文档介绍:掌控上层财力,代言财富未来
客户:辽宁中江房地产开发有限公司
提案方:红策划
制作日期:2012年7月
中江1街新天地营销思路提报方案Ⅱ
每个人都渴望赚钱
可不是每个人都能掌握赚钱的方法
那么,我们来创造一种
Preface
街,不再是一条路
街,是城市活力所在
街,是广场的延伸和串联
街,不单纯的是商铺
街,是时尚人文的策源地
街,是人潮的流动与停留
街,是工作与生活之间的生活
街,是城市的一道风景
所以,我们的品牌印象是产品和他人之上的追求
鞍山期待一条街
项目总体介绍
商圈对比分析
SWOT分析
价格对比定位
形象调性
方案结构
客户及消费群定位
推广对象及行程
招商推广策略
招商导向划分
业态定位
推售节奏
项目总体介绍
位置:项目位于鞍山胜利南路与家乐福交汇口
交通:鞍山胜利南路,市府广场与立山区贯通的胜利路
区位描述:随着鞍山市百湖城战略的全面展开,鞍山各区域价值已经初步彰显。鞍山胜利路位于钢城的第一站,连接着立山区与铁东区,也是铁东区的第一站。
规模:地下1层,地上1——3层。
项目定位:项目是集商端休闲商街、餐饮休闲商街和高端品牌街为一体的综合性商业街区。
项目业态规划区分:
中江1街新天地:高档休闲娱乐商街。咖啡屋、茶楼、高档沐浴休闲、高端美容美体机构、影楼等。
中江1街新天地:集生活、闲、食、乐、游为一体的快乐情景商街。银行、便利店、餐饮、西点面包房、熟食、干洗、鲜花、美容美发、家居布艺、通信服务、精品装饰建材、摄影冲洗店、孕婴用品、专科医疗、药店、宠物服务、礼品店等。
中江1街新天地:集高档精品专卖和娱乐为一体的时尚休闲购物街。沿街有高档餐饮、咖啡、高档烟酒、洗浴中心、休闲娱乐商品专供店、高级会所等。
地块价值分析/SWOT分析
地块SWOT分析
1
2
3
4
优势
劣势
机会
威胁
地块为纯商业规模,产品业态丰富;
地块交通便利,且紧邻鞍山站前核心商圈;
地块临街东面较多,商业可利用区域较多;
停车位数量有限
鞍山一体化,鞍山商业区的发展,将为鞍山商业地产带来新一轮的发展契机;地块所处位置未来有成为新商圈的发展潜力;
热点版块,持续需求动力
自身综合体配套完善拉升品质
未来鞍山城市规划会带来商机
项目南面有大规模的家乐福商业综合体,且商业体量较大,对本项目未来造成一定威胁
鞍山商业档次层级一般,且商业发展处在初级阶段,暂时需求量较小
项目地块位置巨佳,未来机会巨大!
三大商圈对比
名称
商业特征
人文特征
环境特征
辐射范围
人流量
铁西-文化宫
以东西两端的数个百货商场,结合铁西广场与文化宫的餐饮休闲娱乐,商业氛围出色。
依托铁西广场,整个铁西建筑还在建设中,无特别人文特色。
缺乏生态绿色景观环境,总体业态档次不高,且较为混乱,形象较乱较脏。
吸引铁西区域人群。
日均40万,节假日过60万
鞍山站前
新玛特与百盛等几个购物中心结合手机一条街。手机电器和超市批发市场的经营状况都较好。
鞍山中心城区的站前广场之一,极具人文特色。
大型绿色文化广场,广场通路设计有缺陷,人气还算很高。
核心范围约2平方公里,辐射全市。
日均人口流量100多万人
中江新天地
(本项目)
休闲娱乐功能强大,规划的餐饮消费档次超出鞍山现有水平
(预想)种植较多树木花卉,自然与人工环境丰富,且结合较好。
吸引鞍山铁东和立山人群,今后可能辐射全市。
项目卖点集合
项目所处区位
项目交通环境
项目业态规划
项目的经营方式
项目的投资回报率
价格调研
由下表可以得出可比价格系数:
大德金典世家1——2层每套约270平,3层约600平
东鸣黄金北岸地下1层地上1——3层每套约580平
可比楼盘08年
可比楼盘价格
与本项目相似度
大德金典世家
17000
65%
东鸣黄金北岸
13000
90%
价格对比定位
根据一手与二手门市的经验差值10%,即18000×110%=19800
故本项目现行静态比较均价为19800元/平方米
项目现行比较均价为19800元/平方米
%
合纵目标均价:1——3层销售价格应在20000元/平方米以上