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浅论二手房买卖合同的解释方法
摘要:随着房地产市场的发展,二手房买卖也成为社会和民众关注的焦点。然而,无论有无房地产中介的介入,二手房买卖合同的纠纷显现出明显的上升趋势。本文从二手房买卖合同的解释方法的角度,首先分析合同解释的一般规则在二手房买卖合同解释中的适用,其次从法经济学的视角论述二手房买卖合同之特殊性,最好以案例分析的形式阐述笔者的观点及建议。
关键词:二手房买卖;合同解释方法;法律经济学
居者有其屋是指:凡是需要定居(居住)的人都应当获得住所(房屋)。这一观点可以追溯到孟子在《梁惠王章句上》谈到,“居者有其屋!病者有其医!勤者有其业!劳者有其得!”现实中,高房价让许多民众望房兴叹,而一些竭其所有购买二手小户型商品房,用于自住的民众,又常因买到不合意、甚至疑似被欺诈的房屋而陷入被动,下文尝试从二手房买卖合同解释方法的角度,解读现实中存在的二手房买卖合同纠纷并给出建议。
一、合同解释的一般规则在二手房买卖合同解释中的适用
合同解释的一般规则,可以适用二手房买卖合同。我国《合同法》第125条第1款规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”该条规定的合同解释规则包括了文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释以及诚信解释。
(一)文义解释
文义解释又称语法解释、文理解释等,是指按照法律条文的文字、语法去理解法律规范的内容和意义的解释的方法。在二手房买卖合同中,文义解释就是按照二手房买卖合同条款中特定语句的使用,准确理解二手房买卖条款含义。
然而,判断二手房买卖合同使用的语言是否有争议,应采取普通读者标准。从一个正常的,在法律方面或者二手房买卖业方面没有受过专业训练的人的立场加以考虑。
(二)整体解释
整体解释又称体系解释,是指把全部合同条款和构成部分作为一个整体,从各个合同条款及构成部分的总体联系来确定各个合同条款在整个合同中的正确含义。在实际应用之时应特别注意:二手房买卖合同中的特约条款的效力优于基本条款。因为私法自治是近代私法的三大原则之一,而契约自由则是私法自治的核心。按照意思自治理论,人的意志可以依其自身的法则去创设自身的权利义务,当事人的意志不仅是权利义务的渊源,而且是其发生的根据①。特约条款是由二手房买卖当事人协商订立,它比基本条款更能体现当事人意思自治的原则精神。
(三)目的解释
所谓合同的目的,是指合同文字可以做两种以上解释之时,应采取最适合合同目的的解释。合同目的是当事人真实意思的核心,二手房买卖合同的用语与合同目的相悖时,应通过解释加以更正。若二手房买
卖合同内容不明确或相互矛盾时,应当在确认每一合同条款和用语都有效用的前提下,尽可能通过解释使其协调一致,符合合同目的。
(四)习惯解释
二手房交易行业在其长期发展历程