文档介绍：目录

1、前言
2、西安市经济及商用物业市场简析
西安市经济发展状况及写字楼行业态势
可类比项目调研
3、项目客观条件分析
建筑设计指标
项目优点与缺点分析
4、项目定位及策划主题
项目定位系统
项目主体部分功能规划
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项目策划主题
5、销售操控系统
分段销售及目标
整、散楼层分段销售调控

制胜租售策略
6、项目包装及推广宣传建议
有针对性的项目选出推广建议
项目包装及推广工具
宣传推广渠道—效用分析及可用性建议
7、项目经济效益分析
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租售收支现金流转预算
租售条件设定
8、建议合作方案
业绩选介
资源优势
建议合作方案
9、结语

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1. 前言
本建议书乃“戴德梁行”为“西安利君置业有限公司”所开发位于西安市未央路的“利君 v 时代”项目,按房
地产市场专业营销策划特式,并发挥敝司的专长优势,且结合贵项目的综合特点,所针对性编制的“市场策划及销
售建议方案(简案)”。有鉴于西安市目前写字楼市场销售之颓势,而商业项目竞争也日趋激烈,故如何为本项针对
性厘定一不落俗套,且可切实执行的策划主题,实为本项日后在租售招商管理市场上能否脱颖而出的关键。敝司深
信自身具专业及实际的策划识见及能力资源,能提供最切合项目条件的特色主体策划包装,并可启动敝司国内外的
客户网络,通过专业高效的租售经营管理建议,并以我司管理核心人员在国内外的市场公信力广邀同业主推本项,
务求在最短周期内以最合理的成交价达到租售业绩目标。
鉴于本项目运作的特殊性,本建议书纯属提案性、建议性内容,望能与贵司领导交流、探讨实际执行之可行
性及建议合作服务内容;然而,必须明确指出的是,所附内容及资料纯属商业机密,并仅供封面列明之呈阅方审阅
及参考之内,在未得到敝司的书面认可前,任何人士或其他项目均不得擅自使用或将本文内容外泄。
敝司尽可能确保所附内容及资料的完整及真实,并不承担任何法律责任。若欲获取进一步资料及商讨委托细则,
请与敝司管理人员联系。

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2. 西安市经济及写字楼市场简析
西安市经济发展状况及写字楼行业态势
西安市经济发展状况
“十五”期间西安经济始终保持快速、协调、健康发展的良好态势,综合经济实力显著增强。2004 年西安市生
产总值历史性地突破 1000 亿元大关,达到亿元,预计 2005 年达到 1265 亿元,比“十五”预期目标高出
95 亿元,比“九五”期末的 2000 年高出 622 亿元,年均增长 %,高于全。综合实力的不
断增强为“十一五”社会经济的持续快速发展奠定了良好的基础。
“十五”时期,西安市完成全社会固定资产投资亿元,比“九五”时期增加了亿元,增长了
倍。西安市按照“中心集团,外围组团,轴向布点,带状发展”的要求,合理调整城市功能布局,加快了高新技术
开发区、经济开发区、曲江新区以及阎良航空产业基地、西安浐灞渭生态园等园区建设。
06 年实现社会消费品零售总额突破 RMB 900亿,相比’05 年同期增长 15%,绝对值于西北五省区省会城市中位
居第一(占总值 48%)。商贸业已成为西安经济发展的支柱产业。
西安市写字楼市场总体情况
z 写字楼区域分布及发展趋势
西高新:西高新是西安最为集中的商务办公区,也集中了西安大多数的中高档写字楼,从高新国际商务中心对
接世界 500 强开始,到高科广场、华晶商务广场、创业广场、企业壹号公园、海星城市广场等项目在盯紧西高
新已有企业的同时,也都把眼光投向了更广阔的国内大型企业上,写字楼市场的客户资源逐渐呈现紧张趋势。
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同时,各个写字楼也在配套、设备和办公环境上、智能化、高科技等服务配套上做足功夫,楼顶停机坪、数千
平方米的大型广场、经理人沙龙、超豪华大堂、高速国际名牌电梯、国际时尚商务会所等,让西安写字楼的配
套不断升级,整体均价在 6000 元/每平方米左右。
城内:西安城内的区域是西安商业CBD的真正所在,成熟的区域环境和四通八达的交通条件,使得该区域依
然是写字楼供应和需求的焦点。目前该区域的写字楼多集中在北大街和和平门里一线,最大的优势是相关的商
业职能配套设