项目开发建议与计划.pptx

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项目开发建议与计划
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项目投资分析
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一、项目周边环境分析
1、项目土地性质调查
※    地理位置
※      地质地貌状况
※      土地面积及其红线图
※   七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
※      地块周边的建筑物
※       绿化景观
※      自然景观
※     历史人文景观
※       环境污染状况
3、地块交通条件调查
※        地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
※      项目对外水、陆、空交通状况
※       地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
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4、周边市政配套设施调查
※        购物场所
※        文化教育
※       医疗卫生
※        金融服务
※        娱乐、餐饮、运动
※      生活服务
※        游乐休憩设施
※       周边可能存在的对项目不利的干扰因素
※        历史人文区位影响
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二、区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运作状况:
※      国内生产总值
1)       第一产业数量
2)       第二产业数量
3)       第三产业数量
4)       房地产所占比例及数量
※       中国房地产开发业景气指数
※       国家宏观金融政策
1)       货币政策
2)       利率
3)       房地产按揭政策
※     固定资产投资总额
1)       全国及项目所在地
2)       其中房地产开发比重
※       社会消费品零售总额
※        商品零售价格指数
1)       居民消费价格指数
2)       商品住宅价格指数
※       中国城市房地产协作网络信息资源利用
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2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
※       项目所在地的居民住宅形态及比重
※        政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
※        政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
※        短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
※       各种档次商品住宅客户分析
※       商品住宅客户购买行为分析
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三、项目SWOT分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
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四、项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
※       类比竞争楼盘基本资料
※      项目户型结构详析
※     项目规划设计及销售资料
※      综合评判
2、项目定位
※     市场定位
1)区域定位
2)主力客户群定位
※     功能定位
※       建筑风格定位
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五、项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
※    商品住宅价值分析法:类比可实现价值分析法
1)选择可类比项目
2)确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重
3)分析可类比项目价值实现的各要素之特征
4)对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
5)根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
 ※   类比可实现价值决定因素
1)类比土地价值:地段资源差异
☆ 市政交通及直入交通的便利性的差异
☆ 项目周边环境的差异,包括
——周边自然和绿化景观的差异
——教育、人文景观的差异
——各种污染程度的差异
——周边社区素质的差异
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☆  周边市政配套便利性的差异
2)项目可提升价值判断
☆    建筑风格和立面的设计、材质
☆   单体户型设计
☆  建筑空间布局和环艺设计
☆    小区配套和物业管理
☆  形象包装和营销策划
☆    发展商品牌和实力
3)价值实现的经济因素
☆    经济因素
☆   政策因素
2、  项目可实现价值分析
※      类比楼盘分析与评价
※      项目价值类比分析
1)价值提升和实现要素对比分析
2)项目类比价值计算