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德胜峨眉项目星级酒店及温泉酒店专题研究
克而瑞成都机构
峨眉德胜集团
CONTENT
目录
PART0 核心结论
PART1 星级酒店及高端度假酒店研究
PART2 温泉酒店专题研究
结论一
核心结论
本案星级酒店的发展条件与目前峨眉山其他星级酒店相比,无竞争优势,切不符合项目规模及企业资金需求,不建议开发。
结论二
本案高端度假酒店的发展条件与目前峨眉山规划或在建高端度假酒店相比,无明显竞争优势,切不符合项目规模及企业资金需求,不建议开发。
结论三
本案大规模温泉酒店的发展条件与目前峨眉山其他温泉酒店相比,无竞争优势,切不符合项目规模及企业资金需求,不建议开发。
结论四
小规模“企业温泉会馆”在规模、档次及所针对的客群上较为符合本案的开发,但最终是否开发取决于企业自身需求。
PART 1 峨眉山星级酒店及高端度假酒店研究
3+3
60%
酒店群
PART 1 星级酒店市场概况
3家五星级酒店:红珠山宾馆(挂牌五星)、天颐温泉酒店(准5星)、世纪阳光大酒店(准5星),3家四星酒店:峨眉山大酒店、灵秀温泉饭店、华生酒店。
经过以上星级酒店调查分析,目前平均年度入住率达60%,超过酒店盈利标准之一(入住率达到50%即可判定为盈利)。
项目山背的黄湾区域规划为未来峨眉山高端度假区,涵盖多家五星级酒店
有机会,有竞争
星级酒店在峨眉山大部分属于早期开发建设,近期开发建设的较少,但市场需求较以前明显增加,星级酒店的开发成为了目前峨眉山酒店市场主要的发展趋势之一。
PART 1 星级酒店市场研究/空间竞争分析
规划黄湾酒店群
悦榕庄(此类型)
豪华度假酒店……
市区酒店群
世纪阳光大酒店
华生酒店
……
峨秀湖、天颐温泉酒店群
安纳塔拉超5星豪华度假酒店
天颐温泉大酒店
……
景区酒店群
红珠山宾馆
峨眉大酒店
灵秀温泉饭店
……
启示:
未来酒店市场的发展将在项目四周形成“酒店圈”的空间格局,四大酒店群的形成将使得项目处于孤立无援的地位。无法与其他酒店群的高端酒店相竞争。
未来峨眉山高端酒店将形成市区酒店群、黄湾酒店群、峨秀湖酒店群、景区酒店群格局
PART 1 星级酒店市场研究/现有高端酒店竞争力分析
市区高端酒店群
具备交通和成熟的商业配套优势
具备长期积累的客户资源
属于酒店集团自主独立开发模式,有丰富的运营经验和雄厚的资金支持
景区高端酒店群
具备峨眉山优势灵魂资源
具备长期积累的客户资源
独立开发运营模式
悠久的发展历史,沉淀出高知名度
峨眉山最直接的温泉、山水自然资源
峨秀湖高端酒店群
规模宏大,上万亩大手笔旅游地产开发
高端度假、豪华别墅酒店
依托项目高端住宅、商业、主题公园、商业小镇等多功能物业形态,形成完善旅游地产开发链
具备山水资源、温泉资源优势
具备自身项目的庞大客户群
黄湾高端酒店群(规划)
上万亩大型高端旅游度假区的整体规划
将形成高端度假酒店、高端豪华酒店群
未来峨眉山主要的旅游集散地
高尔夫、户外体验、主题公园等多功能产品规划
与目前市场拥有或规划建设的星级酒店相比:
与目前市场现有和在建星级酒店相比,无明显的资源竞争优势;
项目为城市物业为主的定位开发模式,酒店不作为要约元素,后期开发酒店对项目价值提升有限
开发企业无丰富的星级酒店运营管理经验;
无酒店运营的客源支持;
酒店投资成本高,回收期长与项目资金快速回收的资金需求不符合;
未来市场星级酒店供应较大,项目自身无明显竞争优势,因走差异化开发路线。
PART 1 本案星级酒店发展竞争力分析
无竞争优势,不建议星级酒店的开发
PART 1 高端度假酒店市场概况
1
家已开业:峨眉七里坪宿雾高端度假酒店
1
家正在建:峨秀湖安娜塔纳豪华度假酒店
高端豪华度假型酒店是目前酒店市场非常受欢迎的产品,由于其所在一般都为著名景区区域,自身自然环境资源十分优越,其高端的配套和服务所能够为旅游地产项目的开发带来的巨大影响力,是目前旅游地产开发中带动项目启动的关键部分。
有档次,有要求
超5星级
别墅型
全方位配套服务
超过20万美元/房的打造费用●
超低容积率土地供应●
优越的山水资源为依托●
庞大的资金投入,漫长的回收期●
PART 1 本案高端度假酒店发展竞争力分析
星级酒店竞争大,运营难,回报慢,建议项目不考虑开发
高端豪华酒店高投入、低密度、高要求和市场竞争,将会增加项目的资金投入和开发难度。建议不考虑开发
与目前市场拥有或规划建设的高端度假相比
市场目前高端酒店的资源及所在项目规模和环境均优越于本案
高端度假酒店的低密属性将减少项目其他物业的开发
高端度假酒店客房规模少,收益慢与项目快速回笼资金的资金需求