文档介绍：百莱玛·南海椰风提案
海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司
提案大纲
背景篇
分析篇
产品篇
营销篇
合作篇
一、背景篇
宏观分析
区域环境
从年初的新国八条到开始,2011年楼市遭遇了限购、限贷、限价等一系列史上最严厉的调控组合拳,房地产行业一度进入了低迷期,在政策与购房者之间,房企一直在寻找突围之道。2011年全国房地产楼市呈现低迷态势,主要表现在:
成交量下跌:全国房地产成家量大幅下跌,%,9成重点城市成交量下跌。
成交面积下跌:%。
价格下跌:大中城市房价表现不一,上海、广州房价上浮均在1%左右,%的下跌。
开盘量减少:%,%。
库存量增加:全国重点城市商品房库存量逐渐增加,北京、上海、南京等地库存量创历史新高。
全国房地产发展态势
据统计数据显示:2011年,海南14房地产开发重点市县商品住宅成交44646套,,%,商品房成交市场2008年以来首降。
在严厉的调控下,2011年海南楼市商品房住宅成交市场迅速降温。2011年初“国八条”的出台,海口、三亚“限购令”相继颁布,让自2009年以来就一路红火的海南楼市大幅降温。
纵观2011年海南楼市商品房成交走势,除了2、3月限购令出台时出现的恐慌性购房,造成当月成交量暴涨外,其余月份商品房成交量均低于4000套,直至第三季度,市场促销折扣楼盘日渐增多,一定程度上刺激了刚性需求的集中爆发,8、9月份商品房成交量又再次上扬。
进入10月后,海南楼市又显疲态,成交量明显回落,在严控与资金链趋紧的双重压力下,开发商也放开手脚,从“明折暗降”逐渐过渡到了“以价换量”。
海南房地产形势
项目区位
文昌市位于海南省东北部。东、南、北三面临海,全市南北长90公里,东西宽65公里,环疆长285公里,土地总面积2403平方公里,海域面积4600平方公里。
文昌市辖有17个镇,总人口约56万人,海外华侨约130万人。
区域认知
文昌素以文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、将军之乡、国母之乡扬名海内外。
项目所处高隆湾属文昌市管辖范围,区域内有铜鼓岭、月亮湾、东郊椰林等著名旅游景点,。
政府将高隆湾规划为文昌市近期发展重点。
高隆湾,可谓是一块风水宝地,东南北三面临海,市政府则坐落于中心偏西的位置。
文昌区域概况
项目现状交通通达性佳,区域内部道路已建成,随着规划实施和周边项目的开发,交通条件将得到持续的改善。
区外交通:
全市公路通车里程达1646公里,其中国道1条9公里,,,。;其中,,,,涵洞688道。
文昌市距离海口市区全线高速公路56公里。
随着轻轨的建设,文昌市区距离海口的通行时间将缩短在30分钟内。
文昌距离琼海82公里。
区内交通:
项目地块位于高龙湾核心区域,位居东郊椰林湾区内。
项目地块临海,观高隆湾海景,交通干道现均已建成可以通行。
地块与防风林之间有可通行道路。
文昌交通条件
在海洋资源稀缺的中国,文昌拥有大大小小48个海湾,拥有长达285公里的海岸线,超过了三亚的209公里海岸线,且文昌的海岸线资源目前大部分都还未曾开发,处于良好的生态状态,这样原生的品质在现在已经是越来越稀有。随着国际旅游岛的批复和文昌市政府的大力建设,文昌文城镇和新经济区清澜经济开发区都在不断的发展。
国际旅游岛批复之后,海口和三亚的房地产市场火爆的同时,不少目光长远的开发商也将注意力投向了千年古镇文昌。拥有天然良港、原生海岸线和众多旅游资源的文昌,气候上既没有三亚夏季的炎热,也没有海口冬季的寒冷,这样几近完美的条件显然非常符合旅游度假和养老居住性的房地产需求。航天城的落地文昌更是给这个千年古镇带来了良好的发展机遇。在这双重因素的作用下,文昌的房地产市场也是水涨船高,投资金额和房价都大幅飙升。
航天城建设、东环铁路等重大工程项目实施,带动文昌区域名气与人气急剧攀升,房地产发展快速升值。
文昌房地产发展
航天城
高隆湾
百莱玛·南海椰风项目所在地
片区概况:
高隆湾东临南海,地块分为两片区,,距海口80公里,东郊椰林距海口90公里。
高隆湾为文昌市2008—2020规划的一线海景旅游区。
高隆湾旅游区。分为:高隆湾旅游区,东郊椰林旅游区,是一个