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导读：物业管理⼀直是社会治理⽭盾集中、纠纷频发的领域。10⽉28⽇，北京⼆中院与市住建委联合召开新闻发布会，
在调研《北京市物业管理条例》实施后全市物业管理总体形势的基础上，通报近年来北京市物业⾏业管理相关情况及⼆
中院物业纠纷案件审理情况，并发布典型案例。以下 10个典型案例来⾃发布会现场⽂字实录。
案例⼀
⼩区顶层露台漏⽔造成楼下业主财产损失，物业服务⼈是否承担责任
基本案情
由于⼩区顶层露台下⽔不畅，⾬⽔⽆法及时排泄，流⼊楼下业主陈某家中，造成陈某家厨房的橱柜、墙⾯、煤⽓灶、地
⾯等处过⽔。陈某将顶层业主宣某和某物业管理公司诉⾄法院，要求赔偿相应损失。
诉讼中查明，如果要进⼊露台，正常通⾏的情况下，只能从顶层业主宣某家内进⼊。宣某房产证中的产权范围没有露
台，其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有。诉讼中，陈某、宣某及某物业管理公司认为相关主管部门在拆除其
他住户露台的相关建筑设施时，有部分杂物掉落宣某外⾯的露台表⾯，堵塞了该露台仅有的直径约6厘⽶的下⽔管。发
⽣漏⽔事件时，宣某未在京，某物业管理公司⼈员从别家住户进⼊涉案露台将存⽔释放。
裁判结果
法院⽣效判决认为，宣某不是顶层房屋外⾯露台的所有权⼈，对该露台没有法定的维护、清扫义务。某物业管理公司对
⼩区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。某物业管理公司应当熟知⾃⼰管理中的物业情况，⼤⾬时有可能造成露
台积⽔⽽发⽣泄漏的风险。某物业管理公司没有及时处理露台杂物，在物业管理过程中存有过失，故对陈某有证据证明
的合理损失应予赔偿。
要点提⽰
对于业主共有部分，物业服务⼈负有法定的维护义务。但露台是属于专有部分还是共有部分，不能⼀概⽽论。规划上专
属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列⼊该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。
如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列⼊特定房屋买卖合同中，仅根据正常通⾏情况下只能从某户业
主家内进⼊露台的情况，尚不⾜以认定该露台归该户业主专有进⽽认定物业服务⼈对该露台没有维护义务。
案例⼆
业主主张物业服务⼈对于停放⼩区的车辆未尽管理义务如何处理
基本案情
业主何某主张某物业管理中⼼未能尽到驱赶⼩区的流浪狗的责任和义务，致使其使⽤的⼩轿车被流浪狗咬坏叶⼦板和保
险杠，遂起诉某物业管理中⼼要求赔偿修车费⽤。诉讼中，何某认可其车辆停放在⼩区⾮停车位处。双⽅均认可没有签
订物业服务合同，某物业管理中⼼尚未收取物业费和车辆管理费。
裁判结果
法院⽣效判决认为，因某物业管理中⼼未收取车辆管理费，对⼩区内停放的车辆仅具有⼀般管理义务，⽽何某主张的流
浪狗造成其停放在⼩区⾮停车位处车辆损坏，超出某物业管理中⼼应尽的⼀般管理义务，故法院驳回何某要求修车费的
诉讼请求。
要点提⽰
物业服务合同约定有财物保管服务，在发⽣财物丢失或毁损时，业主可以要求物业服务⼈依保管义务承担相应的赔偿责
任。物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业服务⼈在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范
设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业服务⼈承担与其过错相适应的赔偿责任。
