文档介绍：摘要:我国住房公积金制度有待发展和改进,澳大利亚是住房金融发达和住房保障制度完善的国家,通过对澳大利亚住房制度的简要介绍,从贷款品种创新、支持中低收入人群购房、贷款的风险管理、信用考查及保障性住房的人文关怀五个方面来探讨澳大利亚住房制度的成熟经验对我国住房公积金制度的启示。 1 澳大利亚的住房金融
澳大利亚总人口2000万,全国共有820万套住房,每年新建住房14万套,大部分居民生活在城市,人均居住面积在发达国家中位于前列。澳大利亚70%的住房所有者都是通过住房抵押贷款购买住房,超过80%的住房其所有人拥有全部产权(所有人一次性付清房款或贷款已全部偿还)。由于对经济形势的普遍看好,澳大利亚人喜好投资房产,很多人购买房产后进行出租以获得稳定收益,而且认为住房贷款是非常廉价的融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例一般比较高,首次购房的抵押贷款最多可贷到银行估价师估价的95%;贷款期限也比较长,一般在20-25年。澳大利亚政府还规定,借款人所支付的住房贷款利息可以充抵个人所得税基数。此外政府还把管理的退休金以较低的价格借贷给一些私人财务公司,,受到购房人的欢迎。以上这些因素直接导致了澳大利亚住房贷款的发展。
联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款机构,住房贷款余额占总贷款余额的50%,它目前向借款人提供四种贷款产品以供选择。一是蜜月贷款,在贷款前12个月的利率为同期浮动利率打一定的折扣(比如比同期正常浮动利率低1个百分点),12个月后的利率恢复为正常的浮动利率;二是固定利率贷款,贷款期限为1-5年,在预期利率上升时,较多人使用该品种,多数人愿意申请3年和5年期固定利率贷款;三是浮动利率贷款,作为最传统的贷款品种,仍然居各类业务的主导地位;四是信贷额度贷款,对每个客户有20万的额度,客户可以随时取出使用,。根据借款人的需求,各个贷款品种可以相互组合,如贷款10万元,固定利率和浮动利率贷款各为5万元。在还贷方式上,银行也提供多种选择,如第一年可以只还贷款利息、还有等额本金、等额本息等还款方式。除第一年外,银行一般不会向提前还贷的借款人收取违约金。
在澳大利亚,住房贷款的风险管理十分严密,首先,银行要求借款人买房时要有一定的存款;其次,银行会安排特点时间和借款人面谈,了解其经济收支情况,并通过查询个人信用信息等方式查询借款人的信用记录,对借款人的信用进行评估。所有银行都会要求借款人在申请贷款时出具以下几项重要文件,连续几年的报税单(证明收入水平)、近几个星期的工资单(证明现在的收入水平)、与单位签定的就业合同(证明将来一段时间的偿还能力)、已有的存款数、健康保险和养老金缴纳情况,同时会严格审查借款人的负债情况,如信用卡使用历史、是否有其他未偿还贷款等等。另外,首次购房贷款额超过房价的80%的,借款人需按贷款额的1%购买贷款保险,也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个人信用制度,住房贷款逾期情况很少。
2 澳大利亚的住房保障制度
澳大利亚的住房保障制度非常完善,由于澳大利亚是联邦制国家,各州具体政策有所差异,在此以维多利亚州的住房保障制度为例。维多利亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设司(以下简称住房辅助司)主要负责向低收入家庭、无家可归的人提供住房支持和社区建设、