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大理市城市规划管理技术规范
第一章总则
第一条为科学编制城市规划,加强城市规划管理,确保城市规
划有效实施,促进经济社会全面协调可持续发展,根据《中华人民共
和国城乡规划法》、《云南省大理白族自治州城镇管理条例》和经批准
的《大理市城市总体规划》以及有关法律、法规、规章、规范和标准,
结合大理市的实际情况,特制定本规范。
第二条本规范适用于大理市规划区内进行的城市规划、设计和
规划管理的相关活动。
大理市内历史文化名城、名镇、名村和名街范围内的建设项目应
当符合相关的名城、名镇、名村和名街保护法规、规范、标准和规划
要求。
编制和审批分区规划、详细规划(含控制性详细规划和修建性详
细规划)、各项专业规划以及有关建筑设计,应当符合相关法律、法
规、规范、标准和本规范。
大理市规划区内的土地利用和各项工程建设活动应当按照经批准
的详细规划执行;详细规划未作出规定或者尚无经批准详细规划的,
应当按照上层次城市规划和本规范执行。
第三条在本市规划区内制定、实施城市规划和进行建设应当采
用1994年大理城建坐标系和1985国家高程基准。
第四条本市规划区根据经批准的《大理市城市总体规划》确定。
在本市范围内非城市规划区的区域,参照本规范执行。
1:.
第二章建设用地规划管理
第五条本市中心城区的建设用地分类和建设标准,按照中华人
民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》执行;镇建
设用地分类和建设标准按《镇规划标准》执行。
(一)中心城区的建设用地分为10大类:居住用地(R)、公
共设施用地(C)、工业用地(M)、仓储用地(W)、对外交通用地(T)、
道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、特殊用地
(D)、水域和其他用地(E)。
(二)镇的建设用地分为9大类:居住用地(R)、公共设施用
地(C)、生产设施用地(M)、仓储用地(W)、对外交通用地(T)、
道路广场用地(S)、工程设施用地(U)、绿地(G)、水域和其他用
地(E)。
第六条在城市建设用地规划管理中,对用地性质的确定按照经
批准的控制性详细规划执行;尚无经批准控制性详细规划的,按已批
准的上层次规划和本规范执行。
第七条各类建设用地的划分、使用应当遵循兼容性原则。详细
规划已明确地块兼容性内容的,按详细规划执行;中心城区的建设用
地详细规划未明确地块兼容性内容的,根据表2-1执行;镇建设用地
的兼容性参照中心城区建设用地兼容性执行。
第八条依法取得土地使用权的单位和个人,不得擅自变更土地
使用性质。确需改变建设用地使用性质超出地块兼容性范围的,应当
按照规定程序和审批权限报有关机构审批。经审查批准的,在补交土
地出让金后,重新与土地管理部门签订土地使用出让合同或变更协议
后方可使用土地。
2:.
表2-1
建设用地兼容性表
仓储
大类居住用地公共设施用地
用地
主导用地性质一类居住用
中类二类居住用地商业金融业用地文化娱乐用地
地
工业
行政普通
公共公共金融文化用地
一类二类办公贸易服务旅馆新闻广播图书影剧科研仓库
服务服务商业保险市场艺术游乐
兼容用地性质小类住宅住宅用地咨询业用业用出版电视展览院用设计用地
设施设施用地业用用地团体用地
用地用地用地地地用地用地用地地用地
用地用地地用地
类别
大类中类小类R11R12R21R22C1C21C22C23C24C25C26C31C32C33C34C35C36C65W1M
代码
一类一类住宅用地R11×◎◆×◆◆◆◆◆×◆◆×××××××
居住
用地公共服务设施用R12××××××
居住
用地二类
二类住宅用地R21◎×◆×◆◆◆◆◆×◆◆×××××××
居住
用地公共服务设施用R22××××××
行政办公用地C1◆◆●●●●●●△◎◎◎◎◎××××
商业用地C21◆◆××●●●●△◎◎◎◎◎××××
金融保险业用地C22◆◆●×●●●●△◎◎◎◎◎××××
商业
