文档介绍：美加德地产转水埠项目
整体定位报告
目录
前言 3
第一部分:策划思路简述 4
报告的核心思路: 5
第二部分项目与市场环境分析 6
一、项目概况: 7
二、中观市场环境回顾: 9
三、宏观环境回顾分析: 10
第三部分项目的整体开发战略 15
一、项目地块的发展思路: 16
二、项目的各地块体量分配原则。 17
三、各地块的建筑与规划协调性 18
四、本项目总体定位 20
五、本项目的命名与市场定位 20
六、整体开发战略 21
第四部分商业部分的开发战略 23
一、本项目的酒店性质定位。 24
二、项目现有商业必须把握的要点: 31
三、项目商业部分的体量与建筑形式: 33
四、项目目标消费群定位 33
五、商业部分的开发思路及命名建议 34
六、本项目业态引进的原则: 35
第五部分住宅物业的开发战略 36
一、住宅部分的总体策划思路概述: 37
二、住宅物业目标客户群分析 37
三、住宅开发理念: 39
四、住宅的产品定位 40
五、产品园林设计建议 41
六、项目核心价值体系/竞争优势构建 44
七、住宅物业的定位支持 45
八、住宅开发节奏与体量的建议: 47
九、项目的开发模式建议 49
结束语 51
前言
在葱绿的狮子山下,在清秀的崇阳溪边,这世界给了我们独一无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长,画饼不可充饥。
珍惜这一片山水,也为珍爱的这一片土地,我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向,精耕细作,精雕细琢,最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。
第一部分:策划思路简述
报告的核心思路:
项目作为一个地区标杆性的地块,如何对位的解决关键性问题是本报告的核心思路。
指导思想:
以国际级江山环境,创五星级生活品质!
本项目的开发理念:
以品质地产为开发理念,
构筑“都市上层观景台”
重点解决四大方面的问题
本项目定位主要解决四大方面的问题
项目配套
酒店定位
住宅定位
应对新政
如何落实配套?
面积分配?建筑形式,主要位置,业态定位
开发面积?主题定位?功能必备
定位?什么建筑形式,户型设计思想、整体布局,园林景观
货量批次、开发速度、哪里先行、开发的总体节奏
最终打造“世界级湾区人居作品”,
成就“XX品质人居的巅峰之作”
第二部分项目与市场环境分析
一、项目概况:
(一)技术经济指标:
规划建设总用地面积
79933
绿地率
≥30%(酒店部分大于33%)
总建筑面积
住宅建筑占地面积
54993
住宅建筑面积
166839
酒店建筑面积
≥25000
容积率
≤
酒店容积率
~
建筑密度
26%
重要规划要求
必须建设一个五星级酒店,押金按星级评定分五次返还。
(二)项目分析:
项目地块
狮子山
崇阳溪
1、项目地块的整体发展思路的推论:
从项目的发展原则和各地块发展思路分析的四个结论推导
结论一:项目的地块形状不方正,
结论二:项目的地块属于隔断型地块,周边无生活配套,因此完善配套设置是本项目的一个挑战.
结论三:项目有建五星级酒店的规划,对于本项目的提升存在着机会与挑战.
结论四:项目依山面水,景观优越,居住品质纯净, 便于提升楼盘品质,进而升华至一种人居的高度.
关键在于如何做好配套!
2、项目的性质:
从本项目的地块性质来看有以下三个特点:
造城
相对独立性
由于项目的相对独立性将使项目开发成为一个造城运动;它约有1500户人家(按户建筑面积折算,每户在110平方米),在XX是一个大型社区,相当于一个小镇。
配套
自给自足
它是能自给自足的,需要建立社区需求的基本生活配套和城市需求的特色商业;
品质人居
恰当的距离
它与城市之间有着恰当的距离。进可享城市的繁华,退可居离世的宁静
由此可见本项目:
是集商业、酒店、住宅于一体城市综合体
小结: 1、项目做好配套部分(生活、商业、交通配套);
2、其次定位中高端群体,降低对日常配套的过度依赖。
二、中观市场环境回顾:
(一)XX市房地产市场:
1、从近几年市场销量情况分析,XX房地产市场受国家各种房地产政
策影响较大;
2、未来两年内,受土地供应量的影响,预计商品房市场供应量将大于140万平方米,房地产市场竞争较为激烈;
3、XX商业市场运营水平整体较低,尤其是特色商业尚未兴起;
4、XX酒店市场经营状况良好,高档次酒店入住率高;
5、XX房地产开始走向品质竞争,入户花园、中心花园等概念渐深入;