文档介绍：该【迪赛 江苏宁波北仑中心区项目前期定位报告 78页 XXXX年 】是由【1130474171@qq.com】上传分享，文档一共【78】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【迪赛 江苏宁波北仑中心区项目前期定位报告 78页 XXXX年 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。2021/8/30星期一
1
与“百亿”传奇共舞 环球置业北仑中心区项目前期定位报告
宁波迪赛
2010年1月
2021/8/30星期一
2
引言
2009年的12月23日,,刷新宁波的总价地王。从其诞生之日起即引发全城瞩目,因此对于项目的缔造者――环球置业来说,传奇序幕已经拉开。
宁波迪赛非常荣幸,能够参加本地块前期项目定位的研讨,我们将兢兢业业,全力以赴,不仅从项目规划本身提供切实可执行的预案,更希望能够从企业战略高度、实操策略角度为项目出谋划策,迪赛人渴望能够有机会与环球置业共携手,依托前期竞地的全城效应,实现项目效益、形象、品牌等远大目标,缔造更大传奇!
迪赛的角色
2021/8/30星期一
3
本项目开发目标解读
经济目标\品牌目标\形象目标\产品目标
目标
经济目标
品牌目标
形象目标
产品目标
通过开发及营销节奏的把握,
全力冲击100亿销售传奇,40亿目标利润
依托本案一举奠定环球置业在宁波地产界至高影响力
延续航运中心高端形象
使本案成为北仑乃至宁波的新标杆地产项目
以洞悉先机的视角,创造宁波新生代产品标杆
2021/8/30星期一
4
基于目标,我们将重点研究解决的四大核心问题
地产周期:本案预计横跨5-6年的开发周期,因此第一要务是了解该周期内,城市将如何演变?区域市场将如何变化?对客户产生怎样的导向变化?
目标客户:北仑区往年住宅平均去化量仅为55万方左右,而2010-2012年的36个月内,北仑住宅预计推出量125万方、类居住公寓产品预计推出量55万方。待本案推出之际,北仑主城预计将面临激烈竞争,本案必须寻找更庞大的目标客户群体。
产品体系:大盘产品线的抉择,是经济效益、销售速度、竞品分流等诸多因素分析综合的优化组合。
开发节点:本案在长达5-6年的周期内,产品体系定位如何能踏准市场步伐,形成最佳开发节奏?
2021/8/30星期一
5
本次提报思路
上半场——审时度势
读城
品地
识势
下半场——战略对决
定位
客户
产品
开发节奏
2021/8/30星期一
6
上半场——审时度势
一、读城
二、品地
三、识势
2021/8/30星期一
7
01
Trends
读城
区域市场分析
2021/8/30星期一
8
区域市场格局
已售
未售
荣安花园
申洲项目
新隆华府
浙大网新地块
派舍提香
新隆华府
贝期特商务中心
里仁花园四期
汉通商务中心
黄金海岸
蓝海资源配置中心
东方石浦大厦
世贸世界湾
黄山豪庭
东海明园
四季桂花城
好时光
凤凰国际广场
金城国际花园凯旋宫
惠金佳园
中央风景
中心区C地块
商务办公
住宅
钱塘江路以西板块
核心区板块
老城区板块
钱塘江路以西板块:高新及工业板块为主,居住为辅,新盘少。
核心区板块:以中提升项目为主,行政办公金融功能将会是板块的主要功能体系,区域整体形象大幅提升。
老城区板块:长江路以东以次新房为主,以西则有高端新盘。
本项目属于北仑核心区板块新盘较多,本项目未来竞争主要集中新城区的
2021/8/30星期一
9
区域目前在售个案信息
本案周边项目均已站上万元价格体系
目前北仑住宅市场以北仑区域客户为市场主流
项目名称
开发商
项目规模
建筑形态
主力面积
目前售价(元/㎡)
销售情况
主力客户
世茂世界湾一期
宁波世茂
1075户
8幢高层
90-140
余房10000-11000
开盘2个月基本售罄
以个体老板、企业高管为住,周边的老师、医生也较多、拆迁户
黄金海岸四期
北仑华信置业
190户
6幢小高层
120-130
9000-10000
已售罄
周边学校老师、医院医生、企业如台塑、电厂、保新钢铁的中高层管理为主
新隆华府
新隆房地产
207户
4幢高层
90-120
8500
开盘当天已售罄
以北仑当地客户为主,多为周边学校老师、医院医生等、拆迁户
四季桂花园四期
申洲置业
420户
7幢18层高层,2幢11层小高层
100-120
8300-8500
95%,目前仅剩余10#60㎡左右以及1楼的140㎡十余套
北仑当地个体老板、企业中高层管理、拆迁户
里仁花园三期
远望华夏置业
762户
3幢26层高层,9幢11层小高层
150-230
11000-12000
95%以上,目前仅剩余二三十套224㎡左右的产品
企业高管、外籍人士
东海明园
北仑房产
1227户
12幢点式高层、5幢板式住宅,1幢商务办公
120-140
8500-9000
99%,目前剩余少量顶楼复式数套
北仑当地个体老板、企业中高层管理
金城花园
宁波经济技术开发区房地产总公司
614户
15栋小高层、高层
130-140
10000-11000
95%以上,目前剩余低楼层的113以及200㎡以上十几套
当地企业主、企业高管
派舍提香
派舍置业
1016户
3幢多层,17幢小高层
80-120
7500-7600
95%以上,目前剩余200㎡以上的复式十几套
当地个体户、工薪阶层等,宁波投资客
荣安花园
永元置业
795户
12幢多层,4幢高层
70-120
7500-9000
推出项目基本售完,剩余2幢高层未推
当地工薪阶层、个体户等,宁波投资客
价格标杆
价格标杆
价格标杆
以北仑区域客户为主
2021/8/30星期一
10
区域整体走势——供求严重失衡
06-08年平均成交约在55万平米左右,2010年至2012年,36个月内预计累计上市住宅项目总建筑面积在125万方左右,公寓上市面积达55万方。
2010年年底-2011年预计住宅上市项目(不含本项目)
建筑面积(万方)
核心泰山路南8#地块
12
中心区C地块
四明山路北、中河路东地块
申洲新大路1#地块
新隆华府2期
世茂世界湾2期
20
黄金海岸五期
黄山豪庭五期
30
合计