文档介绍：浦东警惕金融泡沫
一个飘渺的梦:每平方米4000美元
站在88层高的金茂大厦上遥望,浦东尽收眼底,这是当今中方米的售价是4000美元(3万多元人民币),从这昂贵的售价中似乎透露出,这里必须要有一幢足以反映其繁荣及影响力的大厦,而金茂大厦正想扮演这一“角色”,并为今日的上海乃至中国树立一个新“典范”。
尽管这幢大厦自称没有其他物业可媲美,但它却并不能代表真正企业家的精神,因为它是某一部委所属公司,通过调集几亿美元堆砌而成。而这几亿美元又从何而来呢?事实上这幢大厦并没有达到当初决策者所预想的效果,大部分处于空置,还在等待所谓的外商来租或购买。
在陆家嘴金融贸易区,像金茂大厦这样空置的高档楼房还很多。一幢39层的大楼,目前只有3家单位租用,该大楼曾寄希望于知名的跨国公司、保险、证券、银行等机构前来租用,可现在的情况远远不是当初所设想的那样美好,如果在1999年达到10~
20%的出租率,那也很了不起。
据不完全统计,浦东高档写字楼的空置率约40%。与高峰时期相比,投机于房地产的热潮正在减退,在房地产超前发展时期,房地产价格是在强劲的利益驱动下上涨起来的,在楼房多次换手后,获利的投机者已将资金抽走,而最后的业主也作短期打算,靠国际商业银行和国内金融机构高息融资。
为了支付高昂的开发成本,投机者喊出4000美元1平方米的天价,也就不足为怪了。并且希望这么高的楼价,让外商来购买,然而要实现这一梦想,现在似乎还很遥远。
由于全球经济发展对资金需求增加,使全球资金供应紧张,发达国家和发展中国家相互争夺资金日趋激烈,特别是受金融危机冲击,使亚洲一些国家对上海的投资减少。
在影响浦东利用外资的同时,也间接地影响了外商对中、高档办公楼的需求,使投机者曾寄希望的外商购买高档楼的愿望变得飘渺。
金融投机产生金融泡沫
由于当初开发浦东,兴建基础设施需要大量资金,而浦东一下子难以拿出这么多的资金,于是就成立了四个官办公司:陆家嘴、外高桥、金桥、张江。
浦东先是把土地批给这几个公司,然后这些公司把地开发成熟地,再批租给开发商,这就等于这四个公司通过批租土地赚钱来承担政府兴建基础设施的功能,这是起步阶段的必要之举。
但进入浦东的一些开发商却怀着投机心理,有的并不急于在批租到的土地上建楼房,而是以炒卖楼花等方式,转给其他开发商,在开发商的相互转让中,楼价被迅速抬高,大家都相信预期的回报很高,而政府在宏观调控上力度也不够,偏好超前发展,目的是让更多的开发商进来。
在对浦东超前发展的一片赞扬声中,人们相信了它的表面繁荣,可等到高楼真正建成之后,其楼价已超过了当初十几倍,而开发商认为高价楼盘的承受者是外商。
但是在亚洲金融危机后,亚洲很多银行和其他金融机构相继破产,被迫进行结构调整,无力再向浦东投资,而房地产开发需要巨额资金,其资金来源的重要渠道是银行贷款,一旦开发商从银行贷不到款,就可能使某个项目发生信用危机。
由此可见,房地产开发商到期不能偿还银行巨额债务,将直接冲击金融机构,从而使金融泡沫暴露出来。
金融功能被扭曲
由于金融机构涉足房地产,追求短期利益,使本应投向正常投资项目企业的贷款被占用,这就使得进入浦东投资的企业,面临贷款成本高,且难以贷到款。