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朱家角镇区正面临着新的发展形势,为了加强历史风貌保护、提升居住生活环境和促进旅游产业发展,达到经济、
社会和环境之间协调发展的目标,编制《朱家角镇区控制性详细规划》。
本规划作为朱家角镇区规划管理的法定性文件,由上海市青浦区规划管理局负责解释。在本规划区内进行各项建
设活动、编制修建性详细规划和各项专业规划都应当遵守本项规划的相关要求。
本规划的法律依据包括《中华人民共和国城市规划法》(1989年)、《中华人民共和国文物保护法》(2002年)、
《城市紫线管理办法》(建设部令第109号)、《上海市城市规划条例》(2003年)、《上海市历史文化风貌区和
优秀历史建筑保护条例》(2003年)。
本规划的技术规范依据包括建设部《城市规划编制办法》(1991年)、《城市用地分类与规划建设用地标准》(
GBJ137-90)、《上海市城市规划管理技术规定(土地使用、建筑管理)》(2003年)、上海市《控制性详细规划
编制成果规范》(DGJ08-105-2003)和上海市《城市居住区公共服务设施设置标准》(DGJ08-55-2002)。
本规划的上位规划文件包括《青浦区区域结构规划》(2004年)和《青浦新城总体规划(草案)》(2004年)、以
及《朱家角中心镇城镇结构规划(2001-2020年)》、《朱家角中心镇镇区总体规划(2001-2020年)》和《朱家角
古镇保护规划》。
根据《青浦新城总体规划(草案)》(2004年),有必要对《朱家角镇区控制性详细规划(草案)》(2003年)确
定的规划范围()进行调整。本次朱家角镇区控制性详细规划范围的东侧边界为港周路、西侧边界为
复兴路、南侧边界为318国道、北侧边界为青浦新城总体规划的淀山湖路。,扣除
周边的318国道和区域性道路(包括复兴路、港周路和淀山湖路)、主要河道(包括淀浦河、朱昆河、淀山港和朱
泖河)和大淀湖水域,。
:历史遗产保护原则
江南水乡古镇的历史文化遗产是朱家角镇区的核心发展资源,应当严格保护江南水乡古镇的城镇格局、街坊肌理、
河街空间和传统建筑。
:生态环境保护原则
河湖水系既是江南水乡风貌的载体,也是生态环境的基本元素,成为朱家角镇区的又一核心发展资源,应当维护长
期形成的水系脉络,确保自然生态环境的完整性和稳定性。:经济持续发展原则
在严格保护的基础上善用历史文化遗产和自然生态环境作为核心发展资源,旅游产业是朱家角镇区经济发展的必然
选择。集观光-休闲-度假为一体的旅游产业不仅具有持续发展的前景,而且能够与历史保护和自然保护相协调,并
为当地居民提供充分的和合适的就业机会,迈向经济、社会和环境的协调发展。
:社会和谐发展原则
大规模发展将使朱家角镇区逐渐成为一个社会多样化的城镇,应当提供各具特色的居住环境,满足不同社会阶层
的居住生活需求,同时又要强化公共设施和公共空间作为社会和谐发展的物质载体。
:区域整合发展原则
作为青浦区的一个中心镇和朱家角镇的政治、经济、文化中心,既是所在区域的公共服务中心和商业服务中心,并
在提升所在区域的知名度方面发挥不可替代的作用,因而成为带动区域整合发展的中心城镇。
局
朱家角镇区的三个基准分区是古镇区、老镇区和新镇区,体现各个发展时期的不同特征,在交通方式、城镇格局、
空间肌理、主导功能和风貌特色方面具有明显的可识别性。
朱家角镇区形成四条发展轴线。人字河是前工业时代的古镇区发展轴线,展示江南水乡古镇的历史文化特色;祥凝
浜路是工业时代的老镇区发展轴线,强化城镇商业服务功能;中央生态林荫大道(珠溪路)和淀浦河是后工业时代
的朱家角镇区发展轴线,分别体现绿色生态和蓝色生态的未来发展理念。
朱家角古镇区作为历史文化风貌的核心部分,在严格保护历史文化遗产的前提下,保存传统居住功能和拓展观光旅
游功能。
老镇区继续作为多层中密度的城镇居住片区,既可以维护长期形成的社区网络,也使本地居民能够接近旅游相关的
就业岗位。
以绿色生态和水乡风貌为基本特色,在新镇区形成低层低密度的特色居住片区。
大型公共服务设施分布在中央林荫大道(珠溪路)的两侧地带,既具有便捷的交通可达性,又与中央林荫大道形成
和谐的景观效果。老镇区的祥凝浜路不仅作为镇区和镇域的商业服务中心,而且要兼顾旅游商业服务的需求。
在淀浦河两侧地带,既有工业和仓储用地转变作为休闲旅游片区。依托大淀湖的良好生态环境和优越景观特色,基于
既有度假设施的集聚态势,形成度假旅游片区。
(详见附表1)。总建筑面积为
,。
总居住人口约为64500人,人口毛密度约为8000人/平方公里。
在城市建设用地(详见附表3)中,%、%、%、绿地
%、水域(不包括主要河道和大淀湖)%,体现了朱家角镇区的发展目标定位。
(1)保留传统水乡民居,作为居住用途和拓展旅游相关用途;
(2)工业和仓储用地转变作为居住或与传统风貌保护相协调的旅游相关设施用地;
