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房地产购买流程,新房购房流程
房地产购买流程,新房购房流程
新房购房流程(买房的网友必看)
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购房是一个家庭的大事,以下文章是我们精心组织的,或许对你购房有帮助,请耐心看完。
购房者在买房前要充分预计自己的经济实力,月供一般不得超出家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买地区房价等众多要素,并经过购房能力评预计算器,计算出自己在现阶段能够购买的房子的总价及均价,以指导购房者理性购房。
买房前的心理准备
、对楼盘价钱作好心理准备。
目前南宁楼市价钱处于不停的颠簸过程中。在购房前需对楼盘价钱做好两
方面的心理准备。第一是您能承受的房子总价是多少,依据该总价,您能够换
算出您有能力购买的房子的均价和面积,并产生相应的组合方式。比如:您能
承受的总价是40万,那么您能够购买均价4000元/平方米,面积100平方
米的房子;也能够购买5000元/平方米,面积80平方米的房子等。因为南宁
市中心区和近郊区的房子差价往常在2000元/平方米以上。这样的计算有益于
您判断在什么地段购房以及房子的购买面积状况。
其次,对房价的上升或是降落要做好准备。好多购房者在购买房子时都希
望房产能在此后增值。这也要从两个方面来进行判断。(1)假如是自住,应多
从房子自己状况和自己的偿付能力考虑,在同一水平线上,再优先考虑地段、
配套设备、地区未来发展远景等影响房价增值的要素。(2)假如是投资或自住
兼投资,建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘自己的属性(即是不是简单销售
或出租的物业种类)。同时,因为目前国家的政策倾向为限制房产投资行为,因
此,在购买新房前最好对假如转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在
内,主要为假如房子办证未满五年即进行转让需缴纳营业税(评估价*建筑面积
*%)和房子评估价1%的个人所得税。
最后,楼盘价钱受外面要素影响较大,固然目前武汉房价奉上升态势,但
也不清除个别楼盘会有下跌的状况出现。所以,花费者购房前必定要正直心态。
、对购房地区作好心理准备。
经过第一步的价钱准备以后,您会对适合您支付能力的购房地区有一个大
致的判断。下一步就是如何选择购房地区了。据南宁市情,购房地区从大概上
能够分为中心城区及近郊区。二者差异为中心城区配套齐备但多为高层,社区
规模较小,价钱高。近郊区配套有待完美,但社区规模大,价钱较低。所以选
择不同的地区代表您选择了完好不同的两种生活方式。究竟哪一种生活方式适合
您,能够从自己多年来的生活地区和生活习惯做出判断,也能够到两种不同的
地区体验一下。从小的方面来说,假如不肯意自己的生活因为购房出现太大的
改变,应试虑房产与自己及配偶工作单位之间的交通状况,包含公共交通系统、
路况和行程长短。假若有儿童,教育设备也应当考虑到位。
、对自己的偿贷能力做好心理准备。
假如您准备一次性付款,那么最好还是能准备必定的家庭应急资本。假如
您决定贷款,就需要对贷款后的生活做好安排。因为贷款是固定的一项生活支
出,这就需要您有相对稳固的工作及收入根源。同时,因为增添了贷款的支出,
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不行防止会对以前的财务计划产生影响,所以,在购买房子前应做好新的家庭
收入和支出计划,免得购买房子后对平时生活产生影响。
据财务专家建议,住宅贷款最好占家庭总收入的30%以下,不然会影响
生活质量。
、对购房风险做好心理准备
因为目前的法制尚不健全,房产市场尚不规范。购房置业是一个特别复杂
的过程,在这个过程中,购房者自然要担当必定的风险,而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房子多半都属于期房,购房者只好依靠销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定能否购买。所以,购房过程中可能会存在广告欺骗、销售手续不全、房子质量存在问题、面积不符、开发商违犯合同、违犯规划等状况。
买房前应当充分考虑办理武汉城市户口的问题
购买房产、协议租房入户?
(一)需要供给的审察证明资料?
1)申请人的书面报告(2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》(3)县以上房产局发给的《房产证》(4)租房协议、暂住证、居民户口簿、居民身份证、缴纳养老保险金和医疗保险金证明。?
