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目录
前言
项目概况
项目总体定位
项目规划设计及功能定位
项目市场定位
项目物业管理定位
项目推广策略定位
项目开发经营战略
结束语
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前言
房地产营销同其他商品的营销系统一样,关系到从产品生产的最前期阶段到售后服务整个过程。在这个过程中,任何一个环节出现了问题都会对全局造成一定的影响。但其中最具决定性作用的因素是项目定位。
项目定位确定了项目的建设方向,它包括项目总体定位、形象定位、规划设计定位、功能定位、市场定位、物业管理定位等几个方面。简单地说,就是确定项目将建成一个什么样的档次,为谁而建,卖给谁。
只有真正迎合了市场需求的定位,才有可能最终赢得市场,取得预期投资回报。
我们在上述背景下,通过市场调研,就齐鲁花园项目定位做出详细的阐述。
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第一章项目概况
一、项目土地性质
(一)地理位置
本项目地块位于济南市天桥区堤口路与纬六路交界处,原木材厂厂区。东邻纬六路高架无影山段,西邻荣泰小区(鲁铁1号)。
(二)地质地貌
,显示该地块地质情况较好,场地为稳定地质,适宜建筑。
项目地块基地呈不规则多边形,其地块标高与北面主干道堤口路一致,地质状况较好。
(三)土地面积与及四周
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总占地面积89亩,东靠未来的高架环线,北临堤口路,西靠万盛园小区,离济南火车站仅1公里,交通十分便利。
(四)七通一平现状
本项目原为木材厂,现做建材市场用途,目前拆迁工作尚未开始,“七通一平”尚未完成,场地较为平整。
二、地块周边环境
(一)地块周边建筑物
地块所处周边地段建筑物主要集中在西面、北面和南面,主要以住宅为主。北面隔路相望为北侧为煤炭管理局及其附属机构,路的东侧为建设中的高架路,西侧为区域规划绿地和荣泰小区,南边为面粉厂和居民区。
(二)环境污染状况
项目地块周边绝大多数工厂现已搬走,仅存济南民意面粉厂和济南化工机械厂,无明显污染。
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(三)自然绿化及人文历史景观
项目西临区域规划绿地,加上项目本身规划设计了平均宽度约35米的绿化带贯穿小区南北,使得小区绿化和自然景观有机地结合起来。因地块处于北部,项人文历史景观较少,挖掘题材不多。
三、地块交通条件调查
(一)地块周边的市政路网及公共交通现状
市政路网:路网发达,北侧有一条东西走向的主干道堤口路,红线宽50米,是济南市北部的一条主要交通动脉,东侧是未来的纬六路高架环线。
公共交通:在主干道堤口路上,有K90路、K96路、K97路、12路、15路、7路等公交车通过,可直达火车站,泉城广场,长途汽车总站等地,交通十分便捷。
(二)项目对外的陆空交通状况
项目
汽车
自行车
步行
离项目距离
泉城广场
12分钟
40分钟
6公里
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堤口路
1分钟
20米
火车站
3分钟
10分钟
1公里
济南机场
35分钟
约30公里
四、周边市政配套设施
(一)购物场所
市华联超市、济南商厦、八里桥蔬菜批发市场、八里桥副食品批发市场、济南陶瓷市场。
(二)文化教育
八里山小学、堤口路小学、十一中、二十九中、五十一中、市幼儿师范、省粮食学校、济南六职高、山东科技大学、山东综合科技学院。
(三)医疗卫生
交通医院、省建筑医院、省立医院、山东煤矿总医院、市立四院。
(四)酒店服务
名泉大酒店、金桥大酒店、万盛大酒店、雨天大酒店、铁路大酒店。
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(五)事业单位
天桥区政府、邮局、济南铁路局。
(六)餐饮娱乐
名泉大酒店、金桥大酒店、万盛大酒店、周边小饮食店。
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第二章项目总体定位
一、项目总体定位
将“齐鲁花园”项目总体定位为济南北部人居形象大使,是一个集居家、运动、休闲等功能于一体的规划科学、布局新颖、功能较全的大型智能生态小区。小区拥有宁静的社区环境、高雅的文化格调、时尚的网络生活,青葱怡人的园林绿地、新颖别致的大门和广场,极富特色的住客会所及康乐设施,齐全的运动配套设施,以及轻松愉悦的生活空间,是21世纪济南市北部的新型高尚智能生态住宅,成为济南北部楼盘的典范和济南楼市的新亮点。
二、项目形象定位
以“居家、运动、智能、生态”为主题,通过热烈明快的形象包装、轻松休闲的营销中心、种类繁多的运动设施、浓郁厚重的文化氛围,塑造出本项目与众不同的新形象,倾心演绎一种全新的生活模式---“5+2”休闲式生活(5天工作,2天休闲),引领生活新潮流,展示出
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“健康、时尚、高雅、愉悦”的生活乐章,成为泉城北部楼市的居住形象大使。
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第三章建筑风格及功能定位
项目建筑规划的目的,在于提升附加值,产品的附加值主要靠规划布局、建筑风格、环境设计、创新理念的精心设计而产生:
一、建筑风格定位
一个长期值得居住的现代高尚住宅社区,其建筑风格必须是经得起时间检验的,造型经典而又不失个性。本项目以多层为主,小高层为辅,其风格可遵循“现代简约主义”的原则和造型手法,汲取“欧陆风格”的一些元素,加以简化和细化。建筑立面应体现出鲜明的个性,富有强烈的时代感。整体建筑应予人以简洁、明快、美观、实用、大方之感。
例如:金冠花园、数码港。