文档介绍：PART 1
永州市基本情况
地理环境分析
人口数量分析
经济环境分析
城市发展规划分析
总结
【地理区位】
活力永州:枢纽地带,承接沿海产业转移的桥头堡
永州市于湖南省西南部,历史上是湘南政治经济和文化中心。永州是吴楚故地、汉唐名郡、中国书法名城;也是杉木之乡、香柚之乡和鱼米之乡、湖南重要的汽车工业基地之一。
永州下辖零陵区、冷水滩区两个市辖区及双牌县、祁阳县、东安县、道县、宁远县、新田县、蓝山县、江永县、江华瑶族自治县九个县。
永州市是湘西南地区的重要交通枢纽。永州处于中部地区与沿海粤港澳相结合的前沿阵地,是湖南通向粤港澳的“南大门”,是湖南承接沿海产业转移的前沿阵地。做为湖南唯一与两广接壤地区,有“沿海的内地,内地的前沿”之称。
距离
永-邵
约125Km
永-衡
约139km
永-桂
约210Km
永-娄
约227Km
永-郴
约290Km
永-怀
约308Km
永-长
约316Km
永-深
约775Km
地理坐标:
东经111°28′-111°47′
北纬26°15′-26°49′
永州市零陵机场空航图
永州市与其他城市距离示意图
【地理区位】
本案所在的冷水滩区辖6个街道、11个镇、2个乡、2个开发区,东与祁阳县、南与零陵区、西与东安县、北与衡阳市祁东县接壤。
冷水滩区是移民城市,迁入人口主要来自零陵区、祁阳县、东安县、及其它县人汇聚于此。冷水滩区人民政府驻梧桐街道梧桐路。
最具城市价值综合体, 双中心交汇:
最具城市价值综合体:项目四周分别为市委、电信大厦、嘉龙酒店,且距湘江不到5分钟路程。
双中心:城市的未来发展区域与传统城区的交汇处,升级城市格局。
本案所处区域--永州市冷水滩区中心区位,湘永路与清桥路交汇处
冷水滩区
零陵区
本案
广西省
广东省
截止2012年,(),增长速2002年以来(2010年除外)%与1%之间,稳步增长的态势显著;其中市区人口约占18%(冷水滩区+零陵区约115万)。根据第六次人口普查数据,永州市居民年龄为34岁,%,永州市居民呈老龄化趋势。
永州目前的人口主要分布在祁阳县、宁远县、道县等,人数分别为:、、,分别占比为17%、14%、12%,而主城区零陵区和冷水滩区人口分别为:、(),分别占比10%、9%,%,小于湖南省和全国的平均水平,主城区的人口聚集效应在此时并未得到充分体现,未来城市化发展道路依旧较长,房地产发展空间较大。
【人口数量】
全市人口稳步增长至622万(冷水滩区53万,占比9%)&城镇化率低于
全省、全国水平——未来房地产市场发展空间大
2012年,,增长率为11%,,%。2013年1-3季度永州市GDP798亿元,%。永州市近两年GDP增速有所下滑,但仍保持在2001年以来平均水平,GDP总量呈稳步发展态势,冷水滩区趋势与其一致。
2013年1-3季度,湖南省各市州的GDP排名中,永州居第十一名,增速排名在第十四位,冷水滩区在永州各县市中GDP总量排行第二名,增速排行第十一名。
万达所选择的城市,GDP必须不低于1000亿元,永州市仅达到基本水平。
【GDP】
2013年1-3季度永州市GDP798亿元,总量仍将继续保持稳步发展趋势
人均GDP超800美元
2013年,永州人均GDP为22094元(合计3567美元),%,2002年以来永州人均GDP的增长速度保持在9%以上,2004年的增幅更是高达25%;早在2005年已突破800美元,房地产业处于快速成长阶段,永州市房地产市场正式即将进入人均GDP4000美元的房地产市场平稳发展阶段。
万达所选择的城市,人均GDP必须不低于15000元,永州市22094元,超过最低标准。
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP(美元)
800以下
800~4000
4000~8000
8000以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
超速发展单纯数量型
成长发展
以数量为主,数量与质量并重
高速发展,以质量为
主,数量与质量并重
缓慢发展
综合发展型
【人均GDP】
2013年人均GDP3567美元,永州市房地产市场正式即将迈入平稳发展阶段
单位:亿元
第二产业飞速发展,2012年占