(二)办理步骤由县市局户籍室对申请人供给的证明资料进行检核查实,切合
条件的就地予以办理。?
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(三)工作要求(1)申请随迁的直系家属(父亲母亲、儿女、夫妇),按上述投奔状况供给证明资料。(2)协议租房的外来从业人员,租住拥有独立门牌号的单元住所房,且暂住并缴纳养老保险金或医疗保险金一年以上,准予其自己、配偶、父亲母亲、儿女户口迁入。有就业单位的户口可落在单位集体户口上;没有就业单位的户口可落在租住的房子地址或出租房东的户口上;无入户地址的,
由社区或居委会建立集体户口,并指定专人负责管理。(3)入户地公安派出所凭《准迁证》和《迁徙证》就地办理入户手续。
买房是件大事,关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活,所以,买房前的资本准备特别重要。
如心理准备中所言,买房前的资本准备中“房价”是重要构成部分,但需明确的是,买房所波及的花费不单为房价,假如买房前只侧重房价而忽视其余问
题,常常会造成整个购房估算的超支,甚至达到买得起而住不起的难堪境地。
所以,购房前应制定详尽的购房资本计划,主要包含以下内容:
一次性付款或贷款
假如您为一次性付款,即买房时付全款。假如您拥有贷款买房资格(贷款买
房资格要求:),早期的最大支出就是首付款。所以,必定要算妙手中可动用的
资本,不单要保证有足够的资本支付首付款,还一定保证平时生活开销不受影
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响。(金融机构对个人初次购买一般自住宅和改良型一般自住宅供给贷款,其商
业贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的倍,最低首付款比率调整为20%。)
每个月固定数额的贷款本金
好多购房者不重视银行要求供给的“家庭收入证明”,常常多开月收入以便
多贷款。但是一旦还款开始,购房者就会感觉还款费劲,生活质量还有可能受
到影响,甚至出现还不起贷款的现象,无论最后出现了什么结果,责任只好由
购房者自己来担当。所以,购房者应当牢记,每个月的还款额应当在家庭月收入
的30%内,同时还要选择适合自己的还款方式(主假如月还款额和还款年限)。
建议购房者能够到南宁市各银行咨询房贷方面的服务。
各样税费
依照规定,购房需要缴纳不同种类的税费,这些税费包含:
契税:个人购买高档住宅的(别墅类和联体别墅住宅除外)契税税率由4%调整为3%。此中,个人购买一般住宅由2%调整为%;个人初次购买90平方米及以下一般住宅的,契税税率暂一致下调到1%。(高档商品房,即房子为别墅或房价在7000元/平方米以上或总价超出100万。
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维修基金
2008年11月1日起,签署商品住所买卖合同的业主,每平米交存住所
维修资本的数额,为住所建筑安装工程每平米造价的5%,不再按房子总价的
2%交存。此中,多层砖混构造住所为49元;多层框架住所为55元;14层以
下(含14层)带电梯的小高层为61元;15层以上(含15层)高层为73元。该局还称,2008年11月1日前签署住所买卖合同的业主,其交存住所专项维修资本的数额,仍按原标准执行。比方,购买100平方米框架多层住所,单价是5000元/平方米,总价是50万元。按以前的标准交1万元,按新标准只需交5500元,可少交4500元。
物业管理费
不同品位的住宅,物业管理费的收取标准也不相同,但有一点是相同的,
那就是按房子的建筑面积收取。
初装费
入住新房的时候,其内的生活必要设备必定假如要齐备的,比如煤气管道、有线电视、电话、宽带网,这些相同需要花费支出。一般物业管理公司会在小区内公示初装费价钱并辅助业主进行安装。
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面积补差费
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有些地市规定,收房时,面积差不可以超出3%。所以,假如收房时,房子面积大于合同签订面积,多出部分将依照合同签准时的房子均价进行计算补齐。自然,假如房子面积小于合同签订面积,开发商也需以相同方式向购房者进行退款。(此款在《商品房买卖合同》中有规定)
