文档介绍：1
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嘉城商业广场A区返租模式深化
暨销售形式剖析报告
(机密报告)
2012年11月
谨呈:麒麟地产
机密方案
请妥善保存!
有限公开范围:
1、对“嘉城商业广场”的有关贵公司主管领导审阅时公开。
2、对“嘉城商业广场”营销智囊团成员公开。
细节决定成败,一个环节出了问题或脱节,将导致全盘皆输,我们尚有许多工作没做到位,许多事项尚未有效推进,我们对整个项目的营销负责, “使全盘操作立于不败之地”在这样的工作原则下,我们实事求是的提出此方案,希望各位领导耐心、细心审阅!并提出宝贵指导意见!
这样的数据与趋势不得不让我们关注!
1、瑞信调查的中国居民对于房地产看涨/看跌指数,2011年10月至2012年4月处于 50以下(整体看跌)。2011年11月见最低点之后,连涨8个月,其中5月份跨越了50这一荣枯分水岭。
2、美国2012年9月14日实行QE3∞,日本实施QE9,中国政策上再一次淡化房地产打压措施的情况下,中国房地产大周期(18 - 20年涨跌轮回,具体参见博文:库兹涅兹房地产周期)的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年3月前后结束。
3、图一:中国人民银行资产负债表“储备货币”增量(单位:万亿人民币/年)
注:原始数据更新到8月份(央行仅公布到8月份);9月及以后为计算机拟合预估数据。
图二:商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值
注:原始数据更新到9月份;10月份及以后为计算机拟合预估数值
从外汇占款和其它经济指标综合来看,看涨明年3月份(政府换届)以后中国房地产的牛***情;看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀。
结论
小结:项目当前已经进入“产品”到“货币”惊险一跳的前夜,实现本案的“深度策划,完美执行”,后期我们的工作强度非常大。甲方应当缩短、加快决策程序,有效组织相关部门,群策群力,全力推进项目基础工作进程。
1、分拆面积、产品划定、公摊比例确定;
2、公摊面积过大,市场销售抗性的处理结果;
3、G负1F面积划定及具体销售方式确定
4、返租主体的管理公司相关人员要进入实质工作;
5、返租折减方式确定、各项法律文本确定;
6、工程的施工进度确定;
目前最急迫,急需讨论解决的重大问题