文档介绍：商业银行个人住房按揭贷款风险防范

提要 2008年由美国次贷危机所引发的全球金融危机,今年第一季度楼市迎来小阳春之后与之如影随形的退房现象,以及全国各地出现的“假按揭”案例,使我们不得不认真审视我国高速增长的个人住房按揭贷款存在的风险。本文对个人住房按揭贷款风险及成因进行分析,并提出相应的防范措施。
关键词:商业银行;个人住房按揭贷款
中图分类号: 文献标识码:A
一、商业银行个人住房按揭贷款风险概述
个人住房按揭贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款。该贷款的申请必须有银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人,其本质属于抵押贷款。个人住房按揭贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。其特征有:
主观性:既体现在借款人的个人收入、素质、信誉度,又体现在银行内部人员的职业道德操守等,使按揭贷款风险具有主观能动性。
市场性:受市场利率变化,房地产价格下跌、通货膨胀率高等影响,可能造成借款人无力还贷或者主动放弃房屋所有权并停止偿还债务的现象发生。
分散性:个人住房按揭贷款的对象分散、贷款金额小、阶段还款流小、与银行合作的机会少等,这些原因造成了按揭贷款风险的分散性特征。
区域性:各地区政策不统一,地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。
滞后性:个人住房按揭贷款的期限一般是10~30年,风险是中长期的。按照国际惯例,个人住房贷款的风险暴露期通常为3~8年,这也意味着国内银行个人住房贷款将步入违约高风险期。
多样性:影响个人住房贷款的因素有很多,有借款人的原因、银行自身的原因、开发商的原因等,还会受到宏观经济形势影响。
二、商业银行个人住房按揭贷款风险成因
(一)借款人的原因
1、商业银行与贷款人的信息不对称。银行对贷款人的审查主要靠客户提供的资料或单位证明。有的购房者故意伪造虚假收入证明、资产证明以获取银行按揭贷款;有的购房者在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款;有的购房者信用观念淡薄,在有还款能力的情况下恶性违约等等。这些都一定程度上导致了银行按揭贷款风险的增加。
2、不可抗拒作用。借款人因疾病、意外伤害丧失劳动力;因失业、投资失误等原因造成家庭经济条件恶化而无力还贷等,都会造成借款人无法按期偿还贷款的风险。
3、市场变化。当借款人买房的动机是炒作房产时,如果房地产价格下跌导致所购买的房子已资不抵债,借款人就有可能主动放弃房屋所有权并停止偿还债务,造成银行按揭贷款风险的增加。
(二)开发商的原因。开发商的原因主要是指开发商的恶意欺诈行为,用“假按揭”的方式套用银行信用而造成的风险,是对商业银行造成危害最大、形成不良贷款最集中的风险源。“假按揭”从本质上看就是房地产开发商利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料,骗取银行信用并非法取得银行按揭贷款的行为。表现在开发商与个人串通(或组织其内部职工、亲友等),以虚假购房交易合同向银行申请住房按揭贷款,开发商获取贷款后,通常他们会采取两种方式:一种方式是卖二手房,开发商通过热卖假象,吸引真正的购房者来买二手房;另一种方式是开发商在获得80%的按揭贷款后,不准备继续还月供,就等着银