第三⼈侵权造成业主⼈⾝或财产损害，受害⼈要求物业服务⼈赔偿损失的，可根据物业服务⼈是否履⾏保安职责或履⾏
保安职责是否存在过错确定物业服务⼈应否承担相应的赔偿责任。如果物业服务⼈完全遵守了法律法规的规定和物业服
务合同的约定，即使业主的⼈⾝、财产在物业管理区域内受到损害，物业服务⼈不因此承担法律责任。
案例三
何种情形下物业服务⼈应提出使⽤公共维修基⾦的建议
基本案情
业主倪某以某物业公司未能及时启⽤专项维修基⾦对住宅防⽔⼯程、外墙渗透等共⽤部位、共⽤设施设备进⾏维修和更
新改造，导致其居住房屋漏⽔，不断发⽣经济损失为由，主张某物业公司依法承担法律责任。诉讼中法院曾先后2次委
托鉴定机构对漏⽔原因进⾏鉴定，由于最初漏⽔时的状态已不存在，鉴定公司⽆法对渗⽔原因进⾏分析，故终⽌鉴定。
某物业公司称，由于倪某的违建阳光房没有拆除，因此⽆法启⽤住宅专项维修资⾦。
裁判结果
法院⽣效判决认为，倪某称涉案房屋⾃收房后就发现渗⽔，双⽅认可倪某曾向某物业公司报修，某物业公司进⾏过维
修，但⼀直未能彻底解决渗⽔问题。可见某物业公司并未怠于履⾏维修义务。物业服务⼈申请启动公共维修基⾦，需要
⼀定条件和程序；现倪某⾃建的阳光房并未拆除，且其并未提供证据证明渗⽔原因及渗⽔问题已经达到需要启⽤公⽤维
修基⾦进⾏维修的程度，鉴定机构也未能作出鉴定，故在现有证据情况下，法院对于倪某主张某物业公司未履⾏启动公
共维修基⾦对公⽤部位进⾏维修、未履⾏物业服务⼈义务的意见不予采纳，对于倪某据此要求某物业公司承担法律责任
的诉讼请求不予⽀持。
要点提⽰
住宅专项维修资⾦是专项⽤于住宅共⽤部位、共⽤设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资⾦。住宅专项维修资⾦
划转业主⼤会管理前，需要使⽤住宅专项维修资⾦的，物业服务⼈根据维修和更新、改造项⽬提出使⽤建议；没有物业
服务⼈的，由相关业主提出使⽤建议；住宅专项维修资⾦列⽀范围内专有部分中符合规定⼈数和⾯积条件的业主讨论通
过使⽤建议。住宅专项维修资⾦划转业主⼤会管理后，需要使⽤住宅专项维修资⾦的，物业服务⼈提出使⽤⽅案，业主
⼤会依法通过使⽤⽅案。
下列费⽤不得从住宅专项维修资⾦中列⽀：依法应当由建设单位或者施⼯单位承担的住宅共⽤部位、共⽤设施设备维
修、更新和改造费⽤；依法应当由相关单位承担的供⽔、供电、供⽓、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维
修、养护费⽤；应当由当事⼈承担的因⼈为损坏住宅共⽤部位、共⽤设施设备所需的修复费⽤；根据物业服务合同约
定，应当由物业服务⼈承担的住宅共⽤部位、共⽤设施设备的维修和养护费⽤。
案例四
业主以房屋开发历史遗留问题拒交物业费是否应予⽀持
基本案情
某物业服务公司起诉业主刘某交纳物业费，诉讼中刘某认为涉案房屋与开发商的样板间存在差异，开发商宣传和实际参
观的带有阁楼，但实际上是闷顶，开发商虚假宣传欺骗其购买房屋，导致未进⾏验收收房。按照合同约定，物业费应由
开发商交纳，不应由其交纳物业费。
裁判结果
法院⽣效判决认为，某物业公司与刘某之间已经形成物业服务合同关系。在某物业公司已经为涉案⼩区提供了物业服务
的情况下，其有权收取物业费。刘某主张开发商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋验收交接等问题，均属刘某与房地
产公司之间的纠纷，属于另⼀法律关系，如刘某认为案涉物业服务费⽤应当由房地产公司承担，其可另⾏向房地产公司
主张，不能成为其拒绝向某物业公司⽀付物业费的理由。
要点提⽰
业主应当正确选择维权途径，有效维护⾃⾝合法权益。对于开发建设遗留问题，业主可以通过与开发建设单位协商、向
业主应当正确选择维权途径，有效维护⾃⾝合法权益。对于开发建设遗留问题，业主可以通过与开发建设单位协商、向
