文档介绍：打造顶级奢侈品
——佘山月湖别墅沟通篇
观念——奢侈品
奢侈品的价格是订的,不是成本利润累计的
奢侈品是没有可比性的,只卖真正喜欢它的人
观念——奢侈品
奢侈品的价格是订的,不是成本利润累计的
奢侈品的定价是依靠竞争导向,而不是依靠成本利润简单累计
为金字塔顶尖人士度身打造
奢侈品价格≠成本+利润
F1的帽子,法国香水的浪漫、梦幻
极致的附加值是营销价值的体现
佘山月湖的价格应以豪宅市场为导向,不应是各种成本的叠加,市场是硬道理
华府的7000$起合理么?被市场接受就是合理
观念——奢侈品
奢侈品是没有可比性的,只卖真正喜欢它的人
社会阶层的象徽
体现“尊贵化、个性化、精致化、专属化”贵族气度
阶层、文化及生活方式的认同
法拉利的浪漫,奔驰的权利和力量,凯迪拉克的张扬、财富,东芝的中庸、平和和优雅
佘山月湖应为主人营造出独特鲜明的生活方式,摆脱低层次竞争,创造奇迹
林黛玉的箫湘馆、贾宝玉的怡红苑、薛宝钗的蘅芜苑、李绾的稻香村
观念——奢侈品
打造奢侈品,开发商和营销商各做什么?
奢侈品是具有生命的
开发商打造极致的品质——完美的肉
营销商赋予极致的价值——高尚的魂
观点——差异化
未来佘山板块竞争激烈,是坏事情么?
购买别墅,先认可板块,再认可项目;而大腕云集共同抬高板块价值,拉大与其它区域优势,避免其它区域分流
规模化热炒板块
规模化打造板块
规模化带来客源
我们所作的只要专心打造奢侈品,在区域内打造核心竞争力,建立差异化竞争
观点——差异化
佘山世茂,是狼来了么?
世茂,一只很丑但很温柔的老狼
共同打造豪宅聚居区,1+1〉2
强化板块竞争力,提升区域内价格
土豪世茂很“俗”,喜欢摆阔
世茂精装修市场争议很大
世茂能给我们带来其VIP客户
我们在闭关打造奢侈品时,需要老狼守家圈地,但宰它很简单
观点——差异化
佘山的价值是多少￥?
西山美庐、观澜湖GOLF、波特菲诺资源、价格比较
我们不是简单的叠加景观,比较三者,我们需要提炼出“魂”,那我们的价值应是多少?
上海唯一的佘山
佘山唯一的月湖
湖边唯一的GOLF
GOLF旁豪宅聚落
观点——差异化
我们靠什么赢?
世茂、中凯、GOLF比较
过去的成功≠将来的成功
TO BE OR NOT TO BE, IS A QUESTION / 事易时移,复制产品,还是重整资源,这是一个问题
过去
将来
与佘山板块一同成长
佘山板块日渐成熟
入市时间早
同期市场竞争激烈
唯一一期入住社区
竞争社区日渐成熟
园林很好
产品不足