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金达利筑地·达利盛道
2011年7月
城市规划管理部门根据城市总体规划的需要,对某宗具体用地所规定的用途,分为商业用地、住宅用地和工业用地。
实际上是分为10大类:居住用地R、行政办公用地C、工业用地M、仓储用地W、对外交通用地T、道路广场用地S、市政公用设施用地U、绿地G、特殊用地D、水域和其他用地E。
常用分类和使用年限
(一) 居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
土地
容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。
楼面地价:土地购买总价/总建筑面积所核得的单价,土地购买总价/(用地面积*容积率)
绿化率:通常指绿化覆盖率,绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比。
绿地率:与绿化率差异比较大,居住区用地范围内各类绿地面积与居住用地面积的比率。主要包括公共绿地、宅旁绿地等, 其审核标准相对严格。绿地率往往低于绿化覆盖率。
建筑密度:建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米,其中建筑底层面积3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
基本概念:容积率、绿化率、绿地率
得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)。
这个指标通常与建筑形态、项目定位等有关系,公共部分越气派得房率越低,建筑越高得房率越低。
楼间距:两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。
建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全,满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求
基本概念:得房率、楼间距等
规划
兵营式规划排布,左图是一个排屋类型产品的规划图。
这种方式在之前相对常见,弊端明显,前后间距小,相对压抑,变化少。
主要受制于规划条件、地块条件和产品类型选择。
规划
单纯就平面排布来说,右侧的明显“养眼”,当然做到这样也是有代价的。
“人心我心”,通常来讲打动人心的规划往往有类似的地方,例如:大庭院、多个围合式的组团庭院、开阔的视野、良好的间距
规划往往是销售的第一步(沙盘,第一眼美女最能打动人)
规划
优点:
集中大庭院,观景、游园,舒适适宜
前后间距大,采光、通风、私密好
北向大退让,留下公园,隔断嘈杂
商业独立,提高住宅舒适性
对称排布,仪式感强
规划
组团式小围合,形成单个集中小庭院和私密空间
归属感强
间距等控制较好
建筑
关系到客户的视觉品质感,直白表述,看起来怎么样,值不值
建筑风格、线条块面的组合、色彩搭配、材质搭配是相对要紧的(这个的设计师比较专业,不好意思)
市场上各式风格层出不穷,基本知名的建筑风格市场上都能见到,各种风格的渊源、特点、在营销方面的包装需要大家专项去了解。
常见的手法:血统、渊源、大师、风情、都市、文化等等,不一而足。