⾏政机关举报、诉讼等途径解决。业主以房屋开发历史遗留问题为由拒交物业费，缺乏依据，不能成⽴。
案例五
业主以房屋长期闲置⽆⼈居住且已⾃⾏关闭供热阀门为由要求减免供暖费，应否予以⽀持
基本案情
某物业服务公司起诉崔某交纳供暖费，崔某以其暂时搬家不再居住，并已经关闭其户内供暖阀门，且当⾯告知了某物业
服务公司会计等为由，主张其只需⽀付基础供热费⽤即标准费⽤的60%。
裁判结果
法院⽣效判决认为，某物业服务公司与建设单位签订《锅炉供暖系统运营协议》《供暖协议书》，与⼩区业委会签订
《物业管理委托合同》，为涉案⼩区提供采暖服务。涉案房屋散热⽚的阀门位于业主户内，可由业主⾃⾏调控，崔某提
供的证据不⾜以证明供暖季涉案房屋散热⽚阀门始终处于关闭状态，亦不⾜以证明已在每个供暖季开始前告知了某物业
服务公司并与之履⾏了相关⼿续，故对崔某关于其只需⽀付基础供热费⽤的抗辩不予采纳。
要点提⽰
⼩区供热具有其特殊性，不仅要考虑单个业主的供热，还要考虑其他业主的利益和供热设施的维护问题。⼩区采取集中
供暖⽅式，如果由于技术限制⽆法给个别业主单独停暖的，业主不能仅以房屋⽆⼈居住为由拒绝交纳供暖费。具备分户
独⽴采暖系统型式的⽤户，在不影响其他⽤户正常采暖及共⽤供热设施安全的前提下，经与供热单位协商，就暂停供热
时间、交纳基本费⽤等事项达成⼀致后，可以由供热单位暂停供热。
案例六
新物业服务⼈接管⽼旧⼩区后积极进⾏维护整改，业主以原有设施⽼化失效为由拒交物业费，是否应予⽀持
基本案情
某物业管理公司起诉业主苏某交纳物业费，苏某以某物业管理公司的服务质量没有达到物业合同约定的服务标准、物业
服务存在重⼤瑕疵，如绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公⽰栏长期损坏为由拒交物业费。
诉讼中法院查明，某物业管理公司接管⼩区之初，⼩区业委会曾委托某物业服务评估监理有限公司就涉案⼩区状况进⾏
评估。《物业项⽬交接查验评估报告》结论为：⼩区交付使⽤⾄今已近15年，由于⽇常维护保养不当，项⽬共⽤部位破
损情况较为普遍，共⽤设施设备组件均已出现不同程度的⽼化、失效，经年损耗现象尤为突出及明显…… 电梯系统、安
全防范、消防系统、给排⽔系统、绿化⼯程等9项查验项⽬均不合格。鉴定报告附有⼤量现状问题的照⽚。包括现场交
接资料缺失，地灯、路灯锈蚀，楼道瓷砖脱落，园区路⾯破损，消防设备年久失修，各电梯均存在不同程度问题，消防
设施⽼化、地下⽔管漏⽔等问题。
裁判结果
法院⽣效判决认为，苏某称某物业管理公司在提供物业服务的过程中并未达到双⽅约定的物业服务标准，出现物业服务
问题。但根据⼩区业委会委托的第三⽅评估监理公司出具的《物业项⽬交接查验评估报告》可以看出，案涉⼩区在某物
业管理公司⼊驻之前即存在着诸多物业设施⽼化、失效等问题。某物业管理公司⼊驻案涉⼩区之后⼀直在积极履⾏维护
和整改义务，但需要说明的是，基于案涉⼩区⾃⾝存在的问题，其物业维护以及⼯程改造需要⼀个相当长的时间⽅能推
进完成，不可能⼀蹴⽽就，这个过程需要物业公司与⼩区业主的相互配合和理解。苏某所主张的⼩区物业服务尚存在诸
多问题的理由不能成为减少其应交纳物业费的合理抗辩，法院不予⽀持。
要点提⽰
在⽼旧⼩区，有的业主常常以⼩区设施⽼化、失效为由拒绝向接管⼩区的新物业服务⼈交纳物业费。因物业服务具有长
期性和持续性，对公共设施的维护和改造需要⼀定的周期才能完成，对于物业服务⼈是否尽到义务，需要综合考虑⼩区
原有实际情况及新物业服务⼈⼊驻⼩区后是否尽到法律法规和物业合同规定的义务，对于⼩区原有的公共设施是否积极
进⾏维护等情况进⾏判断。
案例七
调整物业服务价格需依法进⾏
基本案情
某物业管理公司起诉业主刘某，要求其按照上调后新的物业费标准交纳物业费。刘某认为某物业管理公司与其他业主重
新签订物业服务合同更改收费标准，属于擅⾃上调价格，拒绝按照新的标准交纳物业费。
