文档介绍：宏观经济研究报告
内容提要
进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。在十几年的时间里,数以
亿计的人口迁入城市,并定居下来,实现了生活水平的巨大提高,并在这一过
程中创造了前所未见的经济繁荣。
在这一背景下,中国城市的房地产价格开始普遍上升,并在后期出现巨大
分化。尽管中国仍然是一个中高收入国家,但北京上海等一线城市的房屋价格
却已赶上和超过许多高收入国家的水平,引发对于房地产泡沫的深切忧虑,并
造成代际之间严重的财富鸿沟。但与此同时,大量三四线城市的房价却维持在
相当合理和可以负担的水平上,从而与一线城市的情况形成鲜明的对比和巨大
的反差。
普遍的分析将此归结于 2008 年金融危机以后过于宽松的货币政策,以及政
府为刺激经济而采取的其他一些措施。这当然是有道理的,但也存在许多难以
解释的问题。
本文试图讨论三个问题:
一、2010-2012 年是中国城市化进程的重要分水岭。在此之前,人口的流动
在不同城市之间在统计意义上没有明显的区分;在此之后,人口开始集中向大
城市和特大城市加速流动,而中小城市的人口流入相对更缓慢。
二、由于政府对土地市场的垄断,决策认知以及一些政治经济方面的可能
原因,在中小城市土地供应相对充足的同时,特大城市的土地供应十分匮乏。
这与 2010 年以后的人口流向形成巨大反差,基本地造成了后期城市之间房价的
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巨大分化。
三、2009 年全球金融危机之后政府的一揽子刺激政策造成了全国范围内房
价的普遍上涨和存货的快速积累,具有明显的泡沫化特征。2012 年以后,在大
多数城市房价上涨开始低于通货膨胀和收入的上升速度,至晚自 2014 年以后,
全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落,这期间的变化显示
了去泡沫化的改变。
由于前面讨论的人口流向的分化,不同城市的存货去化速度呈现显著差异,
导致 2016 年初以来,不同城市之间的房价呈现排浪式上升:率先完成存货去化
的城市房价领涨,后续其他城市存货去化逐步完成,房价开始跟随上涨。
更基本地看,尽管新开工的下降和市场化力量的作用十分重要,但持续的
城市化进程也许是 2014 年以来中国房地产顺利完成(或将要完成)存货去化的
关键因素,这使得在经济减速和银行坏账上升温和的条件下房地产市场得以出
清。
容易设想,如果没有每年数以千万计的人口持续涌入城市,那么房地产价
格下行、经济减速和银行坏账上升的幅度和规模都会大得多。
风险提示:(1)棚改货币化政策变化;(2)土地供应制度转向;
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目录
一、中国城市化进程的转折:从城镇化到都市化.....................5
二、城镇化与土地制度..........................................17
(一)居住用地供应比例低于国际水平............................18
(二)居住用地供应对房价的影响................................22
三、房地产库存................................................31
四、结论......................................................38
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一、中国城市化进程的转折:从城镇化到都市化
进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。常住人口城镇化率从 2000
年的 36%提高到 2016 年的 57%,年均城镇化率提升 个百分点,年均城镇常
住人口增加 2091 万人。
即便在 2010 年以后,中国城镇化进程稍有放缓,在 2011 年至 2016 年间城
镇化率提升的速度平均仍然有 个百分点,平均每年城镇常住人口增加 2053
万人。
2000 年至 2016 年间,中国城镇常住人口共计增长 亿人。大量的人口进
入城市并定居下来,实现了生活水平的巨大提高,也创造了前所未见的经济繁
荣。
随着人口不断涌入城市,房地产市场面临旺盛的需求,城市房地产价格开
始普遍上升。观察中国不同城市之间的房地产价格变化,无论是基于国家统计
局公布的新建住宅价格指数,还是基于百城住宅价格指数,都可以将房地产市
场划分为两个阶段。第一个阶段是在