贸易咨询用地C23◆◆●×●●●●△◎◎◎◎◎××××
金融
业用
服务业用地C24◆◆●×●●●●△◎◎◎◎◎××××
地
旅馆业用地C25◆◆●×●●●●△◎◎◎◎◎××××
公共市场用地C26×××××××××××××××××◆×
设施
用地新闻出版用地C31◆◆◎×◎◎◎◎◎△●●●××××
文化艺术团体用地C32◆◆◎×◎◎◎◎◎△●●●●●××××
文化广播电视用地C33××◎×◎◎◎◎◎△●●●●××××
娱乐
用地图书展览用地C34◆◆◎×◎◎◎◎◎△●●●●××××
影剧院用地C35◆◆◎×◎◎◎◎◎△●●●●××××
游乐用地C36◆◆◎×◎◎◎◎◎△●●●●●×××
科研设计用地C65◆◆●×●●●●●△◎◎◎◎◎×××
仓储
普通仓储用地W1××××××××××××××××××●
用地
工业用地M×××××××××××××××××××
备注:1、表中:◆表示兼容比例不超过20%;◎表示兼容比例不超过50%;●表示兼容比例100%;×表示禁止兼容;表中△表示的市场指一、二级批发市场及危险品特种市场用地,特种市场用地的
兼容性须经规划批准,一、二级批发市场自动兼容比例不超过15%。
2、划拨方式取得的用地性质不得兼容经营类土地的用地性质。
3:.
3、本表所涉及的规划管理按相关管理办法执行。
4:.
第九条依法取得国有土地使用权的单位和个人,应当按照规划
设计条件进行建设;确需变更规划设计条件的,必须报州、市规划委
员会审查;规划设计条件变更涉及相关利害关系人利益的,市城乡规
划行政主管部门应征求利害人意见,有关利害关系人要求听证或规划
设计条件变更可能影响国家利益和公众合法权益的,市城乡规划行政
主管部门必须组织听证;经审查同意方可变更规划设计条件,经审查
批准的,在补交土地出让金并重新与土地管理部门签订土地使用出让
合同或变更协议后方可使用土地。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不
得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,
听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,
应当依法给予补偿;并报州、市规划委员会审查,按审批权限报有关
机构审批。
第十条中心城区的用地布局,应当遵循“集约用地、成片开发、
配套建设、降低密度、增加绿地、调整功能”的原则。
城市旧城区用地性质以金融、生产性服务业、商务、商贸、文化
娱乐等为主,调整居住用地,控制大型仓储式商业设施和以批发为主
的市场建设,不得再新建或扩建工厂、仓库等设施。
在文物保护单位和建筑保护单位的保护范围内,原则上不得新建
建筑物,确需新建建筑物的,应当符合相关保护法规、规范、标准和
规划的要求;在其周围建设控制地带内新建、改建、扩建建筑物,应
当与文物保护单位和保护建筑相协调,满足相关保护规划的要求。
第十一条在中心城区范围内,因国家基本建设征用农村集体土
地后按有关政策预留给农民的生活、生产用地的布局,应当符合城市
规划要求,原则上相对集中。其项目开发建设应以村组用地或片区为
单位,组织编制修建性详细规划后实施,严禁个人擅自建设。
5:.
第三章建筑容量控制指标
第十二条建设用地的建筑容量控制指标(含容积率和建筑密度,
下同)使用时应根据建设项目的区位、性质、功能及用地情况按表
3-1的规定执行。
表3-1
建筑容量控制指标表
新区建设旧区改造
项目用地类别
建筑密度(%)容积率建筑密度(%)容积率
低层(≤3层)≤35≤≤40≤
居住多层(4—6层)≤≤≤35≤
中高层(7—9层)≤30≤≤≤
高层(≥10层)≤22≤≤25≤
办公≤35≤≤40≤
商业金融业≤50≤≤60≤
工业品产售、维修≤45≤≤45≤
其他公共设施≤50≤≤60≤
一类工业≥30且≤55≥≤
工业
二类工业≥30且≤50≥≤
三类工业≥30且≤45≥≤
普通单层≥40且≤60≥≤
仓库多层≥30且≤50≥≤
注:1、本表规定的开发强度为净建筑密度和净容积率,建设用地面积不包括区
外道路等公共用地;
6:.
