文档介绍：城市综合体介绍
一,城市综合体的二个定义
定义A:HOPSCA。其中: H:HOTEL(酒店);
O:OFFICE(办公);
P:PARK(公园);
S:SHOPPING(购物);
C:CULUTRE(文化);
A:APARTMENT(公寓)
将商业/酒店/办公/居住/文娱/休憩集合为一体的多功能复型,相互作用,互为价值链的高度集约式复合建筑群。
定义B:将办公/居住/办公/酒店/展览/会议/餐饮/文娱/交通(九大城市活动功能)中三项以上的城市功能活动空间进行组合,在各部分之间建立一种互依互助的能动关系,形成一个多功能/高效率的城市综合体。
简单讲,MALL是在毗邻的建筑群/一个大建筑物中,设许多商店和餐馆,与以前的购物中心相比,规模大/功能多/商品和服务全
二,城市综合体的特征
1,城市综合体的典型特征
A,超大空间尺度。
B,通道树形交通体系:将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自
成一体,同时又与城市街道/地铁/停车场/市内公树干和树枝共交通设施有机联系,组成一套完善的“通道型”
体系,形成丰富多变的街道空间(内街/外街/广场)
C,现代城市景观设计
D,高科技集成设施
E,功能的复合性
F,高可达性
G,整体的统一性
H,土地使用的均衡性
J,空间的连续性,对内/对外交通联系的完整性
K,巨大的社会效应和升值潜力
L,投资巨大,建设周期长。
三,城市综合体的本质/意义/产生条件
本质:以建筑组群为载体,将城市活动九大功能进行组合,达成组
群内建筑,互为价值链,克服单一建筑功能的局限性,达到
建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集,
获取更大的商业性升值
意义: A, 提升城市价值和形象
B , 动区域经济增长,创造社会就业岗位
C , 成为当下地方政府推动城市化进程的商业模型,将政府
行变为企业行为,
产生条件:A,城市经济GDP高增长/产业集聚
B, 人口的高密度及流动性
C, 城市的高地价/中心区地价飚升而导致土地的集约
化利用(资金高投入/建筑高容量/效益高回报)
四,城市综合体的演变
A,国外的综合体:
1,罗马卡拉卡拉浴场
2,美国洛克菲勒中心/法国拉德芳斯
3,日本东京六本木(历经17年建成)
B,国内的综合体:
1, 解放前,北京的东安市场
2,自2000年后,深圳—中信城市广场/华润万象城等;上海—新天地/浦东嘉里中心/国金中心/大宁国际/五角场万达广场等;北京—华贸中心/东方广场等;常州---新北万达广场等;泰州—
华润万象城;无锡---华润万象城等
3,杭州市政府提出“要建100个城市综合体”
4,城市化的推进,掀起综合体建设的热潮
C,不同历史期的“MALL”有不同的形态,现代的“MALL”是商业竞争进入经济垄断、资本高聚集的产物,属顶级商业形态,具备高附加值的效应, Mall在欧美的成功引为样版,成为国内发展商投资商业地产的主流模式,
六,城市综合体的种类
城市综合体可按性能/地块/品味进行以下分类
A,按性能分:商务综合体—没有住宅的纯综合体
生活综合体—住宅比例大于30%
单一综合体—没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集
合了三种功能的超高层建筑,
泛综合体集群—一个以上的综合体或都市商圈
B,按地段分:都市中心型综合体
副中心(区域和新城)型综合体
C,按品味分:高端奢侈型综合体—常指一线城市的都市中心型综合体,以
五星酒店/五A写字楼和国际一线奢侈
品牌为主的高端商业中心为代表
中档生活型综合体---常指二/三线城市/一线城市区域商业中
心, 以三星酒店/较小体量的写字楼/
以大卖场为主力店的的商业
七,华润和万达综合体开发的模式
华润万象城:首座深圳万象城,
目前在杭州/沈阳/南宁/成都/郑
州无锡/常州/青岛/重庆/合肥/
泰州/上海等落户
商业模式:主力店+半主力店+次主力店+专卖店
特点:A,汇集众多顶级品牌
B,业态组合丰富
C,垂直同步停车楼+中庭+哑铃型动线
发展新战略:自2008年,华润提出全新的综合体商业模式
“住宅+ 商业+增值服务”三位一体模式
万达的城市综合体自2001年至今,经历三个模式
第一代:2001年规模:, 建筑形式单体盒子
业态: 超市+家电+影院(购物功能组合)
选址:城市核心商圈
回款:单店/小商铺的销售纯商业产品
第二代:2002—2004年规模:,
建筑形式盒子+街区+高层组合(住宅+写字楼)
业态:超市+家电+影院+建材(增强购物功能组合)
选址:城市核心商圈
回款:单店/小商铺的销售纯商业产品
第三代:2006年规模 40-80万平米
建筑形式盒子+街区+