(3)为了保持历史文化风貌的原真性,旅游特色商业设施发展限于规划指定的传统商业街区,传统水乡民居可
以改变作为民居旅馆,主要街巷沿线的传统民居可以改变作为旅游相关的休闲设施和文化设施,形成居住和旅
游相关设施的综合用途街区,有关规定详见“”。
(1)祥凝浜路两侧地带作为商业服务设施或商/住综合用地;
(2)淀浦河两侧地带的工业、仓储和居住用地转变作为休闲型旅游设施用地,形成文化娱乐和商业服务的综
合用途街区;
(3)老镇区的其它部分以二类居住用地为主,相应地配置居住服务设施。
(2)新镇区以一类居住用地为主,相应地配置居住服务设施;
(2)大淀湖周边尚未开发用地作为度假型旅游设施用地;
(3)大型公共服务设施(包括行政中心、文化中心、体育中心、区级重点高中和综合交通枢纽)分布在珠溪
路作为中央林荫大道的两侧地带。
城市建设用地分类参照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)和《上海市城市规划管理技术规
定(土地使用、建筑管理)》(2003年)的相关规定,根据规划控制的实际要求,地块用地性质控制细分到中
类或小类。
根据不同发展时期形成的形态特征、结合自然(如河流)或人工(如主要道路)界限、考虑功能布局、公共设
施配置和历史文化风貌保护等方面的要求,朱家角镇区划分为七个规划控制片区。其中,新镇区划分为四个片
区,历史文化风貌区的核心保护范围及其周边直接相关的部分建设控制范围作为一个片区、建设控制范围的其
余部分作为一个片区、老镇区的东北部分作为一个片区。
根据古镇区、老镇区和新镇区的用地模式、产权属性、空间肌理、道路格局和交通方式的不同特征,确定街坊
或地块作为开发控制单元,形成合理的规模和形态,避免城市道路或河道穿越开发控制单元。
在新镇区,成片开发的一类居住用地的地块规模以5-10公顷为宜,应当鼓励规模过小的地块与相邻地块形成联
合开发。
在老镇区,由于现状用地界限制约,有些地块难以形成合理规模,应当参照《上海市城市规划管理技术规定
(土地使用、建筑管理)》(2003年)对于建设基地最小面积的相关规定。
在古镇区,由于传统民居的密实肌理和地块产权的极度分散,不适宜采用产权地块作为开发控制单元,而应
以步行街巷为界形成开发控制单元,用地面积一般不超过3公顷,以确保建筑群体形态和外部开放空间的整
合性。历史文化风貌区内的成片改建或重建地块的用地规模不宜超过1公顷,以实现渐进式的有机更新。文
物保护单位地块和登记不可移动文物地块作为独立的开发控制单元,以便于相关保护政策的实施、确保历
史建筑的完整性和安全性。
根据历史文化风貌保护的目标和原则,基于朱家角镇区的城镇空间形态和肌理,分为古镇区、老镇区和新镇
区三个规划策略分区,分别体现以低层高密度、多层中密度和低层低密度为主的基本特征(详见附表5)。
在整个镇区,建筑高度是建筑容量的主导影响因素;在历史文化风貌区的核心保护范围和建设控制重点区域,
建筑密度也是建筑容量的主要影响因素。
在古镇区作为历史文化风貌区的核心保护范围和建设控制重点区域,为了维护传统江南水乡的城镇空间形
态和肌理特征,采取低层高密度的规划控制策略,-、建
-70%。筑密度为50
老镇区建筑容量规划控制划分为两个次区。作为历史文化风貌区的建设控制重点区域,古镇区周边地带的
居住用地和淀浦河两侧地带的休闲旅游设施用地与古镇区的空间形态和肌理特征保持基本一致,同样采取
低层高密度的规划控制策略,、建筑密度为50%。在建设控制一般区域和其它区域,基于
现状城镇空间形态和肌理特征,采取多层中密度的规划控制策略,、建筑密度为
28%。
新镇区居住建筑容量规划控制划分为三个次区,都体现低层低密度的空间形态和肌理特征。大淀湖周边居
、建筑密度18%。在新镇区的其它地域,不包含商业河街和传统风貌意象界面的居住地
、建筑密度为20%;、建筑密度
为25%,以满足商业河街和传统风貌意象界面的相应要求。大淀湖周边度假旅游设施和其它部位的休闲旅
、建筑密度为25%。
在老镇区和新镇区,、建筑密度为25%,以确保足够的绿地和开放空间作为活动
场地。
大型公建设施的容积率和建筑密度低于一般公建设施,新镇区公建设施的容积率和建筑密度低于老镇区,
以满足绿地和开放空间的相应要求。在老镇区,%,大
%。在新镇区,一般公共建筑的容积率和建筑密度分别为
%,%。
参照《上海市城市规划管理技术规定(土地使用、建筑管理)》(2003年),对于历史文化风貌区的核
心保护范围和部分建设控制重点区域(指F片区)以外的开发地块,根据地块的用地面积,对基准容积
率进行相应比例的折减(见附表6)。
考虑到朱家角镇区以低强度开发为主,基准容积率的折减幅度不宜过大。同时,在历史文化风貌区(指
F片区)内要求保留和延续低层高密度的空间肌理,基准容积率不作折减。
朱家角镇区的建筑高度控制分为四个层面。在古镇区和老镇区,从核心保护范围到建设控制重点区域、
再到建设控制一般区域和其它区域,建筑高度逐渐上升;在新镇区,从大淀湖周边区域到其它区域,