2、在旧城改造、更新、提升过程中对整体改造的“城中村”、危旧房等项目,
在符合城乡规划要求,并满足本规范的前提下,可在表3-1的基础上,适当提高
用地开发强度,其建筑容量控制指标由市城市规划主管部门上报市规划委员会审
查;
3、不同功能组成的开发项目根据各种性质用地的比例确定项目总的建筑容
量控制指标;
4、混合层取两者的指标作为控制指标的上、下限值。
第十三条在中心城区范围内,现有建筑不得加层。
原有建设用地的建筑容量已超过表3-1规定的,或扩建后严重破
坏空间环境的,不得在原有建设用地内进行扩建。
在中心城区范围内,居民、村民使用原有房屋用地自行建设住房,
每宗地的建筑面积不超过300平方米,楼层不得超过局部四层;居民、
村民在拆迁安置小区自行建设住房,每宗地的建筑面积不超过320
平方米,楼层不得超过局部四层,并符合片区控制性详细规划。
第十四条容积率计算规则。
(一)以下建筑面积不计入容积率:
1、用作开放空间的建筑面积;
2、首层架空部分只作为绿化、停车、公共活动使用时的建筑面
积;
3、非经营性的各类地下室建筑面积;
4、作为公共停车场(库)的建筑面积;
5、临城市道路两侧的建筑物骑楼,,净高不
,且作为公共通道的,骑楼部分底层的建筑面积不计入容
积率。
6、国家相关规范中其他不计入建筑面积的部分。
(二),高度
7:.
,并计入容积率。
(三)
积率,,按下式折算后计入容积
率:A′=K×A。
式中:A′为半地下室折算面积,K为半地下室地面以上高度与其
层高之比,A为半地下室建筑面积。
(四),建筑面积按该层水平投影面积
的2倍计算;,建筑面积按该层水平投影面
积的2倍计算。
第四章绿化与景观
第十五条在新建、扩建、改建的建设项目用地范围内,绿地率
按表4-1的规定执行。
表4-1建设用地规划绿地率指标
建设地段绿地率(%)
用地类别新区建设旧区改造
居住用地≥35≥30
商业用地≥20≥15
宾馆、饭店≥35≥30
学校、医院、疗养院地≥35≥30
体育场馆、大型公共文化设施≥35≥30
商务办公、金融≥35≥30
交通枢纽、市场、仓储10-2010-20
工业品产售、维修用地15-2015-20
工业用地10-20
8:.
第十六条绿化应以乔木为主,适当培植灌木、地被、草坪,就
地保护古树名木,避免异地移栽。鼓励垂直绿化、屋顶、平台等绿化
形式;,且从地面有道路可进
入,,其绿化面积可以参与绿地率计算。
建筑物屋顶绿化,,并在三层(含三层)
以下的,可按绿地面积的20%计入绿地率,四至六层(含六层)的
可按绿地面积的10%计入绿地,六层以上即距地面20米(含20米)
以上的屋顶绿化不计入绿地率。建筑物屋顶绿地总面积需大于50平
方米,并便于人们使用的,方可计入绿地率,但折算后计入绿地率的
比例不得大于规定绿地率指标的10%。
第十七条建设用地内集中绿地,应将不小于规定绿地率20%
的绿地设置为集中绿地。
利用临规划道路、河道集中绿地的地下空间进行建设,其地下建
。
交通枢纽、商业和体育等公共建筑的集中绿化,可结合交通集散
功能及景观设置。
第十八条室外停车场应采用树荫式停车场(位)设计。在同时
满足以下规定的前提下,可将室外停车场用地面积的30%计入绿地
率:
(一)停车场(位)用地全部为植草砖铺地;
(二)停车场(位)用地内平均每个车位两棵乔木;
(三)停车场(位)的车位尺寸符合国家有关规范的规定。
第十九条建设项目配套绿地中的园林设施(包括亭、台、楼、
阁、廊、喷泉、假山石、雕塑、水面、园林路、老幼设施和铺装地面
等)占地面积小于或等于绿地面积30%的可计为绿地面积,大于30%
的部分不计入绿地面积。
9:.
