文档介绍：:
物业案例分析
一、爱车失窃,应由谁来赔偿?
2005 年,钱女士以21 万元价格向小区开发商买下了小区地下车库A 区第029
号停车位的长期使用权,同时开发商委托了物业公司对钱女士的停车位进行管理,
钱女士需每月向物业公司支付100 元作为车位管理费用。
2007 年2 月9 日晚,钱女士将自己心爱的宝马车停回地下车位,翌日钱女士
便前往海南度假。2 月28 日10 时,钱女士回到家后前往地下车库取车,却突然发
现自己的车位已经“空荡荡”,宝马车不见了。细心的钱女士查阅了小区停车记录,
发现2 月10 日至13 日尚有车辆的记录,但是从2 月14 日白天起, 她的宝马车便
“没有记录了”。钱女士立即向警方报案,并在相关部门办理了失窃机动车注销更新
手续。由于此前钱女士曾为宝马车购买了一份保险,其中含有全车盗抢险,2007 年
9 月钱女士与保险公司达成赔偿协议, 元。钱女
士向保险公司出具保险权益转让书,将自己获赔部分的追偿权转移给保险公司。
2008 年1 月,保险公司将开发商和物业公司一起告上了法庭。保险公司认为,
钱女士向开发商购买了车位使用权,又按月支付给物业公司车位管理费,物业公司
与钱女士之间就成立了保管合同关系,现在宝马车在物业公司管理的地下车库被盗,
物业公司理应承担赔偿责任。
保险公司同时认为,开发商与钱女士签订了车位使用协议,后委托物业公司管
理,其在“转委托”中应对物业公司的选任承担责任,并对其开发的小区是否具备安
全设施、是否具有免予被盗的功能承担责任。据此要求物业公司赔偿保险金损失
元,开发商对此承担连带责任。
作为被告的物业公司辩称,钱女士并没有将汽车钥匙交给物业公司,100 元的
管理费实际上是车库管理维护费用,不是保管费,所以物业公司和钱女士之间是物
业服务合同关系,不是保管合同。而且现在只是钱小姐个人陈述丢失车辆, 车辆是
否真的在小区内丢失也没有经过公安认定。
被告开发商则认为,自己在房产开发完成后义务就履行完毕了,公司对宝马车
的丢失不承担任何责任。
值得注意的是,两家被告都提到了一个细节,事发后钱女士在报警时陈述, 自
己的宝马车一共有三把钥匙,其中一把备用钥匙放在车辆车载电话的一个小抽屉内,
车内还有一张加油卡。
“业主自己疏忽将备用钥匙放在车里,如果有人将车开走,也无法查证是不是她
本人开走的。”被告律师指出。
而原告保险公司则对物业公司提供的车库巡检记录提出异议,认为车库存在B1
层磁吸门每天不间断关闭,造成陌生人可以随意进车库。
物业公司对此解释,这是因为有的业主为方便进出,会将门顶住。物业公司同
时表示,从钱女士出去度假到回来发现丢车,期间共有20 天,小区物业保存的录
像只有14 天,所以无法根据录像监控来查实被盗情况。
法院认定:
法院经审理后认为,钱女士车辆被盗并报警的事实,有公安局的回执单为证, 虽
然未经公安机关核实,但钱已经向相关部门办理了机动车注销更新手续,而且从常
理来看,钱已投保了全车盗抢险,事发后可以从保险公司处获得损失补偿, 并不需
要编造车辆被盗事实,另结合宝马车在物业公司处的登记情况,法院对于车辆在小区
内被盗的事实予以认定。
法院同时认为,根据小区的物业管理服务合同以及物业公司的《车辆管理岗位
职责》中的约定,物业公司在提供物业管理服务中应尽到相应的善良管理人的注意
义务。而根据法院查明,物业公司在进行管理时,存在通往地下车库的B1层磁吸门
不关闭的情形,客观上造成非地下车库车辆使用人随意进出的情况。而且物业公司
在有中央监控及保安巡视的措施下,也没有及时发现钱的车辆被盗, 故保险公司在
理赔后有权取得代位请求权。
考虑到钱将备用钥匙放在车内,客观上为车辆被盗提供了方便,故法院最后酌
定物业公司承担43771 元的损害赔偿责任。
至于被告开发商,法院认为其选任物业公司不存在过错,保险公司也不能提供
证据证明其开发的小区存在车辆被盗的安全隐患,故法院对于保险公司要求其承担
连带责任的诉讼请求不予支持。
7 月28 日下午,某市人民法院就这起“宝马失窃案”引发的保险代位求偿案件作
出了一审判决,物业管理有限公司赔偿太平保险有限公司43771 元,保险公司其余
诉讼请求不予支持。
法律分析及建议:
1. 本案中,法院首先认定了物业公司每月向业主收取的费用是物业服务性质
的车位管理费,而不是保险公司诉称的具有保管合同性质的保管费,两者法律性质、
权利义务、生效条件和法律后果有着明显差异,保管合同一般自保管物交付时成立