10-13-CZ-资源分析报告导 读10.doc

文档介绍：朝阳公园资源和经营诊断报告导读
报告内容描述
本报告的目的:
分析目前资源状况及资源利用效率
发现资源/经营利用的空白点
资源的定义:
所谓资源是指可以加以利用, 具有一定价值, 能够产生社会、经济和环境效益的物质与条件。鉴于朝阳公园开发经营有限公司一直处于边开发边经营的状态,开发与经营面临的资源有很大的区别,因此分析朝阳公园的资源状况时,我们也根据开发/经营两条线展开,分别加以论述。
资源与经营的关系
资源是经营的对象,其属性也客观制约了经营的效果。在考察资源状况时我们不能孤立地看待资源本身,还必须结合经营情况来判断是否已经充分实现了资源的价值,在资源利用上还存在着哪些空白和改进空间。只有站在经营的角度上看资源,才能明确资源对于公司的战略意义,对公司的发展方向提供正确的指引。
报告的论述方法:
鉴于本报告主要是为战略报告服务,其结构也遵循战略报告的框架,但是从资源的角度加以论述。
报告背景
朝阳公园是北京市规划中最大的市内公园
是北京甚至全国最大的以大规模拆迁换取公园地理资源的公园
公园到目前为止一直是边开发边经营,尚未完成整个园区的规划和建设
报告正文
一、开发: 从93年预计到2005年,公司面临的主要问题始终是公园的开发建设。在这个阶段,企业和政府间的关系是公司需要仔细考虑的问题。与开发工作相关的资源包括资金和政府给予的各种融资性项目,主要目标是保证现金流平衡。
公园的所有权归属: 对于朝阳公园这样大型的以拆迁为代价建成的公园来说,开发成本高昂,需要极大的资金投入,只有政府有力量完成它的开发和建设。多年来政府投入了大量的资金进行朝阳公园的拆迁和改建,是公园资产的实际拥有者。朝阳公园开发经营有限公司负责公园开发具体事务的实施和运作,基本上扮演了政府的办事机构的角色,按照政府要求完成开发任务。公司与政府是明确的委托代理关系,公司不应该承担因公园拆迁建设导致的债务负担。
资源利用效率:在公园的开发问题上,政府主导性强,企业控制资源的能力很弱,只能被动地接受指令进行开发,不能有效影响甚至引导政府决策。由于缺乏
整体规划,公园的开发呈阶段性跳跃式发展,时常出现资金筹集困难,资金“断顿”的情况,大大拖延了开发进度,延长了开发时间,并导致管理费用的大幅度提高,存在着严重的资金浪费。对于融资性资产来说,公司主要采用了土地转让、合资、合作的方式,利用方式过于简单化,所得收入偏低,未能充分实现这部分资产的价值。
资源是否充足:
截至2002年8月31日,公司在公园开发上的现金流基本平衡。
。,园区建设3亿,管理费用3亿
资金来源主要依靠政府,,政府借款2亿,,,
2002年9月预计到2005年开发建园工作基本结束。资金情况预测如下:
资金来源预测:
融资项目: 东、西小区
5亿
蓝色港湾 5亿
土地出让金返还
新增银行贷款 8亿
合计
资金使用预测:
财务负债:短期负债
长期负债
拆迁支出
建设支出
新增银行贷款还本付息
合计
资金