除安全、保密等有特殊要求的项目外,项目建设用地与外界的分
隔必须采用透空围栏(围墙)、绿篱、绿化、水景等形式,不得采用
实体围墙分隔。
第二十条临城市道路或广场的建筑物连续面宽原则上应当符
合下列规定:
(一)高层建筑连续面宽小于60米;
(二)中高层建筑连续面宽小于70米;
(三)多层和低层连续面宽小于80米;
(四)不同建筑高度组合的连续面宽应小于最高建筑物的连续
宽;
(五)建筑面宽超过上述规定时,应断开建筑的连续界面,建筑
物之间应留不少于18米的景观视廊;
(六)标志性建筑、重要公共建筑的连续面宽由市城乡规划行政
主管部门根据景观要求核定。
第二十一条中心城区的建筑物立面设计和装饰应当与所处环
境和景观相协调,并着重处理好建筑第五立面设计,优化屋顶造型方
案,禁止采用单调的平屋顶设计。
第二十二条中心城区住宅建筑临城市道路和广场一面不宜设
置厨房和突出开敞式阳台,特殊情况经批准设置厨房的须统一设置油
烟管道,不得将油烟直接排向窗外。
中心城区建筑外墙窗面不得安装防盗笼,若需安装的须安装在各
户窗内,式样、色彩应相对协调统一,外墙外面和窗外不得擅自安装
任何附属设施。
第二十三条跃层住宅的顶层和建筑的屋顶若需设置花架等附
属建筑物、构筑物须在项目报建时一同报批。
第二十四条铺面装修和商铺招牌、户外广告等建筑附属装饰物
10:.
的安装不得破坏原有建筑物的立面形式、主要特征,应与建筑物的风
格、形式、色彩等相协调;并不得侵占城市公共空间,妨碍城市交通
和公共安全。
第二十五条禁止在居民住宅楼内经营餐饮业,严格控制住宅建
筑中设置娱乐等对居民生活环境有较大影响的项目。
第二十六条临中心城区主、次干路、商业街、广场等的高层建
筑、重要公共建筑必须同步进行外墙和屋顶的灯光亮化设计、施工,
并同步规划验收。
第五章建筑间距
第二十七条建筑间距除满足日照、采光、通风、消防、卫生、
环保、防灾、交通、管线埋设、建筑保护和空间环境等方面的要求外,
还应符合本章规范。
第二十八条居住建筑间距日照要求:
(一)每套住宅至少应有一个卧室或起居室(厅)冬至日满窗日
照不低于1小时,旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,
但不应低于大寒日日照1小时的标准;
(二)须满足日照要求的建筑,当下部作为商业、娱乐、管理办
公、停车、架空层等功能使用时,可不考虑其下部的日照要求;
(三)日照计算须计入实体女儿墙和跃层建筑的高度,以及出挑
的阳台、檐口等影响因素。
第二十九条有关建筑日照间距的计算标准,由市城乡规划行政
主管部门确定。
第三十条平行或垂直布置的多层、低层住宅建筑的间距不得小
于表5-1的规定。
表5-1平行或垂直布置的多层、低层居住建筑间距最小距离控制表
11:.
建筑大
建筑山墙对大面建筑山墙对山墙
面对大面
山墙在南侧L≥9米
新山墙为多层
南北山墙在北侧L≥6米
区L≥SH多层对多层L≥6米
朝向山墙在南侧L≥6米
建山墙为低层
山墙在北侧L≥5米
设
东西L≥山墙为多层山墙在东或西侧L≥7米
≥5米
多层对低层L≥4米
山墙在南侧L≥9米
旧山墙为多层
南北L≥山墙在北侧L≥6米
区
≥6米
改山墙为低层
山墙在北侧L≥5米
建
东西L≥山墙为多层山墙在东或西侧L≥7米
低层对低层L≥3米
≥5米
注:L为建筑间距,SH为南侧建筑高度,HH为较高建筑高度。
按表5-1规定计算的建筑间距不满足消防、防灾和通道要求的,
应按消防、防灾和通道的实际要求进行控制。
中心城区旧城改建项目,两层及两层以下建筑,退间距确有困难
时,可适当放宽,,其他情况不
。
多、低层居住建筑山墙宽度应不大于16米;山墙宽度大于16
米时按大面计算。
第三十一条高层居住建筑与其它居住建筑平行布置的间距,按
照以下计算原则进行控制,且应符合本规范第二十七条规定。
南北朝向居住建筑的南侧为高层建筑时,间距不小于公式
D=24+1/4(Hg-24)的计算值;
12:.