裁判结果
法院⽣效判决认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重⼤事项，应当严格按照法律规
定的程序进⾏，依法召开业主⼤会，由业主共同协商后共同表决确定。本案中，某物业管理公司与业主分别签订物业服
务合同的⾏为，即便⼈数达到了法律规定的标准，但与召开业主⼤会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的
业主决定重⼤事项的程序，不能产⽣对其他业主具有法律约束⼒的效果。综上所述，某物业管理公司起诉业主刘某按照
调整后的标准⽀付物业费，依据不⾜，法院不予采纳。
要点提⽰
依据相关规定，物业服务收费实⾏市场调节价并适时调整。物业服务收费标准需要调整时，应由业主⼤会或共同履⾏业
主⼤会、业主委员会职责的全体业主与物业服务⼈协商确定。决定调整服务价格，应当由专有部分⾯积占⽐三分之⼆以
上的业主且⼈数占⽐三分之⼆以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分⾯积过半数的业主且参与表决⼈数过半数的
业主同意。
案例⼋
如何认定物业服务合同期满后的续约问题
基本案情
某⼩区业主委员会（甲⽅）与某物业管理公司（⼄⽅）签订《物业委托合同》，合同约定委托管理期限3年，合同期满
后，甲⽅没有将续聘或解聘⼄⽅的意见通知⼄⽅，且没有选聘新的物业服务⼈，⼄⽅继续服务的，视为此合同⾃动延
续，直到甲⽅与⼄⽅续签合同或选聘了新的物业服务⼈时⽌。
某物业管理公司起诉业主张某交纳物业费。张某认为业委会与某物业管理公司签订的物业委托合同到期后，未及时选聘
新的物业公司，不能够视为⾃动续约，故其拒绝交纳合同期满后的物业费。
裁判结果
法院⽣效判决认为，业委会与业主⼤会依法选聘的物业服务⼈签订的物业服务合同，对业主具有约束⼒。该合同约定的
3年期限虽已届满，但某物业管理公司继续在该⼩区进⾏物业管理服务⼯作，业委会 没有将续聘或解聘的意见通知某物
业管理公司，且没有选聘新的物业服务⼈，故按照合同约定，上述合同已⾃动延续。某物业管理公司对涉案房屋提供了
物业服务管理⾏为，张某获得了某物业管理公司为其提供的物业服务，张某作为接受物业服务的⼀⽅，应交纳相关费
⽤。
要点提⽰
物业服务合同中约定了⾃动续约的情形，物业服务期限届满后符合此种情形的，合同⾃动续约。如果合同未对⾃动续约
作出约定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务⼈的决定，物业服务⼈继续提供物业服务
的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，业主应当按照约定向物业服务⼈⽀付物业费。
案例九
物业服务⼈被解聘后未搬离⼩区，起诉主张此后物业费是否应予⽀持
基本案情
某物业管理公司与某房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同》，开始为涉案⼩区提供物业服务。后涉案⼩区
通过法定程序选聘了新的物业服务⼈，并签订了新的物业服务合同。2018年7⽉，业委会通知某物业管理公司签订交接
协议，进⾏物业交接。此后，某物业管理公司与业委会就交接事项未能达成⼀致意见，亦未撤出⼩区。同年8⽉，业委
会将某物业管理公司起诉⾄法院，在该案诉讼过程中，双⽅于2019年4⽉完成了物业交接⼿续，某物业管理公司撤离⼩
区。
2020年，某物业管理公司起诉业主王某，要求交纳2017年6⽉⾄2019年3⽉期间的物业费。诉讼中，王某认为已经聘请
了新的物业服务⼈且原物业服务⼈服务存在重⼤瑕疵拒交物业费。
裁判结果
法院⽣效判决认为，涉案⼩区通过法定程序解聘某物业管理公司，并选聘新的物业服务⼈，故某物业管理公司不得再强
