文档介绍：南湖尚城可行性研究报告
项目拓展部
二〇一三年十月
一、项目背景与概况
项目名称:南湖尚城
项目位置:临沂市高新区双月湖路与宝山路交汇东南角
建设目标:,,建设密度为30%,、小高层及部分高层建筑住宅及商铺、地下停车场,商住比不超过1:9。
主要经济技术指标:
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
103300
2
规划总建筑面积
㎡
328000
其中:住宅建筑面积
㎡
232920
其中:1-2层商铺建筑面积
㎡
25800
其中:地下停车场建筑面积
㎡
70000
3
建筑密度
%
30
4
容积率
5
绿地率
%
35
6
项目总投资
万元
67000
7
财务投资收益率
%
47
二、项目投资环境与市场研究
(一)项目周边现状
1、项目占地面积:。
2、项目北侧紧邻双月湖路,路北为物流公司;南侧为新华路,西侧宝山路、海纳电子公司;东侧为高新区管委会。
(二)项目背景
1、项目所在区域商业发展情况
项目地处高新区,周边遍布各类厂区、住宅小区,商业发展较为低端,主要集中为集贸市场、满足周边居民日常基本需求的小型商店、饭店等。
2、项目所在区域教育、医疗配套情况
区域内有高新区实验中学、临沂大学双月湖校区及各类幼儿园、给类社区卫生室等,无知名医院、学校。
3、区域内交通状况
项目紧邻双月园路、湖西路,区域内交通便利、四通八达,无堵车烦恼。
(三)市场研究
1、市场供给(另附区域内在售项目市场调查)
区域内近年来住宅项目供应量较大,涵盖多层、小高层、高层、别墅、电梯洋房等各类产品,绝大多数为普通住宅。各项目销售情况差异较大,有些项目销售良好,有些项目销售缓慢。由此可见,区域内商品住宅市场供应略大于需求,市场竞争较为充分。楼盘定位、规划布局、户型设计、外观、配套等各方面因素对于销售进度快慢非常重要。
2、市场价格
所在区域内商品住宅价格2700-4200元/平方米,均价3400元/平方米左右。
3、未来该区域住宅需求预测
临沂高新区被确立为国家级高新技术产业开发区,区内各类工厂企业较多,职工购房需求旺盛;随着城市化进程加快,区域周边村镇居民进城购房需求旺盛。
(四)项目研究
1、项目SWOT分析
优势:紧邻双月园路、湖西路,交通便利;南湖尚都项目运作良好,积累了良好的美誉度,房源集团品牌形象得到区域内消费群体认可;项目周边遍布各类工厂企业,目标客群较为集中。
劣势:项目附近缺乏大型商超、医院、学校等生活配套。
机会:区域内购房群体基本为刚需客户,区域房产市场发展较为平稳,供应与需求均良性增长,供需矛盾较小。
威胁:区域内商品住宅项目同时放量较大,区域内地段优势差异小,产品同质化严重,竞争较为激烈。
2、项目定位
满足周边工厂企业职工基本住房需求的普通住宅。
3、项目产品方案
多层、小高层。多层产品为6层结构,全部按标准层设计(至少顶层为平屋顶);小高层为12层结构,全明户型,尽量减少公摊面积,多增加地上停车位,减少地下建筑面积,降低建安成本。户型面积控制在80-120平米内,主力户型为90-110平米。
4、项目运作方案
项目运作总结南湖尚都经验,吸取金湖明珠等销售进度较慢项目教训,注重区内园林绿化建设;楼体外立面、公共部位务必美观、高档;户型设计实用;配套设施健全。
三、项目建设规模与开发条件
(一)建设规模
,建设密度为30%,、小高层及部分高层建筑住宅及商铺、地下停车场,商住比不超过1:9。
(二)土地状况
土地权属明晰,土地完整,无沟渠、水面等分割,无地面沉降及地裂缝。
(三)生态环境
市政配套绿化完善,空气质量状况较好,周边无工业污染源及危险源。
(四)施工条件
场地及交通环境符合施工条件。
(五)建筑方案
1、设计依据
项目地块红线地形图、《临沂市城市规划管理相关控制标准》、《山东省住宅设计标准》、《临沂市规划局建设项目规划设计要点》、国家、山东、临沂其他现行规划、建筑设计规范及相关文件
2、方案设计要求
以多层(5+1)为主,北侧兼顾考虑小高层及高层,多层占比50%,小高层占40%,高层占10%。建筑风格要求现代、时尚、简洁。可根据实际东高西低的地形情况考虑部分一层带院子的设计形式。,也可根据规划遮阴要求适当向下调整。建筑尺寸设计,应该充分考虑户型需求,户型面积90—130平方米左右,主力