文档介绍：厚于德,敏于学
建筑法规
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案例分析
学校食堂不能租出去经营
2003年 4月,新疆某镇个体户汤某承租某镇中学闲置食堂房屋办养鸡场。镇土地管理所发现后,对其作了***,并报县国土资源管理局对汤某以非法占地为由给予了相应处罚。镇中学校长杨某认为:汤某租赁的是房屋而不是土地,只需要在房地产管理部门办理登记手续就行了。汤某租赁的房屋是学校闲置多年不用的食堂用房,收取租金主要用于弥补教学经费的不足,是合理的,没有必要再向土地管理部门缴纳土地出让金。
针对国土局的处罚和杨某的观点,大家怎么看?
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案例分析
租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租,土地和在其之上的房屋是不能分开的。某镇中学出租房屋给汤某办养鸡场,是违法改变土地用途和非法出租土地的行为,本案违法主体应是镇中学。
地租地价理论认为,房租是一种混合租金,其中有一部分是属于地租,而另一部分是属于建筑物本身。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,原国家土地局《划拨土地使用权管理暂行办法》等法律法规和政策都表明,在出让、租赁、转让、抵押处置房屋和土地时,必须遵循“地随房走”或“房随地走”的原则,两者不能分开。划拨土地使用权的出租,《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》第二十四条规定了限制条件,必须由划拨土地使用权的出租方办理出让手续,与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同,补缴出让金,办理登记手续后,方可出租土地使用权。由此可见,杨某认为“汤某租赁的是房屋而不是土地,只需要在房地产管理部门办理登记手续”这一观点显然是不正确的,与上述法律法规的规定相悖。
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案例分析
本案的违法主体应是镇中学。《土地管理法》第五十六条规定:“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地,确需改变该宗土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政管理部门同意,报原批准用地的人民政府批准;其中,在城市规划之内改变土地用途的,在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”镇中学是以公益事业而取得的划拨土地使用权,若要改变土地用途,理应提交确需改变土地用途的申请书,依照法定的程序办理审批手续,经批准后,方可按新批准的土地用途使用土地。事实上,某镇中学却未经批准擅自将房屋出租给以营利为目的的汤某办养鸡场,改变了土地用途,违反了该条款的规定,构成了改变土地用途的违法行为,是本案的违法主体。    非法占地是指单位或个人未经批准,擅自占用土地,采用欺骗手段骗取批准占用土地,以及超过批准的数量多占土地的行为,其显著的特征就是行为人没有取得任何批准文件而擅自占用的土地。
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案例分析
针对本案,当事人之间真实的法律关系是土地转让关系,其违法行为的表现形式是以其他形式非法转让土地,这里以本案当事人签订的房屋租赁合同为构成要件。由此可见,县国土资源局认定汤某非法占地给予处罚,明显适用法律不当,违法主体认定错误,违法主体应是镇中学。但汤某与镇中学之间租赁房屋的行为属于民法调节的范畴,不受法律保护。
    土地管理部门应处理某镇中学,因为镇中学既是房屋所有权人,又是土地使用权享有者,出租房屋时连同划拨土地使用权一起出租,其行为未经县经以上人民政府批准,未补缴土地租金,也没有办理划拨土地使用权出租手续。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节,处以罚款”的规定,县国土资源局应依法收缴镇中学所收租金中包含的土地收益部分,并对其违法行为,根据情节给予处罚。
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案例分析
土地出让金有无优先受偿权
某市有一宗土地,在欠交土地出让金300万元的情况下,就已颁发了国有土地使用证,后该土地使用权人以这宗土地作抵押,从银行贷款,贷款到期后未能被偿还,现该银行通过诉讼已进入执行程序。法院现要求市国土资源局协助执行,把土地权属过户到银行名下。而国土资源局认为,过户可以,但应优先清偿所欠土地出让金,理由是出让金属于政府收益,应优先受偿。但银行和法院认为土地出让金属于一般债权,不能享有优先权。
话题一:出让金作为政府收益能否优先于抵押债权受偿?
如果能,就会出现两个新问题:?,国土资源局未告知抵押权人欠交土地出让金的事实,属于权利瑕疵,国土资源行政主管部门是否承担行政赔偿责任?
话题二:根据《闲置土地处置办法》规定,拟定闲置土地处置方案时,应与抵押权人一并协商拟定,如果抵押