⾏提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费⽤。业委会于2018年7⽉告知某物业管理公司解聘其公
司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7⽉底进⾏物业交接，故法院认定某物业管理公司为涉案⼩区提供物
业服务的截⽌时间为2018年7⽉底，此后虽然物业公司并未撤出⼩区，但不得向业主收取物业服务费⽤，故某物业管理
公司⽆权要求业主王某给付2018年7⽉31⽇之后的物业费。
要点提⽰
物业服务合同终⽌的，原物业服务⼈应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务⽤房、相关设施、
物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定⾃⾏管理的业主或者其指定的⼈，配合新物业服务⼈做好交接⼯
作。原物业服务⼈不得以业主⽋交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服
务⼈进场服务。
根据《北京市物业管理条例》的规定，物业服务⼈违反履⾏交接义务和退出物业管理区域的规定的，责令限期改正；逾
期不改的，予以通报；拒不移交有关资料或者财物的，处⼀万元以上⼗万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，⾃
规定时间届满次⽇起处每⽇⼀万元的罚款；有违反治安管理⾏为的，给予治安管理处罚。
案例⼗
物业服务⼈追缴车位服务费，如何确定是否超过诉讼时效
基本案情
2020年8⽉，某物业管理公司起诉姜某要求其⽀付2008年⾄2015年⼩区车位服务费。姜某辩称2014年年底其已经卖掉
涉案房屋和车位，且诉争期间车位服务费已经超过诉讼时效。诉讼中，某物业管理公司表⽰，其对姜某搬离涉案房屋不
知情，不知道姜某新住址，双⽅未对涉案房屋进⾏物业交割；其曾电话联系姜某，未接通；其持续提供服务，快递单证
明其在持续追缴⽋费。姜某认为，某物业管理公司在对其卖掉涉案房屋完全知情的情况下，即便继续向该房屋地址发快
递，亦不能视为有效送达。
裁判结果
法院⽣效判决认为，向⼈民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。⼀审中姜某明确提出诉讼时效抗辩意见，虽
然某物业管理公司提交催缴车位服务费的快递单，但是，该快递单没有显⽰邮寄结果和签收信息，某物业管理公司亦不
能就其主张的曾经通过电话形式催缴⽋费⼀事提交相应证据予以证明。
此外，快递单所载收件地址的房屋，以及涉案车位已于2014年12⽉由姜某名下变更为案外⼈，且根据某物业管理公司
提供物业服务的情况，其对于涉案房屋产权变更应当知情。故法院对于其按照姜某原房屋地址邮寄催缴通知的⾏为，难
以认定为合理催缴。⾄本案起诉之⽇即2020年8⽉，某物业管理公司诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，不应得到
⽀持。
要点提⽰
诉讼时效制度是权利⼈在法定期间内不⾏使权利即丧失请求⼈民法院依法保护其民事权利的法律制度。法律保护民事主
体在诉讼时效的有效期间内的胜诉权，超过诉讼时效起诉可能带来败诉风险。向⼈民法院请求保护民事权利的诉讼时效
体在诉讼时效的有效期间内的胜诉权，超过诉讼时效起诉可能带来败诉风险。向⼈民法院请求保护民事权利的诉讼时效
期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间⾃权利⼈知道或者应当知道权利受到损害以及义务⼈之⽇起
计算。
END
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