南北朝向居住建筑的北侧为高层建筑时,,且
;
东、西朝向居住建筑的西、东侧为高层建筑时,间距不小于公式
D=13+1/4(Hg-24)的计算值,;
其中:D为间距(米),Hg为高层建筑的高度(米),Hd为多、
低层建筑高度。
第三十二条高层居住建筑与其它居住建筑垂直布置的间距不
得小于表5-2的规定,且应符合本规范第二十七条规定。
表5-2
高层居住建筑与其它居住建筑垂直布置的最小间距控制表
最小朝
高层建筑
间距向
主要朝向次要朝向山墙
朝向
≥次要朝向面
次要朝向≥13米≥13米
高层宽且≥13米
建筑≥山墙面宽
山墙--≥13米
且≥13米
≥次要朝向面≥山墙面宽
长边--
多低层宽且≥13米且≥13米
建筑≥山墙面宽
山墙≥9米≥9米
且≥10米
第三十三条中高层、超高层居住建筑与其它居住建筑的间距按
高层居住建筑与其它居住建筑的间距控制。
第三十四条非居住建筑与居住建筑的间距,应符合以下规定:
(一)非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的,其间距按照相
13:.
关居住建筑间距执行;
(二)非居住建筑位于居住建筑北侧的建筑间距按同等情况下居
,并满足消防安全间距要求。
(三)非居住建筑与居住建筑的山墙间距按照建筑设计防火安全
规范的规定执行。
第三十五条独立式卫生公厕与居住建筑的间距在满足本章的
规定外,还应满足以下要求:
(一);
(二)。
第三十六条托儿所、幼儿园、大中小学教学楼、老年人和残疾
人专用住宅的主要居室、医院病房楼、疗养院住宿楼至少有一半以上
的病房和疗养室与南侧相邻建筑的间距,应保证被遮挡的上述建筑冬
至日满窗日照有效时间不少于3小时。同时,不小于同等情况下居住
。
第三十七条非居住建筑(本规范第三十六条所列的非居住建筑
除外)之间的间距,应当符合以下规定:
(一)高层建筑平行布置时的间距。
1、南北向的,,且最小值为20米;
2、东西向的,,且最小值为13米。
(二)高层建筑与多、低层建筑平行布置时,高层在北侧的间距
最小值为13米;高层在南侧的间距最小值为20米。
(三)多层、低层建筑平行布置时的间距和其他情况下的非居住
,并满足消防安全间
距要求。
(四)城乡规划行政主管部门可根据消防、交通、卫生、环保、
抗震和工程管线布设、建筑保护及施工安全等特殊要求,对非居住建
14:.
筑的间距作出特别规定。
第三十八条相邻建筑单体不同部位的间距按该部位的位置、体
量、高度相应计算建筑间距。
第三十九条建筑既非平行也非垂直布置时的间距,按以下原则
进行控制:
(一)当两幢建筑的夹角≤30°时,其最窄处间距按平行布置的建
筑控制;
(二)当两幢建筑的夹角>30°且<60°时,其最窄处间距按同种
;
(三)当两幢建筑的夹角≥60°时,其最窄处间距按垂直布置或山
墙、次要朝向对大面的建筑控制。
第四十条建筑错位布置时,至少一个方向的垂直间距应不小于
同等情况下相同高度建筑的山墙、次要朝向与建筑大面的间距。
第四十一条为节约、集约用地,经济、合理、有效使用土地,
在符合本规范第二十七条规定的前提下,相邻双方有协议的,城乡规
划行政主管部门可酌情考虑。
第六章建筑退让
第四十二条沿建设项目用地边界和城市道路、公路、河道、
铁路两侧及各种管线保护带等的建筑物、构筑物,其退让距离除应满
足消防、防汛、电力、绿化和交通安全等要求外,还应满足本章的规
定。
第四十三条相邻建筑间距由双方负责退让:
(一)低层与低层建筑、多层与多层建筑、高层与高层建筑相邻,
;
15:.