面积补差费=(现房测定面积*均价)-(合同签订面积*均价)
其余杂费
除了上述所说的各个款项外,不同的楼盘还有很多不同的杂费,这也需要在购房前认识清楚,并做好财务估算。
房子构造
在购买新房前充分认识房子构造知识,不单有助于判断房子的价值,并且在此后的房子装饰及买卖交易中都很有益处。
房子构造主要分为以下门类:
1、木构造(住所):指建筑物中竖向承重构造的墙、柱等采纳砖或砌块砌
筑,楼板、屋架等用木构造。
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2、砖混构造(住所):建筑中竖向承重构造的墙、柱等采纳砖或砌块砌筑,
柱、梁、楼板、屋面板等采纳钢筋混凝土构造。平常地讲,砖混构造是以小部
分钢筋混凝土和大多半砖墙承重。
3、钢筋混凝土(住所):指建筑物中主要承重构造如墙、柱、梁、楼板、
楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成,非承重墙用砖或其余资料填补。这种构造
抗震性能好,整体性强,耐火性、持久性、抗腐化性强。
4、钢构造(住所):指建筑物中主要承重构造以钢制成。合用于超高层建筑。自重最轻。
从构造上分上边四类就能够了,此中钢筋混凝土构造里面,还能够再细分:
、框架构造,由梁、板、柱构成建筑承重构造,墙体仅作为分开和保温用途。
、剪力墙构造,由梁、板、墙体构成建筑承重构造,部分墙体承在构造中受力。
将上边两个小类组合起来,就衍生了:框架剪力墙构造、框支剪力墙构造
等。
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目前在南宁新房住所市场上,楼盘基本采纳的是砖混构造和框架构造。二者的
差异在于承重方式,砖混构造的承重是由板和墙构成的,混凝土现浇楼板的重
量传导给墙体,由墙体传导至基础。框架构造是由楼板、梁、柱构成的承重结
构,由楼板将力传导给梁,再传导给柱,再由柱传导给基础。
理论上讲,框架构造要优于砖混构造:一是空间开敞,因为梁和柱的构造使得
框架构造的空间能够做到6米以上,而砖混因为砖的承重能力有限,做到5米
就不错了;二是楼层高度,砖混构造最高只好做到6层,而框架构造能够做到
米以上的楼高。
因为材质的原由,框架构造的使用寿命和抗震强度要高于砖混构造。但在实质中,国家对建筑的抗震性能有标准,一个地区的建筑必定要知足抗震指标,所
以开发商在设计建筑的时候,都以知足这个抗震指标为前提,即便是框架构造,也不会增添成本提高抗震性能的。所以在坚固程度上讲,砖混和框架的住所是
差不多的。
从适用性上来说,因为框架构造用的都是填补墙,能够方便此后用户装饰,不象砖混构造相同遇到好多的限制,所以好多花费者更愿意买框架构造的房子。
从造价上来说,框架构造比砖混构造高5%~15%,工艺也更复杂一些。所以框架构造房子比砖混构造房子的销售价钱要高,详细到武汉市情,价钱相
差约200—500元/平方米左右。不单这样,后期的二手房交易中,房子构造的不同也将直接影响交易价钱。
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以上不过理论知识,那么在实质状况中如何鉴别建筑构造呢?往常有以下几方面的渠道:
、经过楼书查问。开发商在楼书上一般都会注明房子的详细构造。
、直接咨询售楼员。
除了以上三种渠道外,购房者也能够经过实地踩盘亲身鉴别楼盘的构造,最简单的方法,看转角处能否有梁柱支撑。砖混构造因为承重的需要,一般不设转角飘窗,即便有,在飘窗的转角处一定有竖向水泥柱用于承载上层楼盘重量,而框架构造的住所,其上层楼盘的重量所有由框架剪力墙担当,所以其转角处不需要设有承重的支柱,所以也能够大批采纳转角飘窗设计。
房子建筑名词解说
什么是公寓式住所
有关于独院独户的西式别墅住所而言。
一般建在大城市,大多半是高层,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包含寝室、起居室、客堂、浴室、卫生间、厨房、露台等等,供一些经常来往的中外客商及其家属中短期租用。
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