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Q1:本项目将面临临怎样的竞争??
龙华的地产常识识:被称为“深深圳后花园”,,外向型需求强强劲,属于一次次置业型市场,,大盘是主流,,产品、价格同同质化
新城区
边缘地带
坂雪岗
关口
老城区
二线拓展区
民治大道沿线
龙华的大盘模式式解决了首次置置业者关外置业业的区域认同障障碍问题,才有有了关外置业量量能的激增。
这种模式对于非非价格第一敏感感的二次置业者者,却没有产生生同样的效应。。
四季花城,开启启了龙华“大盘盘+美丽的命名名+人文情怀””的畅销模式,,这种“大盘+美丽生活”模模式屡试不爽。。
对于关内首次置置业者,住进““小镇”成一统统,关外啥样我我不管,关外置置业也只是距离离问题了,实际际心理认同的和和行为的仍是关关内生活。
05~,其中龙龙坂区占61%
片区
项目名称
建筑面积
容积率
自然资源
户型定位
预计推出时间
龙坂片区
潜龙山庄
56万
民乐水库
以townhouse、别墅、豪宅为主的高档住宅区
2006年
龙1号地块
山景
,以宽景洋房、叠拼别墅等为主。
2006年
万科城后续各期
30万
山景
多层洋房、townhouse、别墅
2005年
山湖林海4
1
山景、水景
合院式HOUSE,联排TH、小高层
2005年11月
万科第五园
25万
0。8
水景
合院式HOUSE,联排TH、多层
2005年6月
龙岗区
振业城
54万
亲水湖
TH、独院别墅、多层
2005年初
宝安区
尖岗山
山景
独立别墅、TH
2005年
市内
九万三
香蜜湖景
TH、小高层
2006年
天鹅堡二期三区
湖景、山景
小高层大平面
2005年6月
城市山谷
山景
TH+8层复式(产品创新特例)
2005年
(数据来源:中中原深港研究中中心)
片区
项目名称
供应量
TH
别墅
洋房
面积区间(平米)/
总价区间(万元)
龙坂片区
潜龙山庄
12万
50套
50套
约650套
洋房:100~150/60-80
TH:250-400/250-400
别墅350-500/420-600
龙1号地块
小于50套
无别墅
约500套
洋房:80~140/48-84
TH:220-300/176-240
别墅:300-400/360-400
山湖林海4
10万
约400套
约32套
约100套
TH:200~250/200~300
别墅:250~350/500~650
万科第五园
10万
100套
40套
约400套
洋房:100~160/60-96
TH:250-400/200-360
别墅:350-500/350-650
龙岗区
振业城
9万
50套
50套
约500套
联排:180~260/180-260
别墅:400~500/320-400
宝安区
尖岗山一期
10万
150套
250套
无
TH:250-400/375-600
别墅:350-500/700-1000
市内
九万三
45套
无别墅
约800套
洋房:140~180/196-252
TH:200-260/400-520
总计
约845套
约422套
约2950套
,其中TH845套,别墅422套;
(数据来源:中中原深港研究中中心)
片区
项目名称
供应量
TH
别墅
洋房
面积区间(平米)/
总价区间(元)
龙坂片区
潜龙山庄
14万
100套
20套
约800套
洋房:100~150/60-80
TH:250-400/250-400
别墅350-500/420-600
龙1号地块
4万
售磬
无别墅
约400套
洋房:80~140/48-84
TH:220-300/176-240
别墅:300-400/360-400
山湖林海4
约210套
约10套
小高层约400套
TH:200~250/280~320
别墅:250~350/550~700
洋房:10~160/60-96
TH:250-400/250-400
别墅:350-500/525-700
龙岗区
振业城
20万
小于100套
少于20套
约1200套
联排:180~260/180-260
别墅:400~500/320-400
宝安区
尖岗山一期
6万
180套
210套
无
TH:250-400/15000/375-600
别墅:350-500/20000/700-1000
市内
九万三
5万
售磬
无别墅
约400套
洋房:140~180/14000/196-252
TH:200-260/2000/400-520
总计
690套
310套
3900套
,其中TH690套,别墅310套;
(数据来源:中中原深港研究中中心)
潜龙山庄/36万平米/r=、别墅、小高层
万科第五园/25万平米/r=、合院TH、情景洋房、多层层
龙1号地块/≤+高层豪宅+宽景景house
尖岗山项目1号号地块/16万万平米//r=、TH、独栋为主(比例例1:4:6))
振业城/54万平米/r=、TH、独栋、小高层))
万科城/=、TH、小高层)
山湖林海4/=1/预计以TH+别墅+小高层组组合产品形式开开发
城市山谷三期/=
中海九万三/=、独栋、小高层
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
2004
2005
2006
2007
2008
05年初-,项项目面临竞争争相对小
2
1
4
3
5
6
7
8
9
ST.
10
12
11
7
深圳市华电房地产开发有限公司
,别墅用地.,-
9
深圳市住宅局
,-,-
11
龙华镇物业发展公公司
总占地约10万,-
+
12
1
新一代实业公司
,-
-
2
深圳市祥泰信息咨询有限公司
,-,-
+
3
5
8
+
+
2
4
龙华镇物业发展公司
,-
6
正兴隆房地产(深深圳)有限公司
占地10万,-
10
深圳市榕江实业公司
,-
随着05年7月梅梅龙路的开通,以以及07年福龙路路通车,08年地地铁竣工的规划影影响,预计龙华二二线扩展区未来2-3年会成为开开发热点
在深圳这座没有太太多人脉基础的带带状城市,高端物物业可进行以下粗粗犷地分类(静态态):
从东向西迁移的的城市豪宅
(罗湖—香蜜湖湖—华侨城—填填海区)
东线海景
西线尖岗山
北线观澜golf/万科系
郊区低密度物业业
(潜龙山庄、圣圣莫丽斯,)
深圳主流地产开开发商被迫迎合合离心式的城市市化扩张模式((动态的竞争趋趋势)
城区
以华侨城/填海海区/9万3为为典型代表的城城市豪宅
以东部海景豪宅宅、观澜golf、中信龙岗植物园园、振业城等为为代表的资源性性主题地产
从被动郊区化到到新城市化
05-06年,主流开发商的主要项目将集结在城市边缘(万科在龙华/坂田;金地在二线拓展区;招商华侨城在尖岗山;益田/中信在东角头)
城市扩张
郊区
城市边缘