(二)低层建筑与多层建筑相邻,低层建筑退让低层建筑计算间
,;
(三)多、低层建筑与高层建筑相邻,多、低层建筑退让多、低
,;
(四)建设用地界线另一侧为空地时按平行布置的18米高多层
建筑进行计算;
(五)建设用地界线另一侧为空地,当应退让建筑与该侧界线成
≤30°夹角时,建筑按平行布置的建筑退让要求退让;当应退让建筑与
该侧界线成>30°且<75°夹角时,建筑离建设用地界线其最窄处退让
;当应退让建
筑与该侧界线成≥75°夹角时,建筑按垂直布置的建筑退让要求退让。
第四十四条地下建(构)筑物(包括汽车坡道)外墙退相邻用
地界线的距离应不小于地下建筑物深度(自室外地坪至地下建筑物底
板)。
第四十五条各类建筑退让道路红线的最小距离按表6-1及下
列规定控制;
表6-1
建筑退让规划道路红线宽度最小距离表
道路红线宽度D(米)
D<2424≥D<40D≥40快速路
建筑类型
多、
居住
建筑
商住楼多、
16:.
建筑面积<
的公共建筑、专业市场
建筑面积≥
的公共建筑、专业市场
(一)建筑后退道路中心线的距离必须符合后退用地红线的相应
规定;
(二)大型商场、影剧院、宾馆、饭店、中小学、幼儿园等人流、
车流聚集的公共建筑退让道路红线距离除符合表6-1的规定外,还应
同时满足人流、车流疏散的要求;
(三)雨蓬(含有柱雨蓬)、挑檐、踏步、阳台、凸窗、窗罩等
建筑突出物可在建筑后退道路红线距离内出挑,其出挑物长度不得大
;
(四)围栏(围墙)等地上建(构)筑物退让道路红线的距离由
城乡规划行政主管部门根据具体情况确定,原则上围墙退让道路红线
。
第四十六条在居住小区、居住组团内和旧城区现有巷道两侧,
建筑退让无规划道路红线控制的道路边缘距离,原则上长边不少于
,。
第四十七条已有规划红线控制的公路,按本规范第四十五条规
定退让道路红线;已有绿线控制公路隔离带的,按照规划绿线控制要
求执行;没有规划控制红线和绿线控制的公路,其隔离带宽度规定如
下:
(一)现状及规划确定为高速公路的边沟外缘两侧各不小于30
米;
(二)现状及规划确定为国道的两侧各不小于20米;
(三)现状及规划确定为省道的两侧各不少于15米;
17:.
(四)县道两侧各不少于10米;
(五)乡道两侧各不少于5米。
第四十八条建筑退让铁路的规定:
(一)建筑退让铁路最近一侧边轨距离,准轨干线≥30米;准轨
支线、专用线≥20米;
(二)透空围栏(围墙)与铁路最近一侧边轨距离≥10米,透空
围栏(围墙)的高度≤;
(三)高层建筑、高大构筑物(水塔、烟囱等)、危险品仓库与
铁路最近一侧边轨的距离以及在铁路道口附近进行建设活动应当符
合铁路管理的有关规定;
(四)特殊路段隔离带宽度由城乡规划行政主管部门会同铁路部门
确定。
第四十九条道路红线与建筑之间的建筑退让范围为人流集散、
绿化及市政工程设施预留用地。
第五十条建筑退让电力线路的规定:
(一);
(二)建筑退让架空电力线路的距离不小于表6-2的规定。
表6-2
建筑退让架空电力线路最小距离表
线路电压等级退最近架空电力退规划高压线走廊
(KV)边导线(米)中心线(米)
≤1025
35310
66~110412
220520
18:.
330622
5001037
第五十一条建筑退让无线电收发信台保护区域的距离,按照批
准的分区规划和详细规划执行。
第七章建筑高度控制
第五十二条建筑高度除必须满足日照、间距、消防等方面的要
求外,应同时符合本章规定。
第五十三条在有净空高度和信号通道限制的飞机场、气象台、
电台和其他无线电通讯(含微波通讯)等特殊设施周围和通道、景观
视廊上,新建、扩建和改建建筑物的高度应当符合