详细,对东京建物确定项目卖点、宣传方式等都起到了重要作用。同时,在售楼时这些信息也会全部公布给顾客,便于顾客了解项目周边情况。
项目周边配套介绍范例(直接点击连接阅览):
Brillia成增项目:-maps/
Brillia大岛小松川公园:
详尽的周边调研和现场踏勘结果在加深东京建物对项目理解的同时,也使得客户对项目价值有更全面的认识
东京建物土地获取流程
(3)步骤三:土地调查
2、土地获取相关工作介绍
土地调查工作重点在于了解和评估土地权属、地质、法规等方面的风险。
★日本的土地绝大部分为私有制,因此,在土地开发之前日本法律规定,开发商的建筑方案必须征得周边临界住户的同意(与周边住民沟通的工作在土地获取后由事业部负责)。此项工作难度很大,并且对项目指标和方案都会产生影响,因此在土地购入前必须对此项内容进行评估。
东京建物土地获取流程
(4)步骤四:市场调查
2、土地获取相关工作介绍
市场调查工作由住宅事业本部的开发企画部配合完成。
★同我们相比,东京建物在土地购入阶段更加重视对项目周边微观市场的分析。一般来说,在土地购入之前,东京建物会选取项目所在区域内10个左右的在售或刚售完项目进行详细调查。调查的内容包括:产品构成、客户类型、客户需求、各户的成交时间和价格等