文档介绍：万科五玠坊开盘策略汇报
2012年2月7日
Part 2
Part 3
Part 1
报告内容
Part 4
Part 5
客户分析和总结
五玠坊推盘策略及公司支持
高端市场及竞品分析
蓄客策略及企划推广策略
价值点梳理及产品建议
上海高端公寓分布版图
Part 1
滨江豪宅带
佘山板块
市中心腹地
新江湾板块
世纪公园板块
颛桥:上海星河湾
泗泾:华润佘山九里
赵巷:
金地天境、金地天御
市中心传统豪宅区:
御华山、翠湖天地、
新华路一号
中山公园:
园林一品、大华清水湾
徐汇滨江:
海泊旭辉、恒盛尚海湾
南黄浦:
丰盛皇朝、汇景天地
新江湾城:
九龙仓玺园、华润新江湾九里
陆家嘴:
汤臣一品、财富海景、世茂滨江
花木、联洋、碧云:浦东星河湾
森兰:仁恒森兰雅苑、新城碧翠
唐镇:
绿城玉兰花园
北外滩:白金湾
华润外滩九里
核心价值:依托联洋、碧云国际社区向外延伸区及开发商品牌资源打造的高端区域
楼盘均价:4-6万/㎡
核心价值:依托佘山自然景观资源,地理位置稀缺
楼盘均价:4-/㎡
核心价值:凭借市中心地段优势打造的豪宅区域,产品线丰富
楼盘均价:7-16万/㎡
核心价值:森林公园为邻,绿色生态居住社区,社区配套完善
楼盘均价:4-/㎡
核心价值:江湾湿地公园,天然优越的自然环境,雄厚的教育师资力量
楼盘均价:4-6万/㎡
核心价值:受外滩及陆家嘴金融中心辐射,市中心稀缺地段
楼盘均价:7-18万/㎡
附件:三林区域概况
2011年高端公寓市场回顾
Part 1
“新沪四条”
“国八条”
“房产税”
“沪九条”
供大于求,㎡,㎡,去化率近74%,,,成交量不足50%,供求比逐渐放大。
成交量减少,11年受市场政策影响,高端住宅成交量较10年(56万平米)下滑,总体价格波动不大;
备注:目前高端公寓定义为上海普通商品房市场均价两倍。
2012年度高端市场供应量预计
Part 1
其中:上海星河湾(一期)、仁恒怡庭、金地天御、天境预售证已经全部拿出,2012年仅去化库存。
浦东星河湾剩余库存均将于2012年继续销售
截止2011年底,全市高端项目库存量约60万㎡。预计2012年高端公寓供应量将达80-90万㎡以上
市场供应量较大,年内可售存量预计将进一步增加,高端项目供大于求的情况将更加显著。五玠坊需要选择合理时机入市。
除存量项目外,其余竞品如九龙仓静安花园地块、静安豪庭、嘉天汇、嘉誉湾、尚浦领世、新天地河滨花园、郎诗虹桥项目、凯迪公馆等项目也将于2012年内入市,高端项目供应量将达80-90万㎡,供大于求的状况将进一步加剧。
10月
2012年初,全市库存量约60万㎡以上
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
11月
12月
50000㎡
100000㎡
150000㎡
九龙仓静安花园地块
75000㎡
嘉誉湾
35000㎡
郎诗虹桥绿郡26000㎡
新天地河滨花园
146000㎡
嘉天汇
97000㎡
高端市场单个楼盘总体成交暗淡,但从排名前几位竞品来看,部分楼盘橡树湾、上海星河湾、浦东星河湾、仁恒森兰、金地天御流量过百套,其中:
1\-7折,调整后成交84套,占全年成交76%;
2\仁恒森兰全年成交204套,其中800万以下成交72套,占全年成交35%;
综合来看高端市场全年月度成交流量较慢,月均流量(除开盘签约月)仅为6-8套。
高端公寓年度去化流量
Part 1
项目名称
规划套数
已推案套数
已售套数
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2011年累计成交套数
2011年销售金额(万元)
成交均价(元/㎡)
橡树湾
1251
1251
933
37
2
6
15
12
18
11
7
4
14
14
22
1
152
112454
43200
上海星河湾
622
622
318
23
1
3
8
13
5
14
4
3
5
12
12
9
103
132419
42923
仁恒怡庭
647
647
329
2
-
32
16
10
2
4
4
6
5
2
1
1
84
150280
67974
尚东鼎
344
199
937
8
2
-
2